Những sự kiện nổi bật trong lịch sử 30 năm thị trường BĐS

Vụ Tăng Minh Phụng – Epco

Vụ án Epco – Minh Phụng là một trong những vụ án kinh tế nổi tiếng nhất của Việt Nam thập niên 90. Minh Phụng là công ty do ông Tăng Minh Phụng làm tổng giám đốc, Epco là công ty do ông Liên Khui Thìn làm tổng giám đốc.

Vào giai đoạn 1993-1996, qua các phương tiện thông tin đại chúng, người ta có thể thấy Công ty Minh Phụng nổi lên như là một “tập đoàn” kinh tế năng động và rất thế lực. Hình thành từ những năm đầu thập kỷ 80, với chức năng chủ yếu là sản xuất, gia công hàng may mặc, giày dép xuất khẩu, giai đoạn đầu Công ty Minh Phụng có những bước phát triển rất ổn định, doanh số có năm lên tới nhiều triệu USD. Tính đến trước khi xảy ra vụ án, Minh Phụng có tới 15 phân xưởng sản xuất. Quy mô sản xuất thời điểm cao nhất có trên 9.000 lao động.

Mọi chuyện bắt đầu kể từ khi Minh Phụng nhảy vào kinh doanh bất động sản khoảng từ năm 1992 trở đi, mà nguyên nhân thôi thúc là thị trường xuất khẩu hàng hóa bị thu hẹp sau khi Liên Xô và các nước Đôngu sụp đổ, khiến tình hình công ty trở nên khó khăn. Điều đáng nói là Minh Phụng bước chân vào thị trường nhà đất khi chưa hề có kinh nghiệm, đã thế lại còn làm ở quy mô lớn.

Khi ấy, toàn bộ nhà đất của công ty Minh Phụng, cứ làm xong giấy tờ thì lập tức thế chấp vào các ngân hàng để vay tiền mua thêm. Tài sản càng phình ra thì các khoản nợ càng đè lên vai, trở thành gánh nặng quá sức đối với Minh Phụng vì nhà đất thì không thể bán ngay để kiếm lời.

Trót “phóng lao”, ông Tăng Minh Phụng và ông Liên Khui Thìn bèn lập hàng loạt công ty con. Thời điểm ấy, ngành ngân hàng quy định hạn mức cho vay tối đa không quá 10% tổng vốn. Lập 5 công ty con và mỗi công ty chỉ cần 1 hợp đồng nhập khẩu thì Minh Phụng, Epco có thể huy động được 1 triệu USD.

Để huy động thật nhiều tiền, Minh Phụng lẫn Epco sử dụng thủ thuật mua bán lòng vòng giữa các công ty con, lập hợp đồng mua bán khống… với sự tiếp tay của một số cán bộ ngân hàng. Khi vụ án nổ ra, cả Minh Phụng lẫn Epco đều mất khả năng thanh toán số nợ gần 6.000 tỷ đồng và 32,6 triệu USD vì đất đai, nhà xưởng không bán được do thị trường nhà đất đóng băng.

Sau hai phiên tòa chấn động dư luận bấy giờ, ngày về đã không bao giờ trở thành sự thật khi đơn xin tha tội chết của ông Tăng Minh Phụng không được chấp nhận. Ông Liên Khui Thìn may mắn hơn, sau hơn 1.000 ngày sống thấp thỏm trong khu biệt giam của tử tù, ông được tha tội chết và ra tù sau gần 13 năm chấp hành án.

Tính đến đầu năm 1997, ngoài các nhà xưởng sản xuất, tổng danh mục bất động sản của Minh Phụng có tới 169 biệt thự, nhà ở, văn phòng các loại; hệ thống nhà xưởng tập trung, kho tàng tại các khu công nghiệp có 78 đơn vị với diện tích trên 1,2 triệu m2; đất chuyên dùng có trên 2,6 triệu m2.

Các tài sản trên phân bố khắp địa bàn TP. HCM và các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Lâm Đồng… Sau này phát mại tài sản, chủ yếu là bất động sản, các ngân hàng thu về một khoản tiền cực lớn khắc phục được hầu như toàn bộ hậu quả.

