Người mua nhà “hết cửa” an cư khi phân khúc cao cấp vẫn là chủ đạo?

Nguồn cung chủ yếu dành cho “khách hàng giàu có”

Báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy một thực trạng đáng lo ngại: cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng, khi phần lớn sản phẩm được tung ra thị trường vẫn nhắm đến nhóm khách hàng giàu có và giới đầu tư.

Tổng cộng chỉ khoảng 14.500 sản phẩm được chào bán mới – giảm phân nửa so với quý IV/2024. Trong đó, 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tăng 11% so với cùng kỳ. Nguồn cung tập trung ở các đại đô thị vùng ven Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh lân cận – những nơi có mặt bằng giá không dành cho người có thu nhập trung bình.

Dù tỷ trọng phân khúc bình dân và nhà ở xã hội có nhích nhẹ lên gần 13%, tương đương khoảng 2.000 căn, con số này vẫn là “muối bỏ biển” so với nhu cầu thực. Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện dao động quanh mức 70,2 triệu đồng/m2 – tăng 77% so với cùng kỳ năm 2019. Tại TP.HCM, con số này là 71,8 triệu đồng/m², và ở Đà Nẵng, mức giá cũng đã vọt lên 62 triệu đồng/m2 – tăng hơn 1,5 lần trong vòng 6 năm.

VARS cảnh báo, việc nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm tài chính cao và nhà đầu tư không chỉ đẩy giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng xa tầm với, mà còn tạo ra rủi ro lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Giá bán tăng mạnh nhưng tỷ lệ hấp thụ lại đi xuống. Theo các chuyên gia, lý do chủ yếu là mức giá đã vượt xa khả năng chi trả của người mua thực. Một số nhà đầu tư cũng trở nên dè chừng trước thị trường “nóng giá nhưng nguội giao dịch”. Tâm lý chờ đợi điều chỉnh cũng đang hiện hữu ngày một rõ nét.

Tại thị trường sơ cấp, mức giá trung bình đã tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ nhích 3% so với quý IV/2024 – mức tăng thấp nhất từ giữa năm 2023. Một số dự án vẫn giữ giá cao nhờ vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ hoặc uy tín chủ đầu tư, nhưng về tổng thể, đà tăng đang chững lại trong khi áp lực từ người mua ngày càng lớn.

Thực trạng này càng đáng lo hơn khi đặt cạnh thu nhập bình quân hộ gia đình tại Hà Nội – khoảng 250 triệu đồng/năm. Với một căn hộ trung bình có giá 4 tỷ đồng, người dân phải mất đến 18 năm tiết kiệm không chi tiêu mới đủ tiền mua nhà. Trong khi đó, thu nhập chỉ tăng khoảng 6% mỗi năm, còn giá nhà thì tăng 17-20%. Một bài toán không cân sức – và cũng không công bằng.

Cần có giải pháp kịp thời?

Tại những thành phố lớn, các căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng theo 3 phân khúc: Cao cấp, trung cấp và thứ cấp. Trên thực tế, giá căn hộ chung cư thứ cấp tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trung bình đang nằm ở mức 70-80 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 xuất hiện rất ít trên sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, với mức thu nhập trung bình của người lao động 15-25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ có giá 3-5 tỷ đồng gần như là điều không tưởng nếu không có hỗ trợ từ các gói vay ưu đãi hoặc hỗ trợ từ gia đình, người thân.

Theo nhiều chuyên gia, với mặt bằng giá hiện tại, ngay cả khi giá giảm một nửa, nhiều người thuộc nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp vẫn khó có khả năng mua nhà.

VARS cho rằng, để giải quyết nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân, đòi hỏi cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng, để cân bằng cán cân cung - cầu.

Theo đó, về phía cung, các giải pháp cần hướng đến việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là các địa phương cần tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, NƠXH để thu hút các doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án nhà ở.

Về phía cầu, theo lời khuyên của giới chuyên gia, người dân có nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị, cần có kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng các chương trình hỗ trợ, và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Chỉ khi đó, bài toán nhà ở mới có thể được giải quyết một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả cá nhân và xã hội.

Thay vì cố gắng mua một căn nhà có diện tích lớn, chất lượng cao với các tiện ích dịch vụ đa dạng, cao cấp, có thể cân đối để lựa chọn những sản phẩm với tiêu chuẩn phù hợp để hài hòa giữa khả năng và mong muốn.

Bên cạnh đó, người dân cần sẵn sàng mở rộng nhu cầu ra vùng ven, nơi có giá BĐS thấp hơn. Với xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven, thời gian tới, sẽ có nhiều hơn các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, NƠXH được phát triển, với mức giá bán thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối tốt với trung tâm nhờ các dự án hạ tầng giao thông như đường cao tốc và metro dự kiến được đầu tư, hoàn thiện.