Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao
Xu hướng đô thị hóa đẩy nhanh, nhu cầu về nhà ở cũng từ đó mà tăng cao ở các đô thị lớn, trong đó, Hà Nội và TP.HCM là 2 điểm nóng nhất về nhà ở thực. Tuy nhiên, nghịch lý thị trường đã xảy ra khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, phân khúc nhà ở hạng sang và cao cấp lại quá nhiều, vượt xa thu nhập của người dân khiến giấc mơ an cư là khó với. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn nhờ các chính sách, giải pháp của Chính phủ và các bộ, ngành ban hành, chỉ đạo, đôn đốc thời gian vừa qua.
Kết quả khảo sát thực tế từ Savill Việt Nam cho biết, nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn duy trì ở mức cao. Riêng Hà Nội, dự báo đến năm 2025, thành phố có thêm khoảng 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Do đó, sẽ thiếu hụt 70.300 nhà ở. Ngoài ra, trong năm 2023, Hà Nội đã phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Nhưng mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.
Mới đây, Công ty Chứng khoán MBS (MBS) cũng đưa ra báo cáo khảo sát thị trường nhà ở cho thấy, trong quý I/2024, nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội giảm 11% so với cùng kỳ, nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực phía Tây.
Cụ thể, nguồn cung căn hộ trong quý I đạt hơn 2.340 sản phẩm với đóng góp chính từ các phân khu mới mở bán thuộc Smart City như Imperia hay Lumiere. Nhờ nhu cầu tiếp tục ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ tăng nhẹ lên 90% (so với 87% của quý IV/2023). Thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm khiến nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dự kiến sẽ tập trung tại các khu đô thị phía Tây và phía Đông trong năm 2024.
Còn tại thị trường TP.HCM, CBRE đã chỉ ra, nguồn cung căn hộ đạt khoảng 500 căn, giảm 82% so với cùng kỳ, trong đó, nguồn cung chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán vào năm 2023 và tiếp tục tập trung ở khu vực phía Đông thành phố và phân khúc trung cấp và cao cấp.
Tuy nguồn cung giảm đáng kể so với cùng kỳ, tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức 122,2%, cao hơn so với tỷ lệ hấp thụ trung bình trong vòng 3 năm là 116,9%, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn còn rất lớn.
Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình trong quý I/2024 đạt 61 triệu đồng/m2, tăng 3% so với cùng kỳ. Giá bán ở mức cao do nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu hiện hữu khiến các dự án mở mới luôn có giá bán cao hơn 3% - 4% so với dự án đã triển khai. Hơn nữa, tỷ lệ đóng góp của các dự án cao cấp đã tăng mạnh trong 2 năm gần đây từ mức 90% (năm 2022) lên mức 100% tổng nguồn cung chung cư mới trong quý I/2024.
Tuy nhiên, MSB cũng chỉ ra, tỷ trọng hàng tồn kho/tổng tài sản đã bắt đầu tạo đáy và tăng lên 24,4% so với mức 23,9% thời điểm đầu năm. Giá trị hàng tồn kho cuối quý I/2024 tăng nhẹ 4,3% so với đầu năm cho thấy tình hình triển khai tại các dự án bất động sản đã có hồi phục tuy còn khiêm tốn, chủ yếu đến từ các dự án giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu và các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng.
Giải pháp nào tốt nhất khi nhu cầu nhà ở vẫn còn cao?
Thực tế, việc khan hiếm các dự án mới vẫn là “bài toán” nan giải đối với thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.
Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ, gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP Hồ Chí Minh chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao.
Thị trường không có nguồn cung mới, do đó, giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao.
Còn ở Hà Nội, theo dữ liệu nghiên cứu từ VARS, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ trung bình mỗi năm.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm, hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một giải pháp thiết thực. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều.
Theo đó, cải thiện nguồn cung là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê. Vì vậy, cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước. Các chính sách phát triển nhà ở phải được xây dựng đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của Nhà nước, cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng.
Nhận định về thị trường bất động sản, giới chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ tác động theo hướng tích cực tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các bộ luật đều sẽ có độ trễ chính sách; hơn nữa, cũng còn nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc khi triển khai. Để bảo đảm hiệu quả thực thi các quy định mới, trong quá trình chờ đợi “ngấm”, cần nghiên cứu nâng cao công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật; đồng thời, nâng cao năng lực thực thi, áp dụng của cơ quan quản lý địa phương. Bởi ngay cả khi chúng ta đã có luật rồi, nghị định hướng dẫn, thông tư hướng dẫn… có hay đến mấy cũng không thể đi vào cuộc sống, nếu như năng lực thực thi kém hoặc áp dụng không đúng.