Khởi nguồn và kết thúc của vụ án Epco - Minh Phụng xoay quanh phương án đầu tư bất động sản quy mô lớn của doanh nghiệp. Đây là vụ án tiêu biểu cho sự sụp đổ của một “đế chế”, là bài học lớn trong quản lý tài chính và hoạt động ngân hàng.

Doanh nhân Đào Hồng Tuyển và kỳ tích Tuần Châu

Là doanh nhân đã có sự nghiệp thành công ở TP. HCM, thế nhưng vào những năm 1997 – 1998, ông Đào Hồng Tuyển đã có một quyết định “điên rồ” là bán toàn bộ bất động sản ở khu vực quận 1 để mang tiền ra vịnh Hạ Long “đổ xuống biển”.

Trong hoàn cảnh khó khăn bấy giờ, vì tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, trang thiết bị còn lạc hậu, việc tư nhân xây dựng một đường vượt biển gần 2,5km giữa sóng to gió lớn là một điều phi thường. Tuy nhiên, sau 3 năm cố gắng, con đường đã hoàn thành, nối hòn đảo sơ khai cùng một làng chài nghèo mang tên Tuần Châu với đất liền.

Tuần Châu đã có đường ra đảo, trở ngại quan trọng nhất đã được khắc phục. Từ đây, ông Tuyển dốc sức xây dựng, chỉ trong vài năm đã đưa Tuần Châu từ hòn đảo hoang sơ trở thành trung tâm du lịch và giải trí tầm cỡ bậc nhất Việt Nam.

Để có được dự án Tuần Châu như ngày hôm nay, ngoài dốc hết nguồn lực, huy động vốn từ các nguồn và qua nhiều đêm không ngủ, ông Tuyển còn phải vượt qua hàng trăm cửa ải của hệ thống hành chính mà không có cửa ải nào đơn giản.

Câu chuyện biến “đảo nghèo” thành “đảo ngọc” của ông Đào Hồng Tuyển có thể xem là nỗ lực vĩ đại nhất của một doanh nghiệp tư nhân làm bất động sản trong những năm 90.

Vụ Rusalka

Với giới đầu tư, kinh doanh ở Việt Nam, Rusalka có lẽ không phải là một cái tên xa lạ. Đó là tên của một dự án khu nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa mà dịch ra tiếng Việt có nghĩa là “Nàng tiên cá”. Dự án này được cấp phép đầu tư vào năm 2000, do Công ty đầu tư và phát triển du lịch Rus-Invest-Tur (RIT) làm chủ đầu tư. Nhưng khi dự án đang được triển khai thì năm 2005, ông Nguyễn Đức Chi, Chủ tịch HĐQT, bị khởi tố về tội “lừa đảo, chiếm đoạt tài sản”.

Với lý do để điều tra về tội danh của ông Chi, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Bộ Công an đã kê biên 43,8ha đất cùng toàn bộ công trình, tài sản đã được đầu tư vào Rusalka. Đồng thời, trên cơ sở đề nghị của Cơ quan Cảnh sát điều tra, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã ra quyết định chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy phép đầu tư đối với dự án Rusalka.

Tuy nhiên, do không đủ căn cứ, cuối cùng, ông Chi chỉ bị xét xử về tội danh “làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức”. Lúc này, vấn đề nổi lên là trả lại tài sản cho ông Chi như thế nào khi mà dự án Rusalka đã bị rút giấy phép?

Sau này, khi vụ án của ông Nguyễn Đức Chi được giải quyết, các cơ quan chức năng mới tập trung xử lý những vấn đề tồn đọng xung quanh dự án. Tới tận tháng 5/2013, tỉnh Khánh Hòa mới quyết định giao dự án cho Focus Travel Nha Trang triển khai. Công ty này do ông Nguyễn Đức Tấn, em trai ông Nguyễn Đức Chi, làm đại diện trước pháp luật.

Dự án đình đám một thời Rusalka cuối cùng cũng đã được “sang tên, đổi chủ”. Một kết thúc được cho là không thể tốt hơn cho dự án này nhiều năm bị bỏ hoang và dùng dằng mãi không xử lý được. Câu chuyện của dự án là một bài học đắt giá về việc nhà nước ứng xử với tài sản của một doanh nhân.

