'Nhiều dự án khu công nghiệp bị đình trệ, đội chi phí vì khó kiếm mặt bằng sạch'

Nhiều vấn đề còn tồn tại

Tại Diễn đàn "Khu công nghiệp Việt Nam 2023" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 16/11, bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch - Đầu tư, Bộ Giao thông vận tải cho biết tính đến tháng 12/2022, trên địa bàn cả nước có 407 khu công nghiệp (KCN), trong đó có 04 khu chế xuất (KCX) được thành lập, với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 86.208ha, chiếm 67% diện tích đất thành lập.

Trong đó 292 KCN đã đi vào hoạt động và 115 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản. Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của 292 KCN đã đi vào hoạt động là 45.323ha, đạt tỷ lệ lấp đầy gần 72%. Cùng với đó là 26 KKT cửa khẩu được thành lập tại 21 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có biên giới đất liền, với tổng diện tích 766.000ha.

Sau hơn 30 năm xây dựng và phát triển, các KCN, KKT đã đóng góp tích cực vào thành tựu tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, thể hiện trên các mặt: thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển đổi không gian phát triển, thúc đẩy liên kết ngành và liên kết vùng,...

Đánh giá về thực trạng hoạt động của các KCN, KKT, ông Hà Hoàng Việt Phương, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Trưởng ban quản lý KKT Dung Quất và các KCN Quảng Ngãi cho hay từ những năm 2000, việc phát triển công nghiệp theo mô hình khu công nghiệp truyền thống cũng đã bộc lộ những bất cập như: quy hoạch chưa đồng bộ về hạ tầng, đặc biệt là khu xử lý nước thải tập trung; cộng đồng doanh nghiệp trong KCN cũng chưa liên kết với nhau để tạo chuỗi sản xuất, cung ứng, tăng sức cạnh tranh.

Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp hoạt động tại KCN sản xuất theo hướng “thâm dụng năng lượng”, “thâm dụng đất đai, tài nguyên”, các sản phẩm chế tạo với hàm lượng công nghệ và chất xám chưa cao, dẫn đến sức cạnh tranh trên thị trường còn hạn chế và chưa tận dụng được những lợi thế của nhau để phát triển sản xuất, kinh doanh hiệu quả hơn; hơn nữa, trong quá trình sản xuất nhiều chất thải không được tái chế - tái sử dụng.

Theo ông Phương, trước bối cảnh quốc tế và trong nước đang có nhiều chuyển biến mang tính bước ngoặt, chứa đựng những cơ hội và thách thức rất khác biệt so với giai đoạn trước đây, thực tiễn đòi hỏi việc phát triển KCN, KKT cần được đổi mới mạnh mẽ hơn, hiệu quả và bền vững để thích ứng với bối cảnh thế giới và trong nước, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Dưới góc độ chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cũng đã chỉ ra nhiều khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản KCN vẫn đang đối mặt.

Thứ nhất, về thể chế, ông Lực đánh giá chính sách về KCN chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và cũng chưa thực sự đầy đủ và hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, xây dựng, môi trường, lao động…. Do đó sẽ chịu sự điều chỉnh song song của nhiều Luật chuyên ngành. Chưa kể, việc định giá đất được triển khai khá chậm chạp trong thời gian gần đây do ảnh hưởng của một số vụ việc trên thị trường bất động sản, cũng như việc sửa đổi NĐ 44/2014 của Chính phủ về phương pháp định giá đất còn phức tạp. Từ đó, gây ảnh hưởng đến thời gian phê duyệt, triển khai các dự án đầu tư bất động sản KCN.

Thứ hai, về chất lượng, ông Lực cho hay hiệu quả quy hoạch phát triển KCN còn bất cập; thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn và đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương, dẫn đến phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Thứ ba, liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, vị TS đánh giá vẫn còn nhiều khó khăn và là vấn đề khá thách thức. Nhiều dự án gặp khó khăn để có “mặt bằng sạch” dẫn tới dự án bị đình trệ, đội chi phí. Nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất ngày càng hạn chế, phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch. Sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề hoặc một số người dân chây ỳ, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.

Bên cạnh đó, hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư KCN còn nhiều hạn chế; chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao.

Ông Lực cũng chỉ ra, nguồn vốn NSNN hỗ trợ phát triển hạ tầng KCN còn thấp so với nhu cầu; mức vốn phân bổ hàng năm cho các địa phương còn hạn chế; việc phân bổ vốn kéo dài dẫn đến chậm hoàn thành các hạng mục sử dụng nguồn vốn hỗ trợ, giảm hiệu quả vốn đầu tư,...

Kiến nghị hoàn thiện loạt quy định

Qua đó, TS. Cấn Văn Lực cũng kiến nghị một số ý kiến liên quan đến vấn đề hoàn thiện thể chế, nâng cấp pháp lý nhằm giúp thị trường bất động sản KCN khắc phục được những khó khăn đang có.

Cụ thể, ông Lực cho rằng cần hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KD bất động sản, Luật TCTD, Nghị định 44 về định giá đất… đúng hạn, chất lượng; các Nghị định, thông tư hướng dẫn cần được ban hành kịp thời; tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng thực hiện. Bên cạnh đó, cần quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách vốn, tài chính và quản lý phù hợp đối với phân khúc gắn liền với sản xuất như bất động sản KCN; xem xét nâng cấp khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản KCN, trong đó đặc biệt chú trọng đến các chính sách ưu đãi thực tế, hấp dẫn cho nhà đầu tư để có để đa dạng hóa nguồn lực phát triển KCN;...

"Chúng ta thấy, thủ tục hành chính vẫn còn chồng chéo và chưa rõ ràng. Nghị định 35 đã là một cấp tiến nhưng đâu đó có một số tiêu chí chưa rõ ràng. Ví dụ khi nói đến khu đô thị dịch vụ, thì một doanh nghiệp hình dung như nào, vẫn còn rất khó. Do đó, rất cần hướng dẫn một cách chi tiết", ông Lực nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án bất động sản KCN (gồm cả pháp lý, khâu quy hoạch, mặt bằng, bố trí quỹ đất, định giá đất, tiền thuê đất…) để tăng nguồn cung; đẩy mạnh giải ngân chương trình phục hồi; quyết liệt đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để góp phần nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông; từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương của KCN, thúc đẩy liên kết vùng.

Đặc biệt, cần sớm giải quyết các vấn đề tồn tại trên thị trường tài chính; đa dạng hóa và hoàn thiện thị trường tài chính bất động sản (quỹ REITs, khuyến khích phát hành chứng khoán ra công chúng, có phương án phù hợp đối với NĐ 65 (2023)…) để tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản KCN nói riêng.

Tại diễn đàn, ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng ban Quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng liên đoàn lao động Việt Nam khẳng định thêm nhà ở là nhu cầu bức thiết nhất với công nhân lao động. Theo đó, về cơ chế chính sách, ông Nghĩa kiến nghị Ngân hàng nhà nước tiếp tục nghiên cứu tham mưu chính sách tín dụng cho công nhân mua nhà trả góp.

Về trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo ông Nghĩa, ngay từ khâu quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất, cần tập trung địa phương nghiên cứu dành quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp khu chế xuất mới tương ứng với quy mô sử dụng lao động trong các khu công nghiệp khu chế xuất.

Đối với các khu công nghiệp, khu chế xuất đã hình thành, đề nghị chính quyền địa phương bố trí quỹ đất sạch để các đơn vị được giao triển khai thực hiện như: các doanh nghiệp, Tổng Liên đoàn, địa phương… tổ chức triển khai đáp ứng ngay nhu cầu nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.