Nhà đầu tư F0 cần tỉnh táo khi lao vào vòng xoáy “sốt đất”

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, mặc dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng tình trạng "sốt đất" vẫn diễn ra khắp các địa phương trên cả nước. Đáng chú ý, tại những địa phương “sốt đất” thường xuất hiện giới đầu cơ bất động sản và tạo ra những chiêu trò để tạo ra không khí sôi động, kích giá, tạo “sốt ảo”.

Các chiêu trò thường thấy là những thông tin rao bán “có cánh” như thông tin đón đầu quy hoạch, dự án mới… nhằm thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua. Rất nhiều trường hợp một số đơn vị kinh doanh bất động sản, các đối tượng là "cò" đất tự làm giá với nhau. Họ bơm, thổi, thêu dệt về chuyện làm đường, mở khu công nghiệp, chuyển đổi trung tâm hành chính từ huyện, thị lên thành phố…  để trục lợi từ việc "lướt sóng" mua bán bất động sản.

Chẳng hạn mới đây, tại huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương (ở Thới Hòa, Bến Cát, tỉnh Bình Dương) đã tổ chức dựng rạp tại khu đất trống sau đó "diễn" cảnh "sốt đất".

Có thể nói, trong 2 năm qua, nhiều địa phương đã và đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để lợi dụng trục lợi.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, hiện nay có nhiều đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch đất đai rồi thổi giá, tạo cơn "sốt đất" để "lướt sóng". Trong các cơn "sốt đất" ảo, người dân sẵn sàng bán đất nông nghiệp, vốn là tư liệu sản xuất hằng ngày. Khi cơn "sốt đất" đi qua, họ không biết làm gì để có thêm thu nhập, từ đó ảnh hưởng đến xã hội. 

Cũng theo TS Sử Ngọc Khương, khi thị trường "sốt nóng", nhiều nhà đầu tư bất động sản F0 lao vào đầu tư. Điểm chung cũng là tử huyệt của nhiều nhà đầu tư là theo bầy đàn, lao vào cơn "sốt đất" khi thị trường đã ở đỉnh… và kết quả là nếm "trái đắng".  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, chỉ trong thời gian ngắn “sốt đất” vừa qua, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều nhà đầu tư F0 đổ tiền mua nhà đất. Việc họ mắc bẫy tâm lý đám đông trong cơn "sốt đất" là điều dễ hiểu vì thường thì nhà đầu tư F0 không có kinh nghiệm và thiếu kiến thức. 

Theo CEO một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, có nhóm đối tượng đứng đằng sau cơn "sốt đất" để thổi giá tăng chóng mặt và chỉ có họ được hưởng lợi từ những biến động này. Cứ 100 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 80 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang. Nhà đầu tư F0 mua tài sản lần đầu sập bẫy sốt đất (tương đương 80%). Chỉ có 20 người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản, chiếm tỷ trọng 20%.

Các đối tượng đứng đằng sau tạo ra cơn "sốt đất" thường hoạt động có tổ chức, bố trí cò mồi nhắm vào tâm lý mua nhanh bán nhanh kiếm lời "khủng". Hành vi của đa số nhà đầu tư F0 trong cơn "sốt đất" là chạy theo đám đông, cầm cố nhà cửa, rút hết tiền tiết kiệm, vay mượn nhiều nơi để mua đất giá cao với kỳ vọng lãi lớn trong thời gian ngắn. Song đa phần những người này đã, đang và sẽ "chết" trong cơn "sốt đất".

Cũng theo vị CEO này, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có tầm nhìn và họ sẽ không mua thời điểm thị trường nóng sốt mà họ mua khi không ai quan tâm. Nóng sốt là lúc họ chốt lời, ra hàng. Còn đối với F0, họ thường là những người tham gia khi thị trường đang "nóng sốt". Rủi ro của những nhà đầu tư F0 là mua phải đất giá quá cao. Chẳng hạn, trước đây, làm cầu thì đất xung quanh mới tăng giá nhưng giờ chưa làm cầu thì giá đất đã tăng. Khi nhà đầu tư F0 nhảy vào mua như vậy, có khi làm xong cầu, giá đất cũng không tăng như thế. Điều này dẫn tới đất mua sẽ không tăng giá hoặc đi ngang nhiều năm và mất thời gian đầu tư.

Trước việc lộng hành của “cò đất”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến cáo và đưa ra lời cảnh tỉnh đối với nhà đầu tư F0. Theo ông Đính, “sốt đất” được xem là ảo khi giá đất tăng 30 - 40% giá trị chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, thường 1 - 2 tháng. Và cũng chính bằng chừng đó thời gian, "sốt đất" ảo sẽ kết thúc nên nhà đầu tư cần cẩn trọng để không tham gia vào điểm cuối của các chu kỳ sốt, tránh mắc cạn.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá bất động sản liên tục tăng trong 2 năm qua khiến nhiều người thấy sốt ruột muốn mua ngay. Chính vì vậy người ta bỏ tiền vào bất động sản rất nhiều càng khiến thị trường nóng, sốt. Nhiều nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận cao, nhưng bên cạnh đó cũng có người đầu tư gặp phải thất bại. Nhiều người có tiền để đầu tư bất động sản nhưng không phải ai cũng có thời gian tìm hiểu trước khi đầu tư. Chính điều này đã dẫn tới hoạt động đầu tư bất động sản không hiệu quả.

Đối với những nhà đầu tư bất động sản F0, họ là những người có nguồn tài chính không lớn. Sản phẩm đầu tư của họ thường hướng tới đất vùng xa, vùng ven các trung tâm đang có giá rẻ. Ngoài việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, điều đáng chú ý của nhà đầu tư mới là tâm lý đầu tư theo đám đông. Khi thị trường "nóng sốt", các nhà đầu tư bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông mà không có nghiên cứu, tìm hiểu dự án kỹ lưỡng khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo, mua phải dự án ma, pháp lý không minh bạch.

Các chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo nhà đầu tư bất động F0, người đầu tư phải có hiểu biết về vùng đất mình đầu tư, bên cạnh đó là hiểu biết về lịch sử tăng giá, giá trị đất khu vực đó trong tương lai để tránh bị sa lầy khi đầu tư.