Vụ án Tiên Lãng

Vụ án cưỡng chế đất đai tại Tiên Lãng (Hải Phòng) là vụ án về tranh chấp đất đai giữa ông Đoàn Văn Vươn ở xã Vinh Quang và UBND huyện Tiên Lãng, thành phố Hải Phòng. Sự việc diễn ra vào tháng 1/2012, khi gia đình người nông dân Đoàn Văn Vươn dùng súng hoa cải, mìn tự chế chống lại đoàn cưỡng chế đất đai của huyện Tiên Lãng khiến 4 cảnh sát và 2 cán bộ huyện đội bị thương.

Ít ngày sau sự việc, 4 bị can gồm: Đoàn Văn Quý, Đoàn Văn Vươn, Đoàn Văn Sịnh và Đoàn Văn Vệ bị khởi tố, bắt tạm giam về tội giết người. Phạm Thị Báu (vợ ông Quý) và Nguyễn Thị Thương (vợ ông Vươn) bị khởi tố về tội chống người thi hành công vụ, song được tại ngoại.

Tuy nhiên, từ vụ nổ súng chống đối, hàng loạt vấn đề được phơi bày. Nhiều chuyên gia lên tiếng quyết định giao và thu hồi đất của huyện Tiên Lãng là trái luật, việc sử dụng quân đội tham gia cưỡng chế và phá nhà ông Vươn là vi phạm pháp luật. Mặt trận Tổ quốc, các bộ ngành lập tức vào cuộc. Thủ tướng yêu cầu Hải Phòng báo cáo, làm rõ đúng sai. Sau cuộc họp với các bộ ngành, Thủ tướng kết luận các quyết định thu hồi, cưỡng chế đất của ông Đoàn Văn Vương đều trái luật.

Chủ tịch UBND huyện Tiên Lãng và nhiều cán bộ đã bị đình chỉ chức vụ. Công an Hải Phòng đã khởi tố vụ án hủy hoại tài sản và triệu tập những người liên quan, trong đó có bí thư, chủ tịch xã Vinh Quang. Vụ cưỡng chế đất ở Tiên Lãng thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận năm 2012, được xem là một điển hình của xung đột về đất đai, của những bất cập về cả pháp luật đất đai, việc thực thi pháp luật ở các cấp địa phương.

Vingroup xây Landmark 81

Landmark 81 là một trong những dự án nổi tiếng nhất Việt Nam, được phát triển bởi tập đoàn bất động sản số 1 Việt Nam – Vingroup và do nhà thầu xây dựng số 1 Việt Nam – Coteccons thi công. Dự án được khởi công ngày 26/7/2014 và hoàn thành vào ngày 26/7/2018, gồm 81 tầng, cao 461,3m, là tòa nhà cao nhất Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại.

Sự thành công của Landmark 81 có ý nghĩa rất lớn, không chỉ mang lại khoản lợi nhuận kếch xù cho chủ đầu tư và nhà thầu mà còn đánh dấu sự đột phá về trình độ xây dựng của Coteccons cũng như khẳng định cho vị thế số 1 của Vingroup. Ngoài ra, dự án cũng là một bước tiến lớn trong cuộc đua xây dựng tòa nhà chọc trời ở Việt Nam, bắt đầu từ năm 2007. Việc Vingroup xô đổ kỷ lục của các doanh nghiệp nước ngoài (Lotte Center 68 tầng, Keangnam 72 tầng) là một hàm ý về thế đi lên và sức mạnh của nền kinh tế Việt Nam.

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Gói hỗ trợ này được tung ra vào năm 2013, là một phần của chương trình “giải cứu” thị trường bất động sản, vốn bị nhấn chìm trong cơn khủng hoảng bắt đầu từ năm 2011 hay xa hơn là năm 2008. Gói hỗ trợ dành 70% cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với lãi suất vay ưu đãi 6%/năm 2013 (và là 5%/năm từ năm 2014 đến năm 2017). 30% còn lại được dùng để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Sau 3 năm thực hiện, đến hết năm 2016, gói hỗ trợ đã giải ngân được hơn 32.000 tỷ đồng, tạo điều kiện cho hơn 56.000 người có nhà ở, được đánh giá là gói hỗ trợ tài chính tốt nhất mà Chính phủ triển khai trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam. Ý nghĩa của gói hỗ trợ này còn nằm ở chỗ đó là gói tài chính lớn duy nhất mà Chính phủ tài trợ cho nhà ở xã hội. Cho đến nay, gói 120.000 tỷ đồng là do các ngân hàng tự triển khai.

