Nhìn lại một năm “bất động” và “bất ổn” của thị trường địa ốc

Lên nhanh, xuống vội rồi “bất động”

 “Roller Coaster - là từ mà tôi muốn dùng để mô tả về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022. Roller Coaster là một trò chơi đi xe, lên xuống rất nhanh tại các công viên giải trí, ám chỉ tình trạng lên xuống bất ổn hiện nay trên thị trường tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam”, Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản được đánh giá là có dấu hiệu hồi phục khá tốt sau đại dịch với nhiều sức bật tiềm năng. Nhưng đến khoảng nửa cuối năm, thị trường bắt đầu lộ diện nhiều điểm yếu và tình hình gần như ngày càng tệ hơn. Hàng loạt vấn đề phát sinh từ vụ việc của những ông lớn như Tân Hoàng Minh đã ghì thị trường xuống mức “đóng băng”.

Vấn đề khan hiếm nguồn vốn vào khoảng quý III/2022 đã thực sự là cú đúp khiến cho các chủ đầu tư rơi vào trạng thái khó tiếp cận do các ngân hàng đều siết chặt tín dụng. Dù cho Ngân hàng Nhà nước đã mở room cho 19 ngân hàng và sau đó là 4 ngân hàng tiếp theo nhưng tình hình vẫn không khả quan hơn.

Có thể thấy, vấn đề khó thanh khoản và “khát” vốn vẫn là những vướng mắc lớn khiến cho thị trường rơi vào thế “kẹt”, chưa thể thực sự bức phá hết tốc lực.

Lên nhanh nhưng xuống cũng vội và đến thời điểm hiện tại thì bất động sản đang rơi vào trạng thái “bất động”.

Đầu tiên, về thị trường cung - cầu ghi nhận dấu hiệu giảm mạnh. Nguồn cung và sức cầu gần như không để lại ấn tượng, thậm chí một số phân khúc mà tưởng chừng đã có một năm bứt phá như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel đều đang “đắp chăn ngủ đông”. Những phân khúc còn lại sức cầu chỉ bằng 10% - 20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan rộng hơn nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới.

Thứ hai, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ triệt để. Đây là yếu tố kéo dài thời gian thi công dự án, chậm trễ bàn giao, là một trong các yếu tố làm giảm niềm tin ở người mua, kéo theo tính thanh khoản dần thấp, trong khi chi phí vốn ngày càng tăng. Điều này vô tình đẩy doanh nghiệp đầu tư địa ốc vào thế khó như lúc này.

Lộ diện nhiều điểm đáng lo ngại

Thị trường bất động sản vốn luôn tồn tại nhiều vấn đề đáng lo ngại, khiến cho việc phát triển vươn lên gặp khá nhiều khó khăn. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA VIETNAM đề cập đến những điểm đáng lo ngại đang diễn ra đối với thị trường địa ốc thời điểm hiện tại.

Theo ông Thắng, việc chúng ta phải đối diện hiện tại chính là hầu hết các nhà đầu tư đang trong tâm thế bất an giữa thị trường bất ổn, nên việc bán tháo chính là điều có thể đoán được. Trải qua khoảng thời gian phát triển nóng và mất cân bằng trong những năm trước, chúng ta đang phải bắt đầu lại giai đoạn bão hòa và hồi phục. Với kịch bản trước đây, sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019, thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá.

“Nếu so với 2015, giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (những dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa). Nguồn cung tăng mạnh nhưng các sản phẩm chủ yếu tập trung phân khúc cao cấp và hạng sang, dự án vừa túi tiền dành cho đại đa số người dân ngày càng khan hiếm đến nay gần như mất tích. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn 70% - 80%. Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đa phân các nhà đầu tư sẽ sử dụng đòn bẩy 70% giá trị bất động sản. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn, nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để thu hồi vốn”, ông Thắng nói thêm.

Như đã đề cập phía trên, nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng khan hiếm và cũng là khó khăn lớn nhất hiện nay. Việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản còn nhiều bất cập nhất là việc phát hành trái phiếu và sử dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua.

“Tính đến cuối tháng 9, đầu năm 2022 tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành trên thị trường ước tính khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương với hơn 13% GDP năm 2021. Trong đó dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khoảng 455 ngàn tỷ đồng. Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu trong những năm đến là rất lớn: tổng giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374,3 ngàn tỷ đồng và 381,2 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120,4 ngàn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 ngàn tỷ đồng (chiếm 32%)”, ông Thắng nói.

Thời gian gần đây vụ việc nhiều doanh nghiệp bất động sản kêu gọi nguồn vốn thông qua kênh đầu tư trái phiếu hàng loạt nhằm thâu tóm quỹ đất, sử dụng tiền góp vốn của nhà đầu tư sai mục đích (đơn cử như vụ Tập đoàn Tân Hoàng Minh, FLC, Vạn Thịnh Phát…). Một khi các doanh nghiệp này để lộ điểm yếu kém dẫn đến thua lỗ, phá sản thì mọi vốn góp của người dân đều khó quay về tay chủ, hiệu ứng tâm lý gia giảm niềm tin cũng hình thành và lan rộng cùng với đó là nguy cơ gây nên bất ổn kinh tế - xã hội.