Nhóm đầu tư “cá mập” nhập cuộc, đất nền sẽ thoát “ngủ đông”?

2 năm “ngủ đông”

Vẫn được đánh giá là phân khúc “vua” của thị trường bất động sản, đất nền mang nặng tính đầu cơ với lợi nhuận cao. Vì tỷ suất sinh lời cao nên đất nền cũng đi kèm với những rủi ro, đặc biệt đối với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường.

Sau thời gian "làm mưa làm gió" trên thị trường với những cơn sốt giá liên tục, đất nền lâm cảnh "ngủ đông" từ thời điểm giữa năm 2022 khi cả lượng quan tâm và thanh khoản của loại hình này đều giảm mạnh song song với những khó khăn chung của thị trường bất động sản.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, từ cuối năm 2021 đến nay, các giao dịch đất nền đã sụt giảm nghiêm trọng, dù chấp nhận cắt lỗ sâu cũng rất khó thanh khoản. Thậm chí, từ khi các ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, nhà đầu tư vẫn không mặn mà vay đầu tư hay dịch chuyển dòng tiền tiết kiệm từ ngân hàng sang bất động sản.

Hiện nay, những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu trung tâm nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư. Sở dĩ xu hướng này xuất hiện là do, người mua bây giờ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Trong khi đó, các quy định siết chặt về phân lô đất nền như hiện nay, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do người mua hàng lo ngại về rủi ro pháp lý. Đồng thời, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất lớn.

Mặc dù đất nền vẫn là một trong những loại hình có triển vọng thu hút sự quan tâm của người dân nhưng trên thực tế trong ngắn hạn, khi Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem đến nhiều tác động khó khăn hơn cho phân khúc này từ năm 2024.

Theo ông Đinh Minh Tuấn- Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam dự báo thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

" Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững ", ông Tuấn nhận định.

Nhà đầu tư “tay to” đã bắt đầu nhập cuộc?

Số liệu từ Batdongsan.com.vn đã cho thấy, so với đầu năm 2023, thị trường BĐS đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn rõ rệt. Nhu cầu tìm mua BĐS trên toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tin đăng bán cũng tăng 52%. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư.

Cụ thể, trong tháng 1/2024, lượng tìm kiếmđất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP. HCM cũng tương tự, khi nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71% – 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư. Batdongsan.com.vn đánh giá những dữ liệu trên phần nào phản ánh mong muốn sở hữu đất của nhiều người mặc dù thị trường không còn “sốt đất” như đầu năm 2022.

Khảo sát thực tế từ thị trường của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong 3 tháng qua, trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Theo thông tin từ nhiều đơn vị môi giới phân khúc này, đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư “tay to” đổ về TP.HCM và các khu vực vùng ven.

Chỉ trong vài tuần qua, nhiều sàn môi giới “chốt deal” thành công hàng chục sản phẩm đất nền tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong đó Long An đang là địa phương ghi nhận biến động sức mua mạnh nhất và sóng săn đất nền giá rẻ tại đây đang lên khá cao.

Dự báo về diễn biến phân khúc này trong thời gian tới, đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đã trở lại. Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý II năm nay.

Nguyên nhân đến cho sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi hai yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Bên cạnh đó là hiện nay thị trường bất động sản hiện không có nhiều sản phẩm để xuống tiền. Phân khúc căn hộ “tắc” dự án mới do pháp lý chưa khơi thông, nhà riêng, nhà phố kém đa dạng, giá bán lại cao. Trong khi đó, đất nền lại là sản phẩm dễ mua, dễ sang tên, có sổ và giữ tài sản bền vững, an toàn, khả năng sinh lợi tốt và quan trọng nhất là hiện tại giá đất nền vẫn đang rất “mềm” so với 2-3 năm trước đó.