Vụ tranh chấp tại dự án Cocobay

Năm 2019, Empire Group – chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, bất ngờ tuyên bố dừng chi trả cam kết lợi nhuận (lên tới 12%/năm) cho khách mua condotel ở dự án này. Quyết định đơn phương của Empire Group như một quả bom phát nổ, làm rung chuyển toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, vốn đang chìm trong men say về sự phát triển thần tốc trong các năm 2015 – 2018.

Sự vụ của Cocobay Đà Nẵng cũng coi như dấu chấm hết cho thời kỳ chạy đua “cam kết lợi nhuận” của các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng – một cuộc chạy đua đã từng được cảnh báo là “điên rồ” và “phi thực tế”; làm phơi bày thể trạng của các chủ đầu tư, vốn được “đánh bóng” nhiều hơn là có năng lực.

Cũng từ vụ Cocobay, khiếu nại về bất động sản nghỉ dưỡng liên tiếp nổ ra. Cùng với sự xuất hiện của dịch Covid-19 và các vướng mắc pháp lý, vụ Cocobay góp phần khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như sụp đổ từ 2020 tới 2022.

Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm

Vụ đấu giá các lô đất Thủ Thiêm là “bom tấn” lớn nhất của thị trường bất động sản 2021, đỉnh cao của cơn sốt đất “điên cuồng” trong các năm 2020 – 2021 và điển hình cho thủ thuật “làm giá” của các doanh nghiệp bất động sản. Vụ việc đã thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận vì tổng giá trị dự kiến mang về cho ngân sách TP. HCM lên tới 37.346 tỷ đồng.

Cụ thể, ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất chưa từng có trong lịch sử đấu giá đất tại Việt Nam.

Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.

Tuy nhiên, lần lượt sau đó, các doanh nghiệp trúng đấu giá đã bỏ cọc với tổng số là hơn 1.051 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm. Số tiền này đã thuộc về ngân sách thành phố. Mở đầu cho cuộc “tháo chạy” này là thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi tâm thư xin bỏ cọc vào cuối tháng 1/2022. Sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý.

Vụ án tại công ty Vạn Thịnh Phát

Vụ án Vạn Thịnh Phát tiêu biểu cho việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản. Đây là một đại án có tính chất phức tạp liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, quy mô rất lớn, ảnh hưởng nguồn lực quốc gia. Đến nay, Cục Cảnh sát Kinh tế (C03) Bộ Công an đã khởi tố 2 vụ án và 32 bị can trong vụ án Vạn Thịnh Phát. Trong quá trình tố tụng, có bị can, người liên quan đến vụ án qua đời, gây khó khăn cho quá trình điều tra.

Giai đoạn đầu điều tra, tháng 10/2022, Bộ Công an khởi tố 4 bị can, trong đó có bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, bà Trương Huệ Vân - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor… tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Kết quả điều tra xác định từ năm 2018-2020, các nghi phạm có liên quan tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, các công ty con thuộc tập đoàn cùng một số đơn vị đã có hành vi gian dối, làm trái quy định của pháp luật trong phát hành trái phiếu. Từ các hành vi gian dối trong phát hành trái phiếu, các bị can trong vụ án Vạn Thịnh Phát đã lừa đảo 30.000 tỷ đồng của 42.000 nhà đầu tư.

Thời điểm xảy ra vụ việc Vạn Thịnh Phát, chưa đầy nửa năm sau khi vụ Tân Hoàng Minh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam dường như đổ sập hoàn toàn do khủng hoảng niềm tin nặng nề. Nhiều doanh nghiệp vừa không phát hành được trái phiếu mới vừa chịu sức ép trả nợ do hàng loạt trái chủ yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Liên thông với nó, hàng loạt cú sụt giảm mạnh đã diễn ra trên thị trường cổ phiếu hồi tháng 11/2022. Thị trường bất động sản cũng gần như tê liệt từ quý III/2022 tới nay.