Novaland, Khang Điền và loạt doanh nghiệp “ôm” hàng chục nghìn tỷ tồn kho
Lượng bất động sản tồn kho tại nhiều doanh nghiệp tiếp tục gia tăng, trở thành gánh nặng tài chính và cản trở kế hoạch phát triển. Nguyên nhân đến từ giá bán cao, cơ
Doanh thu hồi phục, tồn kho vẫn chất đống
Báo cáo tài chính quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy bức tranh hai gam màu trái ngược. Ở chiều sáng, nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận phục hồi đáng kể so với các kỳ trước – tín hiệu cho thấy sức cầu đang dần ấm lên, nhờ các chính sách hỗ trợ bước đầu phát huy hiệu quả.
Tuy nhiên, gam màu tối vẫn bao trùm khi nhìn vào khoản mục hàng tồn kho. Thay vì hạ nhiệt, lượng hàng tồn kho của hầu hết doanh nghiệp lại tiếp tục "phình to", tạo ra một áp lực khổng lồ về việc giải phóng sản phẩm và xoay vòng vốn.
Điển hình nhất cho gánh nặng này là Novaland (NVL). Dù giá trị tồn kho chỉ tăng nhẹ 2,4% so với đầu năm, song con số tồn kho lên tới 150.113 tỷ đồng (chiếm hơn 60% tổng tài sản) vẫn thực sự là một thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Điều đáng quan ngại hơn là cấu trúc tồn kho có đến 95% là quỹ đất và các dự án đang xây dựng dở dang, vốn là những tài sản cần thêm nhiều thời gian và nguồn lực để có thể thương mại hóa. Điều này đang đặt ra cho Novaland một bài toán sống còn về việc phải nhanh chóng chuyển hóa hàng tồn kho thành dòng tiền, nếu không muốn gánh nặng tài chính ngày càng lớn, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của chính doanh nghiệp.
Không chỉ là câu chuyện của các "ông lớn", gánh nặng tồn kho còn được thể hiện rõ nét trong bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp có quy mô tầm trung. Điển hình là trường hợp của Nhà Khang Điền (KDH), nơi hàng tồn kho đã chiếm tới 74% tổng tài sản, với giá trị hơn 23.000 tỷ đồng, tăng gần 1.000 tỷ đồng so với đầu năm.
Điểm đáng báo động của doanh nghiệp này còn nằm ở chi tiết phần lớn quyền sử dụng đất tại các dự án trọng điểm như Khang Phúc - KDC Tân Tạo (8.146 tỷ đồng), Clarita - Bình Trưng Đông (4.639 tỷ đồng), và The Emeria - Bình Trưng Đông (3.725 tỷ đồng) đều đã được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng. Chi tiết này không chỉ phản ánh nhu cầu vốn vay cấp thiết để duy trì triển khai dự án, mà còn là một chỉ báo rõ nét cho thấy áp lực dòng tiền đang hiện hữu rất lớn tại doanh nghiệp.
Tương tự, nhiều doanh nghiệp khác cũng “ôm” lượng tồn kho cao tại thời điểm cuối quý II/2025:
Phát Đạt (PDR): 14.100 tỷ đồng, chủ yếu ở The EverRich 2 (3.598 tỷ), Thuận An 1 & 2 (3.124 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ) và Khu dân cư – chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.556 tỷ).
Nam Long (NLG): Hàng tồn kho hơn 17.902 tỷ đồng, chiếm 63,4% tổng tài sản, tập trung tại Izumi (8.677 tỷ), Waterpoint (6.855 tỷ), Cần Thơ (1.292 tỷ) và Ehome Hải Phòng (351,5 tỷ).
Đất Xanh (DXG): Hơn 14.100 tỷ đồng tồn kho, tăng 5% so với đầu năm, phần lớn là bất động sản dở dang (9.800 tỷ), trong khi thành phẩm giảm còn 3.700 tỷ đồng.
Vì sao hàng tồn khó “ra hàng”?
Bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills Tp.HCM cho biết, tồn kho “phình to” bắt nguồn từ giá bán cao, diện tích lớn, vị trí xa trung tâm, khiến sản phẩm không phù hợp cả với người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm, thị trường tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho biết tồn kho có hai dạng: sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được, và sản phẩm đang triển khai. Với dạng hoàn thiện, nguyên nhân thường là giá cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc vị trí kém hấp dẫn – có thể xử lý bằng hạ giá, tăng ưu đãi hoặc chuyển đổi công năng. Với dự án dở dang, giải pháp phụ thuộc vào việc cơ quan quản lý tháo gỡ pháp lý để khơi thông nguồn lực.
Hiện các cơ quan quản lý nhà nước cũng đang nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý, chủ động tháo gỡ khó khăn đến tận từng dự án, từng địa phương. Đơn cử như mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình - Trưởng Ban Chỉ đạo 751 (Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng) đã ký Văn bản số 117 đề nghị đề nghị Bộ, ngành, địa phương nghiên cứu rà soát, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các dự án tồn đọng trên hệ thống cơ sở dữ liệu 751.
Trong đó, Trưởng Ban Chỉ đạo 751 đưa ra 3 lưu ý với các Bộ, ngành, địa phương. Thứ nhất, rà soát chỉ đề xuất các dự án có khó khăn, vướng mắc sau khi có các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.
Thứ hai, đối chiếu các vấn đề của dự án để xác định chính xác tình huống pháp lý tương tự trường hợp quy định tại Nghị quyết 170, nêu rõ điều khoản đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù để tháo gỡ đối với từng dự án cụ thể.
Thứ ba, chịu trách nhiệm toàn diện trước Thủ tướng Chính phủ nếu phát sinh các dự án khó khăn, vướng mắc tương tự như các dự án tại Nghị quyết 170 sau thời hạn quy định nêu trên.
TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá, những động thái này sẽ góp phần gỡ vướng cho nhiều dự án kéo dài nhiều năm, giúp giảm đáng kể lượng tồn kho. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh doanh nghiệp cần chủ động xử lý hàng tồn, tập trung phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực để tránh áp lực chồng chất.
