Người mua nhà “băn khoăn” với các gói vay ưu đãi, liệu có thật sự hỗ trợ người đi vay?

Lãi suất vẫn “như cũ”?

Thời gian gần đây, giá nhà tại các TP lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh tăng mạnh. Dữ liệu báo cáo thị trường từ các tổ chức cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ chung cư tại 2 đô thị đặc biệt đã đạt trung bình ở mức 50 triệu đồng/m2; thị trường sơ cấp trung bình đạt trên 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những dự án mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng lên đáng kể và dự án có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như "biến mất" khỏi thị trường, kể cả ở khu vực nội đô hay ngoại thành.

Với mức thu nhập trung bình của người trẻ dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ 60m2 có giá từ 3 - 5 tỷ đồng là điều không tưởng nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ các gói vay hay từ gia đình. Trước thực trạng đó, tại hội nghị với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi cho cả cung cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Ngay sau đó, hàng loạt các ngân hàng đã tung các gói vay mua nhà với lãi suất được giới thiệu là “siêu rẻ”. Cụ thể, ACB công bố gói vay cho người dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5% áp dụng cho 3 tháng đầu. SHB có gói tín dụng 16.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất từ 3,99% cho 3 tháng đầu. Từ 1 đến 5 năm tiếp theo, lãi suất sẽ từ 8,3-10%, sau đó thả nổi.

Bên cạnh các gói vay ưu đãi cho người trẻ, nhiều ngân hàng khác cũng đưa ra chính sách lãi suất thấp dành cho khách vay mua nhà nói chung. Chẳng hạn HDBank có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất khởi điểm 4,5% một năm trong 3 tháng đầu, lãi cố định trong 24 tháng là 8%. LP Bank giới thiệu gói vay 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88% trong 3 tháng đầu, sau đó là thả nổi. VPBank, ABBank, Sacombank... cũng có mức lãi suất vay từ 6,5-7,5% nhưng chỉ áp dụng cho năm đầu tiên.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV, Vietcombank, Agribank, Viettinbank đều cung cấp gói tín dụng lãi suất 5,5-6% và áp dụng cho năm đầu, hỗ trợ ân hạn nợ gốc,...

Không được như “quảng cáo”?

Tuy nhiên, chia sẻ về vấn đề này, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Trần Văn Bình nhìn nhận, thực tế, các mức lãi suất xung quanh 3 - 5% chỉ áp dụng trong ngắn hạn, khoảng từ 3 - 6 tháng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi thực tế ở mức cao hơn, dao động từ 11 - 14% mỗi năm hoặc cao hơn tùy theo tình hình kinh tế. Còn nếu muốn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, mức lãi suất thực tế ban đầu áp dụng khoảng 8 - 9% mỗi năm. Nhìn nhận một cách khách quan, gói tín dụng này cũng chưa thực sự hấp dẫn và tạo điều kiện cho người mua nhà.

Chuyên gia tài chính độc lập Lê Quốc Kiên còn cho rằng mức lãi suất ưu đãi 3,99% hay 5,55% áp dụng trong thời gian 3-6 tháng chỉ là chiêu trò "quảng cáo" của nhà băng. Bởi sau thời gian ưu đãi ngắn này, lãi suất lên 8,7-10% cho 3-5 năm và tiếp tục thả nổi.

Ông phân tích, giá sơ cấp chung cư tại TP HCM trung bình 76 triệu đồng mỗi m2, căn hộ 60 m2 giá 4,5 tỷ đồng (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Trong khoản vay an toàn không quá 40% thu nhập, ít nhất khách phải vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm. Nếu 5 năm đầu hưởng lãi suất 8,7% mỗi năm, số tiền trả hàng tháng dao động 17,5 triệu đồng (tháng đầu) giảm dần xuống 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60). Sau khi hết mức cố định này, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11% một năm hoặc cao hơn, khoản trả nợ sẽ nhảy lên hơn 16 triệu đồng vào tháng thứ 61 trở đi. Sự biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng tài chính của người vay.

Ngoài ra, chính sách ân hạn nợ gốc cũng tiềm ẩn rủi ro khi khoản gốc duy trì lớn, đúng vào giai đoạn hết ưu đãi lãi suất, dẫn đến tổng số tiền phải trả trong những năm sau vượt quá khả năng tài chính của người vay.

Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định mức lãi suất dưới 6% cho 3-6 tháng thực chất chỉ là "mồi nhử" mang tác dụng hô hào. Nếu ưu đãi vay trong thời gian ngắn sẽ không đủ sức kéo giảm áp lực tài chính trong suốt vòng đời khoản vay (trung bình 15-20 năm), nhất là ở bối cảnh giá nhà đang cao như hiện nay.

Thống kê của FiinRatings chỉ ra, tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng liên tục giảm các năm qua, từ 21,4% năm 2022, xuống còn khoảng 7,2% năm 2024. Cùng kỳ cho vay chủ đầu tư lại tăng từ 6,6% lên 28,5%, tín dụng tăng trưởng nhưng chỉ trong khối doanh nghiệp, người mua nhà chưa mạnh dạn đi vay. "Các chương trình ưu đãi vay của ngân hàng không đủ hấp dẫn để thu hút người mua nhà", Chuyên gia Fiin Ratings nhận định.