Những tác động của lĩnh vực bất động sản lên nền kinh tế

Với lịch sử khoảng 30 năm, lĩnh vực BĐS tại nước ta đã trải qua nhiều biến đổi và trở thành yếu tố liên quan mật thiết với nền kinh tế sản xuất, dịch vụ, thương mại…, tác động đến hơn 40 ngành nghề khác nhau.

Đầu năm 2021, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã công bố kết quả nghiên cứu khoa học về "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – vai trò và khuyến nghị chính sách", được thực hiện bởi các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính – ngân hàng, quy hoạch và pháp lý.

Nghiên cứu chỉ ra, BĐS đóng góp 7,62% GDP quốc gia, có vai trò "đầu kéo" đến nhiều ngành như: xây dựng, du lịch, lưu trú – ăn uống, công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính – ngân hàng… Cụ thể, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1 tỷ đồng thì giá trị sản xuất của các ngành còn lại sẽ tăng 0,772 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA, phân tích thêm, 10 năm qua, bình quân mỗi năm Việt Nam xây mới 60 triệu m2 nhà ở, cung cấp chỗ ở, đặc biệt cho khu vực đô thị. Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP.

Đóng góp rất lớn vào ngân sách nhà nước (11 tháng năm 2022 đã chiếm tới 17,2% tổng thu nội địa, tăng trên 30% so với cùng kỳ), bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động, đồng thời góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân. Ngành học về BĐS cũng đã được đưa vào chương trình giảng dạy ở một số trường đại học trên thế giới và Việt Nam để bổ sung nguồn lực chất lượng cho toàn ngành.

Trước những nỗi lo khi BĐS ngưng trệ, Chính phủ và các bộ ngành, doanh nghiệp, ngân hàng đều đang chung tay vực dậy thị trường.

Ngày 14-12, Thủ tướng Chính phủ cũng vừa ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở. Theo đó, Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phải có giải pháp và đẩy nhanh xử lý vướng mắc; doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền, sản phẩm…

Tổ công tác của Thủ tướng thành lập hồi giữa tháng 11 đã làm việc, trao đổi trực tiếp với các địa phương và doanh nghiệp, tìm cách hướng dẫn về thực thi, thể chế, phân loại khó khăn vướng mắc của BĐS.

Song song đó, hàng loạt giải pháp khác như nới room tín dụng từ 1,5 – 2%, thúc đẩy tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý dự án, đẩy mạnh sửa đổi Nghị định 65 để hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp… đã nhanh chóng được triển khai. Đây không đơn giản là câu chuyện giải cứu BĐS mà đó là việc khơi thông thanh khoản cho một ngành có ảnh hưởng quan trọng đến sự tăng trưởng của cả nền kinh tế trong giai đoạn này.

"Cửa" mua nhà vẫn hẹp với người có thu nhập thấp

Chủ trương cho người có thu nhập thấp được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi chỉ 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội là chủ trương lớn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, đến nay việc thực hiện vẫn đang gặp không ít khó khăn, người mua nhà và ngân hàng vẫn không dễ gặp nhau.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hầu hết các đối tượng được vay vốn mua nhà ở xã hội đều là những người có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở và được hưởng chính sách thông qua nhà ở xã hội. Mặc dù đã có chính sách giảm giá nhà xuống mức thấp nhưng tổng giá trị căn hộ vẫn ở mức cao so với người thu nhập thấp. Trên thực tế, có nhiều người mua nhà ở xã hội họ không vay được vốn từ nguồn ngân hàng chính sách xã hội nên tỷ lệ người được vay hiện nay khá ít, "cánh cửa" mua nhà người thu nhập thấp vẫn hẹp.

Đồng quan điểm về vấn đề này, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cũng cho rằng, việc hỗ trợ chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cần được tổ chức rộng rãi, mở rộng các ngân hàng để người dân có thể tiếp cận được vốn vay.

Khi khả năng thanh toán của nhiều hộ gia đình còn khó khăn, nếu không được hỗ trợ thì ít người mua được nhà. Và khi tỷ lệ mua nhà thấp cũng trở thành bài toán cho các chủ đầu tư, bởi khi nhà ở xây xong không bán được sẽ không kích thích được thị trường, không kích thích được các bên tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Vị này cũng cho biết, có nhiều ngân hàng tham gia cho vay vốn ưu đãi thì việc tiếp cận vốn vay của người mua nhà sẽ thuận lợi hơn. Mặt khác, hiện nay một số ngân hàng đang làm rất tốt việc cho vay, thẩm định khác hàng từ gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây, nên thủ tục được giải quyết nhanh hơn. Bên cạnh đó, nếu thu hẹp cửa vay ưu đãi sẽ ảnh hưởng đến tâm lý mua nhà, điều này sẽ gây khó khăn hơn cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Còn theo vị Luật sư tại Hà Nội cho biết, các đối tượng cho vay của đều là người lao động có thu nhập thấp, các đội tượng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Điều đáng lưu ý là thời hạn vay do Nhà nước và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, tối đa không quá 25 năm.

Nghị định 49/2021 (sửa đổi Nghị định 100) của Chính phủ cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định về hạn mức vốn, lãi suất cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo để ở.

Cụ thể, đối với mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng. Còn nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán. Và tối đa không quá 500 triệu, không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo. Mức cho vay cụ thể sẽ được Ngân hàng Chính sách Xã hội nơi cho vay xem xét, sẽ căn cứ vào nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng,... để xem xét mức cho vay phù hợp.

Luật sư cũng cho rằng, mức lãi suất cho vay chỉ 4,8%/năm là rất phù hợp với người lao đông có thu nhập thấp, việc tiếp cận nguồn vốn hiện nay cũng không có gì khó khăn. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất trong những năm qua chính là nguồn cung nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, theo quy định, người mua nhà có thể vay với hạn mức 80% tổng giá trị hợp đồng, có nghĩa nếu mua nhà 1 tỷ đồng người dân buộc phải có 200 triệu đồng. Đối với người thu nhập thấp thì số tiền 200 triệu vẫn là rất lớn. Chưa kể, hiện nay không thể kiếm nhà ở xã hội có giá trị dưới 1 tỷ đồng. Đó cũng chính là lý do khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi cho người thu nhập thấp để mua nhà rất khó.