Những điều cần lưu ý trước khi “xuống tiền“ mua cổ phiếu bất động sản

Trong một chia sẻ với Reatimes mới đây về nhóm cổ phiếu bất động sản, ông Đặng Trần Phục - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Azfin - đơn vị chuyên về đào tạo và tư vấn chứng khoán cho biết, để lựa chọn được một phương pháp định giá cổ phiếu phù hợp và hiệu quả đối với bất cứ doanh nghiệp nào chúng ta cũng cần phải hiểu rõ bản chất, công thức vận hành và mô hình kinh doanh. 

Đối với các doanh nghiệp bất động sản có những đặc thù rất riêng như: Thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án trong khi doanh thu lại chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng; khi thị trường phát triển nóng doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận đột biến và ngược lại; tài sản có giá trị nhất của loại hình doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất sạch và giấy phép phát triển các dự án.

Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản thường có dòng tiền và lợi nhuận không ổn định nên việc sử dụng phương pháp P/E (đánh giá mỗi quan hệ giữa giá thị trường của cổ phiếu và thu nhập trên một cổ phiếu), P/B (tỷ số thể hiện giá cổ phiếu gấp bao nhiêu lần tài sản ròng ghi ở báo cáo tài chính của doanh nghiệp), FCFF (Định giá theo dòng tiền tự do) hoặc FCFE (Định giá theo chiết khấu dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu) đều không phù hợp.

Phương pháp phù hợp nhất, được áp dụng nhiều nhất với các doanh nghiệp phát triển bất động sản là RNAV (Phương pháp giá trị tài sản ròng). Định giá theo RNAV là đánh giá lại các khoản mục tài sản mà công ty đang nắm giữ, trong đó quan trọng nhất là khoản mục hàng tồn kho đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản. Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty, giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành.

Tuy nhiên, khi đã xác định được một phương pháp định giá đúng đắn và phù hợp vẫn chưa đủ để khẳng định chúng ta định giá được các cổ phiếu của doanh nghiệp phát triển bất động sản một cách hiệu quả.

Bởi lẽ, với đặc thù ngành bất động sản, để có thể phát triển được các dự án là vô cùng phức tạp và có rất nhiều những khoản chi phí ngầm khó hạch toàn dẫn tới việc doanh nghiệp sử dụng những chiêu thức để hợp lý hoá các chi phí đó. Ngoài ra, đây cũng là ngành rất dễ có thể chuyển lợi nhuận ra bên ngoài, cũng như sự thiếu minh bạch từ dàn lãnh đạo mà cổ đông khó có thể kiểm soát được.

Do đó, bên cạnh các phương pháp định giá, nhà đầu tư cần phải quan tâm đến yếu tố quản trị và dàn lãnh đạo của doanh nghiệp. 

Ngoài ra, cần xác định, các dự án của doanh nghiệp đang trong giai đoạn nào?  Thực tế, có rất nhiều doanh nghiệp vì một lý do nào đó có thể xin được các dự án có quy mô lớn đầy tham vọng, có quỹ đất tốt nhưng năng lực thực hiện dự án và năng lực tài chính có vấn đề thì cũng không thể mang lại lợi ích cho cổ đông như Công ty CP Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (mã: PTL), thậm chí dẫn đến doanh nghiệp phá sản, cổ đông mất trắng do vay nợ quá đà để triển khai dự án quá sức mình như trường hợp của Công ty CP Sông Đà Thăng Long (mã: STL).

Cùng với đó, việc tùm hiểu về các quỹ đất sạch của doanh nghiệp có đầy đủ tính pháp lý hay sự khả thi của các sản phẩm ra thị trường cũng là những yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần phải lưu ý trước khi "xuống tiền" mua cổ phiếu của một doanh nghiệp bất động sản nào đó.

"Đáng chú ý, do đặc điểm ngành bất động sản là ngành có tính chu kỳ nên theo thống kê và kinh nghiệm của chúng tôi nhóm ngành này thường có tính đầu cơ rất cao và thường phù hợp đầu tư vào giai đoạn thị trường bất động sản vào chu kỳ đầu khởi sắc, hoặc vào các giai đoạn cung tiền nhiều", ông Phục chia sẻ.