Thanh khoản hàng tồn kho bất động sản vẫn “ế ẩm”
Do các dự án mới đổ bộ thị trường nên phần lớn sức mua đổ dồn vào các dự án mới trong khi đó, dự án cũ bao gồm hàng nghìn căn hộ và nhà liền thổ tiếp tục không có thanh khoản. Một khảo sát mới đây về xu hướng mua nhà do Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy, gần 80% người mua hiện nay ưu tiên lựa chọn các dự án mở bán mới từ chủ đầu tư. Lý do là bởi các sản phẩm mới thường đa dạng về diện tích, có vị trí thuận lợi và tiềm năng tăng giá cao hơn, từ đó tạo ra sức hút đáng kể đối với người tiêu dùng, khiến nhóm hàng mới luôn đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với hàng tồn kho.
Chia sẻ tại buổi báo cáo thị trường quý I mới đây, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP HCM - cho biết 3 tháng đầu năm, thành phố có 800 căn hộ mở bán mới (bán lần đầu), cộng thêm hơn 4.200 căn tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư rao bán) lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ 2024.
Theo bà Giang, do nhiều yếu tố mà lượng giao dịch căn hộ trong quý vừa qua chỉ đạt 1.400 căn, tương đương hấp thụ được 28% trên tổng nguồn cung. Trong đó hàng tồn kho tiếp tục "ế" với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 23%, các sản phẩm mở bán mới ghi nhận mức hấp thụ trên 61%.
Xu hướng trên cũng xảy ra với phân khúc nhà liền thổ. Theo Savills, quý vừa qua thành phố có 698 căn mở bán sơ cấp, trong đó nguồn cung mới có 89 căn, chiếm khoảng 13%, còn lại 87% là hàng tồn kho. Tỷ lệ hấp thụ ghi nhận trong quý chỉ đạt 10%, tương đương 69 căn nhà liền thổ được giao dịch, phần lớn là sản phẩm mới, còn hàng tồn kho ít được quan tâm.
Diễn biến tương tự cũng được hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam ghi nhận. Cụ thể, 3 tháng đầu năm, TP HCM có 619 căn hộ mở bán mới và hơn 3.600 sản phẩm tồn kho từ các đợt trước, tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ. Giao dịch ghi nhận được là 689 căn và 80% sức mua rơi vào các dự án mở bán mới, trong khi rổ hàng tồn không tiêu thụ được.
Vì sao nhà đầu tư không mặn mà với “hàng tồn kho”?
Theo bà Giang Huỳnh, bên cạnh yếu tố mùa vụ, các sản phẩm cũ hiện có mức giá bán cao, phần nhiều là các căn diện tích lớn, vị trí không đẹp nên khó tiếp cận cả người ở thực lẫn nhà đầu tư.
Ngoài ra, bà Giang Huỳnh cũng cho hay, ngoài yếu tố thời điểm, phần lớn hàng tồn kho hiện nay đều là các căn hộ có diện tích lớn, vị trí không thuận lợi và giá bán cao khiến chúng trở nên xa tầm với của cả người mua thực lẫn nhà đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua ngày càng thận trọng và ngân sách hạn chế, những sản phẩm này gần như rơi vào trạng thái "ế dài".
Bàn về vấn đề này, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho hay hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong quý thuộc loại trung cao cấp, giá bán bình quân khoảng 3.648 USD mỗi m2 (hơn 91 triệu đồng), vượt tài chính số đông người mua. Rổ hàng tồn kho phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng mỗi m2) hiện chỉ chiếm 10% và chủ yếu là loại hình 3 phòng ngủ, diện tích lớn kéo tổng giá bán căn hộ tăng lên hơn 3 tỷ đồng. Người mua nhà có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động. Điều này khiến hàng tồn kho có giá cao càng khó bán.
Thị trường bất động sản kỳ vọng tạo sức bật
Theo phân tích của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), thị trường BĐS đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Thị trường này được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, đầy hứa hẹn và bền vững hơn nhờ những trợ lực vững chắc từ việc hoàn thiện khung pháp lý.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhận định việc Chính phủ, Quốc hội quyết tâm và "chốt" tăng trưởng GDP đạt 8% trở lên thì rõ ràng tăng trưởng kinh tế sẽ tốt lên. Như vậy, cả nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng; giá bán năm 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn, song mức giá giảm sâu sẽ khó xảy ra vì giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành sản phẩm bất động sản.
Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh đánh giá, năm 2025 sẽ là cột mốc quan trọng khi thị trường BĐS được vận hành theo các quy định mới từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Những yếu tố này sẽ giúp thị trường ấm dần, nhất là đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đáp ứng nhu cầu của xã hội. Đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong việc định giá, giao dịch và triển khai dự án.
Theo ông Thịnh, những cải cách mạnh mẽ về chính sách pháp lý sẽ thúc đẩy thị trường trở nên sôi động hơn, minh bạch hơn và cạnh tranh lành mạnh hơn. Điều này không chỉ giúp thị trường phục hồi trong năm 2025 mà còn tạo nền tảng vững chắc để phát triển bền vững trong giai đoạn 2026-2030.
