Người mua nhà gặp khó khi nguồn cung khan hiếm, bài toán an cư chưa có lời giải?

“Tắc” nguồn cung nhà giá rẻ

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc trung và cao cấp, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ lại bị bỏ ngỏ. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2020-2024, số lượng dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 10-15% tổng số dự án bất động sản được phê duyệt trên toàn quốc. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ này còn thấp hơn, chỉ đạt khoảng 5-7%.

Thực tế đáng báo động là giá nhà đất tại các đô thị lớn đã tăng gấp nhiều lần so với thu nhập bình quân của người dân. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, một căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng trở lên đã trở thành mức chuẩn phổ biến, trong khi thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố này chỉ đạt khoảng 7-10 triệu đồng/tháng. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở trở thành giấc mơ xa vời đối với nhiều gia đình trẻ và người lao động có thu nhập thấp và trung bình.

Tình trạng khan hiếm nhà ở giá rẻ còn được phản ánh qua sự gia tăng của các khu nhà trọ, nhà ở tạm bợ tại các khu vực ngoại thành và vùng ven các đô thị lớn. Nhiều công nhân và người lao động phải chấp nhận sống trong những căn phòng chật hẹp, thiếu tiện nghi với mức giá thuê ngày càng cao. Đây không chỉ là vấn đề về nhà ở mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững của đô thị.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay không thiếu nhà ở, mà chủ yếu thiếu các dự án phát triển nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội. Mặc dù có rất nhiều dự án nhà ở đang được triển khai, phần lớn lại tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, với giá bán cao, vượt quá khả năng chi trả của đông đảo người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình.

Các chuyên gia cho rằng. có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ tại Việt Nam. Trước hết phải kể đến sự thiếu hấp dẫn về mặt lợi nhuận đối với các chủ đầu tư. Trong bối cảnh giá đất và chi phí xây dựng tăng cao, việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ mang lại tỷ suất lợi nhuận thấp hơn nhiều so với các dự án cao cấp. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng đầu tư sang phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận.

Người mua gặp khó khi giá cao

Mặc dù nguồn cung căn hộ đã cải thiện nhưng lại chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, theo đó, giá bán căn hộ vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 40%. Căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ còn chiếm khoảng 1% thị phần.

Giai đoạn 2012-2013, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung cấp chỉ khoảng 22-25 triệu đồng/m2, cao cấp khoảng 30 triệu đồng/m2, lương chuyên viên văn phòng chừng 20 triệu đồng/tháng. Sau hơn thập kỷ, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50-65 triệu đồng/m2, nhưng lương chuyên viên văn phòng chỉ ở khoảng 25 triệu đồng/m2.

Từ dẫn chứng này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét hiện nay, giá bất động sản đang tăng nhanh khiến cơ hội sở hữu nhà xa tầm với của người dân. Tiền lương không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Mức giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Giá nhà vẫn đang vượt xa mức tăng trưởng thu nhập của phần lớn người dân. Giá nhà có thể giảm hay không là câu hỏi khó, thách thức rất lớn của thị trường bất động sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, nhận xét giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp với mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, đến nay đã lên tới khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm.

Mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt, bà Hằng nêu vấn đề.