Nhu cầu lớn nhưng khó triển khai, nhà ở xã hội vướng mắc ở đâu?

Nhu cầu nhà ở xã hội lớn nhưng chủ đầu tư thiếu mặn mà

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, tính đến nay trên phạm vi cả nước có 392 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 nghìn ha; trong đó: có 286 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 85,2 nghìn ha và 106 KCN đang xây dựng cơ bản với tổng diện tích tự nhiên khoảng 34,7 nghìn ha. Có khoảng 2,7 triệu công nhân đang làm việc tại các KCN này, trong đó khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở.

Trong khi nhu cầu cao, nguồn cung còn hạn chế. Đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 157.100 căn; đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn.

Nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn

Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Bên cạnh đó, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được triển khai để tháo gỡ về nguồn vốn. Tuy nhiên, theo nhiều nhà đầu tư, ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, thủ tục đầu tư thậm chí còn khó khăn hơn cả nhà ở thương mại là những trở ngại khiến họ chưa mặn mà với phân khúc này.

Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh, Bùi Xuân Cường nhận định, các dự án bị ách tắc ngay khâu đầu tiên là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án NOXH được tăng 1,5 lần chỉ tiêu quy hoạch, nhưng do vướng ở chỗ chưa được điều chỉnh quy hoạch phân khu nên không qua được bước chấp thuận đầu tư.

Từ vấn đề bất cập này, ông Cường đề nghị “Cần có thêm cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư từ đó tăng tính khả thi, đẩy mạnh thực hiện các dự án đầu tư để phát triển NOXH. Trước mắt cần tập trung cho nhóm ưu tiên về NOXH, nhà trọ cho công nhân, người lao động trên địa bàn”.

Ở góc nhìn rộng hơn, TS.LS. Đoàn Văn Bình phân tích, có nhiều rủi ro cho chủ đầu tư khi xây dựng NOXH như việc thiếu thông tin về những người có không đủ điều kiện mua NOXH nhưng đã phát sinh giao dịch. Khi cơ quan Nhà nước kiểm tra sẽ gây rủi ro cho Chủ đầu tư khi bán NOXH sai quy định.

Cùng với đó, quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn. Hay như vướng mắc về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn.

Ông Bình cũng cho hay, khi đầu tư xây dựng NOXH cũng mang lại hiệu quả thấp, thậm chí là lỗ khi đầu tư. Chưa kể các quy định về trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội quá chặt chẽ, phải qua nhiều khâu thẩm duyệt, thời gian kéo dài.

Lối ra nào cho NOXH Việt Nam?

Có rất nhiều ý kiến, đề xuất về giải pháp, lối ra cho thị trường bất động sản nhưng không thể thực hiện ngay trong một sớm một chiều. Cần có một cái nhìn khách quan về thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và thị trường NOXH nói riêng, kết hợp với bài học áp dụng từ các nước trên thế giới về nhà ở giá rẻ.

Trong một nghiên cứu về “giá nhà ở” của Savills Investment Management, các chuyên gia của Savills đã chỉ ra NOXH là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.

Các chuyên gia của Savills nhận định: “Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NOXH là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi ở nhiều thị trường, phía Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này”.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết: “Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam, trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay, cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này”.

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn, với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Trong khi các dự án hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc.

“Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt, được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin rằng sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế, bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Ngoài ra, các vướng mắc về Luật, pháp lý dự án cũng cần được cải thiện để sát với yêu cầu thực tế, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, rút ngắn thời gian để thị trường được phát triển theo hướng tích cực.