Phân khúc bất động sản nào sẽ "dẫn sóng" M&A trong năm 2023?

Bất động sản KCN hút dòng vốn đầu tư

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước ta hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), tính đến hết quý I/2023, tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%, trong đó khu vực phía Nam trung bình đạt 85% - dẫn đầu cả nước. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%. Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy KCN tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Trong thời gian qua, Việt Nam đã và đang trở thành địa điểm thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất. Theo đó, dòng vốn FDI liên tục chảy về phân khúc này.

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017 - 2022). Tính lũy kế trong giai đoạn 1986 - 2022, Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI; trong đó, 274 tỷ USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Năm 2022 và tầm nhìn năm 2023, bất động sản công nghiệp Việt Nam là sự lựa chọn chiến lược của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Năm vừa qua thị trường ghi nhận sự xuất hiện của những dự án xây dựng nhà máy sản xuất, chế tạo trị giá hàng triệu USD đến từ những “ông lớn” như LEGO (Đan Mạch), Samsung (Hàn Quốc), Trina Solar (Đài Loan). Ngay trong năm nay, Apple cũng đang lên kế hoạch chuyển nhà máy sản xuất Macbook sang Việt Nam. Foxconn và Goertek – hai trong số những đối tác lớn nhất nằm trong chuỗi cung ứng của Apple, trong tháng 02/2023 đã lần lượt ký hợp đồng thuê đất công nghiệp tại các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và lên kế hoạch đầu tư hàng trăm triệu USD để xây dựng nhà máy sản xuất.

Nhiều thương vụ M&A được thực hiện

Kể từ đầu năm 2023, hàng loạt thương vụ M&A đáng chú ý đã diễn ra.

Lấy đơn cử như Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC sáng lập), chỉ trong mấy tháng đầu năm, đã công bố mua lại hàng loạt quỹ đất mới trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Cụ thể, tháng 1 vừa qua, BW mua lại khu đất có diện tích khoảng 74.000 m2 trong Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển tại Quảng Ninh. Thương vụ này đánh dấu sự hiện diện của BW tại tỉnh Quảng Ninh và hợp tác lần thứ 3 liên tiếp với DEEP C trong tiến trình mở rộng tại các thị trường công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Cuối tháng 3, BW tiếp tục mua lại quyền sử dụng 22,6 ha đất tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 (Bến Lức, Long An) và 20,4 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á (Đức Hòa, Long An) để xây dựng nhà kho cho thuê. Dự kiến vào quý II/2023, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 213.000 m2 nhà kho xây sẵn hai tầng có ram dốc tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và trong quý IV/2023 sẽ cung cấp ra thị trường 220.000 m2 sản phẩm tương tự tại Khu công nghiệp Xuyên Á.

Điều đáng nói, sự tích cực cho “cuộc săn” không chỉ đến từ khối ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đã và đang tìm kiếm cho mình các cơ hội tạo lập quỹ đất phát triển dự án. Đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO – mã CK: IDC) cho biết, doanh nghiệp này đang tập trung làm mới các khu công nghiệp ở Thái Bình, Hải Phòng…, xúc tiến thêm các dự án ở Dung Quất (Quảng Ngãi).

Nhiều thương vụ M&A bất động sản KCN được triển khai kể từ đầu năm 2023.

Cũng trong hồi đầu tháng 3/2023, Frasers Property Việt Nam công bố hợp tác với công ty đầu tư đa ngành Gelex Group (mã CK: GEX) để phát triển mảng bất động sản công nghiệp, qua đó nâng cao sự hiện diện của mình tại khu vực phía Bắc.

Trong đó, Gelex nhận chuyển nhượng phần vốn góp thuộc sở hữu của Frasers Property Investments (Vietnam) giá trị khoảng 250 triệu USD, tương đương 49% vốn điều lệ Công ty Titan Corporation - doanh nghiệp mới thành lập vào tháng 10/2022, hoạt động chính là tư vấn quản lý quỹ và các dịch vụ liên quan tới tư vấn quản lý (trừ tư vấn tài chính, kế toán)...

Có thể thấy, phần lớn giao dịch diễn ra trong quý I/2023 đều đến từ những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và rất am hiểu thị trường, trong đó có không ít nhà đầu tư ngoại đã hiện diện từ lâu tại Việt Nam. Điều này cho thấy mức giá chào bán trên thị trường đã đủ hấp dẫn các “cá mập” đi săn hàng để đón đầu một chu kỳ đầu tư, kinh doanh mới.

Các đơn vị nghiên cứu dự báo, hoạt động M&A bất động sản sẽ rầm rộ đến hết năm 2024. Tuy nhiên, dù thu hút được nhiều sự quan tâm của khối ngoại nhưng chủ yếu vẫn đang dừng ở mức nghe ngóng thông tin, “ném đá dò đường”, chưa có nhiều thương vụ thành công nổi bật.

Vẫn còn nhiều “bất cập”

Mặc dù kể từ đầu năm 2023 đến nay, hoạt động M&A đối với phân khúc bất động sản KCN diễn ra sôi động. Tuy nhiên, thực tế M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng đang ngổn ngang nhiều rào cản. Tất cả các dự án và bất động sản mục tiêu luôn phải được đánh giá dựa trên cơ sở các vấn đề riêng biệt của từng dự án. Hầu như không có trường hợp nào mà những vấn đề pháp lý quan trọng của 2 dự án khác nhau lại có thể giống nhau.

Nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề giải phóng mặt bằng ở Việt Nam thường rất bất cập. Việc giải phóng mặt bằng chưa được thực hiện trọn vẹn luôn là một trở ngại cho quá trình hoàn thành một dự án phát triển bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải thông qua rất nhiều phê duyệt từ phía Nhà nước trước khi đi vào hoạt động. Đây là một danh sách dài, phức tạp và mang tính đặc thù cho từng dự án cụ thể.

Chưa kể, đối với các mục tiêu M&A dưới hình thức mua lại toàn bộ hoặc mua lại một phần cổ phần, điều quan trọng là bên mua phải xác định và đánh giá được nhà phát triển khu công nghiệp đó có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất đó dưới hình thức nào...

Rõ ràng, những rào cản và sự chồng chéo trong quy định pháp luật khiến nhiều thương vụ M&A và chuyển nhượng dự án bất động sản khó về đích.

“Việt Nam cần linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để kéo về các tay chơi lớn trên thị trường M&A bất động sản”, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhận định.

Hiện, Luật Nhà ở sửa đổi và Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được các Ủy viên Ủy ban Thường vụ quan tâm cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023. Đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất... Khi được thông qua, hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến đầu tư, thủ tục pháp lý được kỳ vọng sẽ không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản “cất cánh” trong năm nay.