Nhiều tuyến đường vành đai được triển khai, bất động sản hưởng lợi gì?

Bất động sản “ăn theo”

Xu hướng đầu tư “ăn theo” con sóng hạ tầng để săn bất động sản không phải mới, nhưng trong thời điểm hiện nay, đây là “đòn bẩy” được nhiều nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng. Bởi trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều thách thức, sự đột phá về hạ tầng chính là bệ phóng để tăng giá trị và tăng thanh khoản.

Vừa qua, dự án Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh đã chính thức khởi công với công trình dài hơn 76km, trải dài qua nhiều địa phương như TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Vành đai 3, đóng vai trò quan trọng kết nối với 5 tuyến cao ốc, các trục hướng tâm cũng như vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đồng thời, dự án này còn là cầu nối giúp thúc đẩy việc giao thương, hoạt động vận tải, vận chuyển hàng hóa cũng như phát triển kinh tế xã hội khu vực phía Nam.

Nhiều chuyên gia đánh giá, dự án Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh được kỳ vọng là cú hích cho thị trường bất động sản nhằm tạo thêm nguồn cung nhà ở lớn dành cho người dân.

Đây cũng là nguyên nhân khiến các dự án xung quanh, tiệm cận với Vành đai 3 có những sự điều chỉnh về giá giai đoạn trước và sau khi thông tin liên quan đến dự án.

Cụ thể, giá đất nền tại TP. Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh liên tục tăng, trong đó mức giá có độ tăng trưởng cao nhất thuộc khu vực TP. Thủ Đức. Đáng chú ý, khu đất có Vành đai 3 đi qua như Nguyễn Cư Trinh, Tam Đa, Nguyễn Xiển với chi phí đất nền ở thời gian trước đây chỉ ở mức 2 – 3 tỷ đồng với diện tích khoảng 100 – 120m2, sau khi có quy hoạch mức giá đã được tăng lên đến hơn 3,5 – 5 tỷ tùy khu vực kết nối đến Vành đai 3.

Đối với các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh thì giá đất sẽ dao động khoảng 1,8 - 2,5 tỷ đồng/100m2. Một số dự án thuộc phân khúc đất nền có thể nói đến tại huyện Củ Chi như Bình Mỹ Center, Bình Mỹ Riverside... có mức giá từ 22 – 30 triệu đồng/m2 với tổng diện tích từ 80 – 100m2.

Ngoài ra, dự án của nhiều “ông lớn” xung quanh dự án này như Vinhomes, Masterise Homes, Gamuada Land… cũng sẽ được hưởng lợi.

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, nhận định, tại khu vực trung tâm, thời gian tạo lập quỹ đất sạch để phát triển dự án khá dài, cần từ 3-5 năm, trong khi thời gian này được rút ngắn đáng kể khi đầu tư vào các địa phương lân cận nhờ thủ tục đầu tư cởi mở hơn, hạ tầng giao thông kết nối cũng ngày một cải thiện. Đây là một trong những lý do chính thúc đẩy các nhà đầu tư và doanh nghiệp dịch chuyển về vùng ven. Đặc biệt, xung lực từ tuyến đường huyết mạch này đã giúp các phân khúc bất động sản tăng tối thiểu từ 10 – 11%.

Kỳ vọng bất động sản Hà Nội “khởi sắc” nhờ đường Vành đai 4

Sáng ngày 25/6 vừa qua, dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô chính thức được khởi công. Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh là 3 địa điểm đã diễn ra lễ khởi công tuyến đường trọng điểm này. Riêng tại Hà Nội, lễ động thổ được tổ chức tại 4 điểm thuộc địa bàn các huyện: Hoài Đức, Sóc Sơn, Thường Tín và Thanh Oai.

Việc “siêu dự án” này được khởi công là một trong những thông tin “nóng” nhất trong tuần qua, được giới đầu tư kì vọng sẽ là đòn bẩy kích thích sự tăng trưởng trở lại của thị trường đất nền Hà Nội và các vùng phụ cận.

