Nhận biết và cách “đo” độ nóng của sốt đất

Nhận diện mức độ "nóng"

Trong báo cáo thị trường quý 2/2022, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn mô tả lại bức tranh sốt đất giai đoạn 2020-2022 từ đó chỉ ra những yếu tố hình thành và cách kiểm tra độ nóng của các đợt sốt đất.

Batdongsan.com.vn cho rằng, nhà đầu tư có thể nhận diện mức độ "nóng" của một đợt sốt đất thông qua 4 dấu hiệu: Thông tin quy hoạch, chính sách hạ tầng; Lượng vốn FDI đăng ký/giải ngân; Google Trend và Chỉ số giá, mức độ quan tâm.

Trong đó chỉ số giá và mức độ quan tâm bất động sản tại một khu vực là dấu hiệu rõ nhất để đánh giá mức độ sốt đất.

Chẳng hạn trong đợt sốt đất Bắc Ninh kéo dài 6 tháng (từ tháng 9/2020 đến tháng 3/2021), dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản Bắc Ninh tăng gấp đôi, vùng đỉnh của giá bán được thiết lập vào tháng 3/2021 cao gấp đôi so với mốc tháng 9/2020, từ 12,2 triệu/m2 lên 23,5 triệu/m2.

Khi lượt quan tâm, giá bán được đẩy lên vùng nóng, tăng gấp đôi, gấp ba thời điểm trước sốt là giai đoạn thị trường ở vùng đỉnh, rủi ro rất cao.

Thời điểm sau sốt đất thị trường thường chững, giảm hoặc giảm sâu, tùy diễn biến thực tế và các thông tin hỗ trợ để xem xét tham gia hay chờ đợi.

Tại sao lại xảy ra “sốt đất”?

Trong công bố báo cáo thị trường quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, phân tích về thị trường đất nền, các chuyên gia đã đưa ra những thông tin đáng chú ý về nguyên nhân hình thành các đợt sốt đất trong ba thập niên qua, đồng thời giúp nhà đầu tư nhận biết mức độ nóng của một đợt sốt đất.

Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 5 đợt sốt đất trong 30 năm qua. Hai đợt sốt đất 1990-1995 và 2000-2003 liên quan nhiều đến các chính sách vĩ mô như Luật đất đai 1993; Nghị định 18 năm 1995; Sửa đổi Luật đất đai năm 2001; Nghị định 181 năm 2003... Trong khi đó, các đợt sốt đất trong vòng 5 năm trở lại đây (2016-2018; 2020-2022) đều có chung ít nhất 1 trong 3 yếu tố là Quy hoạch, vốn đầu tư và chính sách.

Về quy hoạch có thể kể đến đợt sốt đất Vân Đồn trước thông tin lên đặc khu kinh tế. Batdongsan.com.vn trích dẫn dữ liệu google trend cho thấy sốt đất hình thành khi có thông tin quy hoạch Khu kinh tế Vân Đồn vào đầu năm 2018 sau đó đạt đỉnh vào khoảng tháng 7/2018 trước thông tin 3 nhà đầu tư đề xuất dự án cao cấp về hạ tầng du lịch, nghỉ dưỡng. Đợt sốt này nhanh chóng hạ nhiệt trước thông tin Quốc hội biểu quyết lùi thông qua luật Đặc khu.

Sốt đất nền tại Cam Lâm đầu năm 2022 cũng là một "case" điển hình liên quan yếu tố quy hoạch. Cụ thể, sốt đất hình thành khi có thông tin UBND Khánh Hòa gửi công văn về việc lập quy hoạch KĐT Cam Lâm và sau đó Phó Thủ tướng đồng ý chủ trương quy hoạch; Vingroup đề xuất triển khai 3 siêu dự án tại Cam Lâm. Cơn sốt được đẩy lên đỉnh điểm vào tháng 3 và tháng 4/2022 sau đó hạ nhiệt do các chính sách siết phân lô bán nền tại địa phương.

Về vốn đầu tư, một "case" điển hình là cơn sốt đất tại Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu) trước thông tin VinGroup đề xuất quy hoạch 3 dự án lớn. Dù không bùng nổ nhưng cơn sốt đất này kéo dài cả năm trời, bắt đầu từ thông tin rumor về dự án đẩy giá khu vực lên cao và chỉ kết thúc khi VinGroup bác bỏ thông tin về đề xuất dự án trong ĐHCĐ năm 2021. Một trường hợp khác là sốt đất tại Bắc Ninh khi nguồn vốn FDI đổ về tỉnh này được giải ngân liên tục. Giá rao bán trung bình tại nhiều khu vực của Bắc Ninh cũng liên tục tăng, tỷ lệ thuận với tốc độ và lượng FDI giải ngân.

Về chính sách, đợt sốt đất gần nhất liên quan đến chính sách lãi suất. Tiền rẻ trên thị trường đã kích thích nhà đầu tư mua đất nền gây sốt đất diện rộng kéo dài từ đầu năm 2020 và đạt đỉnh vào đầu quý 2/2021.

Dự báo thị trường cuối năm

Trước những diễn biến khó lường của thị trường bất động sản trong thời gian qua, dòng vốn đang chuyển dịch vào các sản phẩm BĐS giá trị thực, pháp lý minh bạch, đáp ứng tiêu chí trú ẩn an toàn của các nhà đầu tư.

Phó TGĐ Batdongsan.com.vn - Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thế mạnh của bất động sản Việt Nam là nhu cầu về nhà ở, giao dịch mua bán trong dân vẫn rất lớn, không hề suy giảm vì dịch bệnh. Nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao dù kinh tế có khó khăn, điều này sẽ tiếp tục là tiền đề để BĐS thu hút dòng tiền lớn trong dân.

Trong vòng 10 năm, vàng, chứng khoán chỉ tăng gấp đôi, nhưng BĐS tăng đến 5-7 lần. Với đặc tính kép vừa đầu tư với biên lợi nhuận tốt vừa hạn chế rủi ro hay vừa tích lũy vừa khai thác sử dụng, BĐS có thể trở thành mục tiêu chuyển hướng của những nhà đầu tư chứng khoán vốn lớn trong năm nay.