PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng đi xuống nếu không cải cách thủ tục hành chính và duy trì dòng vốn

Nhìn nhận ở góc độ tổng thể, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, trong năm 2021 và đầu năm 2022, Chính phủ đã ban hành hàng loạt Nghị định, hướng dẫn liên quan để tháo gỡ khó khăn và đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo hành lang thông thoáng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, các thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản vẫn rất phức tạp, vì là tập hợp của rất nhiều Luật, Nghị định, Thông tư, hướng dẫn chồng chéo, thậm chí là mâu thuẫn, nên doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian trong việc chuẩn bị hồ sơ dự án. Có khi doanh nghiệp hụt hơi với rào cản thủ tục hành chính nên không vượt qua được quy định dự án sau 12 - 24 tháng không triển khai được thì thu hồi.

“Để triển khai một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đi qua nhiều bước với hàng chục thủ tục lớn nhỏ khác nhau. Nhìn qua thì các thủ tục này đều được quy định cụ thể, nhưng tính chất rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, nhiều cơ quan giải quyết chứ không có đầu mối cụ thể. Vậy nên, doanh nghiệp có khi “rối như tơ vò” còn địa phương thì lúng túng", ông Thịnh nhìn nhận.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2021 có 172 dự án bằng 60% số dự án trong năm 2020. Trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 22, bằng 47% so với quý trước và bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54 ngàn căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị tương là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với vốn. Nếu vốn ngừng chảy thì thị trường này sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa bất động sản là rất lớn.

“Có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái chặt chẽ hơn trong việc cho vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản, khi tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm cao hơn so với vốn tăng trưởng chung trong nền kinh tế quốc dân. Tuy đây không phải là động thái “siết” vốn như nhiều người nhìn nhận, nhưng cũng đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp”, ông Thịnh nêu vấn đề.

Bên cạnh vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng là một công cụ huy động vốn phổ biến, phù hợp với tính chất trung và dài hạn của lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường này có chững lại do sai phạm trong phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản. Các thông tin tiêu cực đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường trái phiếu, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và “liên lụy” đến nhiều doanh nghiệp bất động sản chân chính.

Tính từ cuối quý II tới nay dòng vốn vào bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, trước đó là câu chuyện phát hành trái phiếu, tiếp theo là việc kiểm soát tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2022 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% số đợt trong quý I, tương ứng với giá trị gần 8,6 nghìn tỷ, giảm tới 79% so với quý trước.

Sự suy giảm mạnh luồng vốn khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục rơi vào hoàn cảnh khó khăn, dự án bị đình trệ, tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng khiến cho giá nhà leo thang. Bên cạnh đó, nguy cơ đứt gãy chuỗi cung cứng trên thị trường bất động sản cũng gián tiếp gây ảnh hưởng tới sự phát triển của nhiều ngành khác, đồng thời cũng có thể gây ảnh hưởng tới GDP chung của cả năm.

Từ hàng loạt bất cập trong thủ tục hành chính đến nguồn vốn ngày càng hạn hẹp, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng đi xuống. Vậy nên, cần thiết phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cũng như khơi thông các nguồn vốn khác nhằm “sốc” lại thị trường.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính không đơn giản nếu như chúng ta chưa có đầu mối thống nhất. Cần thay đổi mô hình quản lý và vận hành thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, tránh việc như hiện nay, có quá nhiều bên quản lý, dẫn đến chồng chéo làm khó doanh nghiệp. Song song với cải cách thủ tục hành chính là việc duy trì dòng vốn cho thị trường bất động sản. Tại “Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ, thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng và chỉ đạo “không siết vốn tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý”.

Trước đó, ngày 11/7/2022, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký ban hành Nghị quyết 86/NQ-CP của Chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Trao đổi về vấn đề vốn, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, những động thái quản lý chặt chẽ hơn của Ngân hàng Nhà nước đối với các hoạt động tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, quan trọng là hướng dòng vốn vào đúng đối tượng chứ không nên “chặn đứng” sẽ gây sốc cho thị trường.

Trước hết, ngân hàng sẽ dựa vào báo cáo tài chính, lịch sử vay nợ cùng các yếu tố liên quan tới chủ đầu tư để xem xét năng lực. Đồng thời, xem xét mức độ khả thi của dự án chuẩn bị triển khai.

"Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở giá rẻ, chung cư trung cấp có tốc độ tiêu thụ tốt, tầm 80 - 90%, trong khi căn hộ cao cấp chỉ ở mức 30%. Như vậy, nếu anh có lịch sử tài chính tốt và dự án khả thi, ở phân khúc nhà giá rẻ, căn hộ trung cấp dưới 25 - 30 triệu đồng/m2, thì ngân hàng sẽ cho vay ngay. Nếu anh làm chung cư cao cấp, 100 - 200 triệu đồng/m2 thì chỉ bán được cho số ít người có điều kiện tài chính. Trong bối cảnh trầm lắng như hiện nay, việc vay vốn là khó khả thi”, ông Thịnh lý giải.

Các chuyên gia cũng hy vọng, việc chấn chỉnh lại dòng vốn cho thị trường bất động sản, hạn chế cho vay ở phân khúc cao cấp thanh khoản thấp, sẽ dành lại nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch dư thừa, nhưng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình đang thiếu trầm trọng.