Dự án có tổng chiều dài 112,8 km, trong đó có 58,2 km đi qua 7 quận, huyện của TP Hà Nội. Đây cũng là lợi thế lớn giúp các dự án xung quanh tuyến đường này có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Phối cảnh Dự án Vành đai 4 - Vùng thủ đô.

Chỉ tính riêng tại Hà Nội, Vành đai 4 đã đi rất nhiều dự án quy mô từ vài chục đến hàng trăm ha tại 7 quận, huyện gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín.

Thực tế, trước đó, vào tháng 6/2022, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - vùng thủ đô. Lúc này giới đầu tư đều kì vọng, kịch bản tăng giá sẽ xảy ra với đất nền khu vực này như đã xảy ra với đường Vành đai 3 trước đó.

Khi đó, đất nền Mê Linh tại một số dự án đã thiết lập mức giá dao động 30-50 triệu đồng/m2. Cũng nằm trên trục đường Mê Linh, các dự án tiêu biểu như Cienco 5 Mê Linh, Rose Valley Mê Linh… sẽ hưởng lợi khi chỉ cách vành đai 4 từ 4-5 km.

Đất nền Đan Phượng, khu mặt đường 422 Tân Lập được chào giá 52-57 triệu đồng/m2, đất mặt đường Tân Hội cũng được rao bán 55-57 triệu đồng/m2. Ngay cả đất trong các ngõ Liên Hà, Liên Trung, Hạnh Đàn, Bình Minh… cũng đều ngoài 20 triệu đồng/m2. Tại Đan Phượng, dự án nổi bật nhất là Vinhomes Wonder Park cũng sẽ được hưởng lợi khi dự án này cách đường vành đai 4 khoảng 2km, đi theo hướng đường Hạ Mỗ - Tân Hội. Bên cạnh đó, dự án The Phoenix Garden, nằm ngay sát đường vành đai 4. Khu đô thị có quy mô 45ha thuộc địa bàn thị trấn Phùng và xã Đan Phượng, huyện Đan Phượng.

Đất nền Hoài Đức cũng có giá từ 130 triệu đồng/m2 với mặt tiền kinh doanh và đất trong các ngõ nhở ở Song Phương, La Phù, Vân Côn, Đông La, Kim Chung… có giá 30-40 triệu đồng/m2. Tại Hoài Đức, có các dự án tiêu biểu như Khu đô thị Splendora Bắc An Khánh; Khu đô thị Nam An Khánh Sudico; Khu đô thị Vườn Cam; Khu đô thị An Lạc Green Symphony - Khu đô thị đại học Vân Canh;…

Đất nền Thanh Oai cũng thiết lập mức giá 55-60 triệu đồng/m2 đối với vị trí đẹp. Đồng thời, một số dự án có thể được hưởng lợi từ Vành đai 4 tại khu vực Thanh Hoai như Khu đô thị Mỹ Hưng Cienco 5, Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5,…

Qua Thanh Oai, Vành đai 4 tiếp tục đi theo hướng đông nam, giao Quốc lộ 1A và đường Pháp Vân - Cầu Giẽ tại xã Vân Bình, huyện Thường Tín; vượt sông Hồng bằng cầu Mễ Sở tại vị trí cách phà Mễ Sở khoảng một km về phía thượng lưu. Sau đó, tuyến đường tiếp tục đi qua địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.

Tại đây, vành đai 4 cách Khu đô thị Ecopark khoảng 5km. Vành đai 4 cũng giao cắt với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đoạn gần cầu vượt Tân Tiến, cách Vinhomes Ocean Park 2 khoảng 2km, khu đô thị Đại An khoảng 3km.

Chuyên gia tư vấn

Mặc dù thực tế, việc hạ tầng giao thông phát triển sẽ là động lực giúp thị trường bất động sản tươi sáng hơn, tuy nhiên các chuyên gia cũng cảnh báo nên cẩn trọng để tránh “bẫy” sốt ảo, dự án thiếu tính pháp lý…

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn cho rằng, để “tạo sóng” thị trường, "đội lái" thường dựa trên thông tin tốt để tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, "bắt mạch" kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá, và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.

“Trước khi quyết định "móc hầu bao", nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Trong đó, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại”, ông Đính nói.

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định “rót vốn” sáng suốt nhất.