Nguyên nhân nào dẫn đến sự chênh lệch về giá thuê văn phòng giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh?
Từ nhiều nhăm nay, các cao ốc văn phòng hạng A tại Hà Nội nằm rải rác ở 3 khu vực khác nhau, thay vì phần lớn tập trung tại một khu vực trung tâm như TP Hồ Chí Minh. Đây là một trong những yếu tố dẫn đến sự chênh lệch rõ rệt về giá thuê của hai thị trường và xu hướng dịch chuyển nguồn cung.
Sự dịch chuyển về nguồn cung
Thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ghi nhận sự quan tâm ở mức độ khác nhau của các khách thuê doanh nghiệp đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc. Các văn phòng cao cấp tập trung vào đối tượng các khách thuê doanh nghiệp, thường được ưu tiên phát triển tại các khu vực kinh tế trọng điểm của một thành phố lớn như khu vực Hoàn Kiếm tại Hà Nội và khu vực quận 1 tại TP Hồ Chí Minh.
Vì quỹ đất giới hạn và chi phí phát triển bất động sản tại các khu vực trung tâm không hề thấp, các nhà phát triển bất động sản văn phòng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có sự dịch chuyển/mở rộng dự án ra ngoài trung tâm. Đáng chú ý, Hà Nội đã bắt đầu sự chuyển dịch từ 10 năm trước và TP Hồ Chí Minh bắt đầu trong 2 năm trở lại đây.
Hiện tại, Hà Nội đã hình thành rõ rệt 3 trung tâm tập trung văn phòng hạng A gồm khu Hoàn Kiếm, khu Nội thành (chiếm 38% tổng nguồn cung văn phòng hạng A) và khu vực phía tây Thủ đô (chiếm 35%).
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cho thuê thương mại tại Savills Hà Nội, nhận định việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động tích cực đến giá thuê. Nếu như khoảng 10 năm trước hai khu vực nội thành và phía tây phải giảm giá thuê để thu hút khách, thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng.
Giá thuê tại các khu vực này không cao như quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng toà nhà rất tốt. “Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A khá cao ở hai trung tâm mới, thậm chí cao hơn cả quận Hoàn Kiếm”, bà Nguyệt Minh cho biết.
Còn theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cho thuê thương mại tại Savills TP Hồ Chí Minh, cho biết nguồn cung thị trường văn phòng TP Hồ Chí Minh tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. Trong 3 năm tới, TP Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A, nhưng trong tương lai cũng sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội.
Về giá thuê trung bình hạng A tại Hà Nội được kỳ vọng tăng đến 35 – 37USD/m2/tháng. Còn tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu từ các doanh nghiệp được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung, giá thuê văn phòng hạng A được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ở mức 3%/năm.
Doanh nghiệp Hàn Quốc “phải lòng” văn phòng Hà Nội
Khảo sát của Savills, trên toàn bộ khách thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tại thời điểm quý I/2021 cho thấy, hai thị trường sở hữu các nhóm ngành chính chiếm lĩnh diện tích văn phòng cho thuê gồm ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản, sản xuất và IT. Tuy nhiên, mỗi thị trường lại có sự khác biệt về quốc tịch các doanh nghiệp.
TP Hồ Chí Minh được đánh giá là trung tâm kinh tế lớn, các tập đoàn đa quốc gia thường chọn TP Hồ Chí Minh để đặt trụ sở chính. Song, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn ưu tiên mở văn phòng tại Hà Nội. Nhóm doanh nghiệp Việt chiếm tỷ trọng thuê chủ đạo tới 46% tổng diện tích văn phòng đã lấp đầy ở Hà Nội và 35% tại TP Hồ Chí Minh.
Các doanh nghiệp Hàn Quốc cũng đặc biệt ưu tiên đặt văn phòng tại Hà Nội, khi gia nhập thị trường Việt Nam và mở trụ sở hoạt động kinh doanh, họ khá phụ thuộc vào cộng đồng các nhóm doanh nghiệp Hàn Quốc. Diện tích văn phòng tại Hà Nội được thuê bởi các doanh nghiệp Hàn Quốc cao hơn 60% so với TP Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường Việt Nam thường nhắm vào mảng sản xuất (Manufacturing) và có xu hướng xây dựng thành cộng đồng. Theo khảo sát của Savills, doanh nghiệp Nhật Bản có diện tích thuê văn phòng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tương đương nhau, cho thấy tiềm năng hay đánh giá mức độ kinh doanh của hai thị trường này là ngang ngửa.
Bà Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện nay. Nhưng khách thuê vẫn có nhiều sự lựa chọn tại các toà nhà văn phòng chính thống với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía tây hoặc khu Nội thành Hà Nội để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt.
Đối với TP Hồ Chí Minh, bà Hồng An dự báo, đang có các quận tiềm năng để phát triển các tòa nhà văn phòng với nhu cầu khách thuê cao như khu vực quận 2, quận 7 và quận Thủ Đức. Tuy vậy, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại TP Hồ Chí Minh, khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là quận 1.
