Phân khúc căn hộ mini “ấm” dần

Chung cư mini là những tòa chung cư kích thước nhỏ với sức chứa vài chục căn hộ/tòa. Giá căn hộ chung cư mini dao động từ 500 triệu - 1 tỷ đồng/căn.

Những năm gần đây, căn hộ chung cư giá rẻ (dưới 2 tỷ đồng/căn) “mất hút” trên thị trường, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Cán cân nguồn cung căn hộ chung cư nghiêng hẳn về phía căn hộ cao cấp, trong khi nhu cầu thị trường luôn rất lớn, vô hình chung đã đẩy mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tăng vọt. Với ưu thế vì giá, căn hộ chung cư mini ngày càng hấp dẫn giới đầu tư.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại thị trường TP.HCM giá bán sơ cấp căn hộ chung cư dao động từ 38 triệu đồng/m2, cá biệt có những dự án có giá lên đến 425 triệu đồng/m2, tăng bình quân 8% - 15% so với giai đoạn trước (cách nhau 3 - 5 tháng). Tính đến cuối tháng 8/2022, giá bán sơ cấp thấp nhất là 46 triệu đồng/m2, trong đó 100% là căn hộ hạng A.

Bên cạnh đó, từ đầu năm, động thái thắt chặt tín dụng vào bất động sản, lãi suất cho vay tăng, các ngân hàng “cạn” room đã khiến việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng mua bất động sản khó khăn hơn. Điều này dẫn đến tâm lý thận trọng hơn khi đưa ra quyết định mua nhà, đặc biệt những hộ gia đình không dư dả tài chính. Thay vào đó, họ chuyển sang tìm kiếm chung cư mini với giá vừa túi tiền hơn.

Anh Hoàng Văn Trung, TP.HCM cho biết, anh đã đi xem nhiều căn hộ chung cư khắp các quận trong thành phố nhưng không có căn nào giá dưới 2 tỷ đồng. Những căn giá mềm thì cách trung tâm 20 - 30km, rất bất tiện cho việc đi làm của vợ chồng anh và đi học của con cái sau này.

Sau khi tìm hiểu, anh và vợ quyết định chuyển hướng sang mua một căn hộ chung cư mini tại quận Tân Phú diện tích 42m2 với giá 950 triệu đồng, tương đương 22,6 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với mặt giá căn hộ chung cư thông thường. Dự án này có 6 tầng nổi và 1 tầng hầm gửi xe, tiện ích tương đối đầy đủ với thang máy, camera an ninh 24/7...

“Vợ chồng tôi không rủng rỉnh tài chính. Đi làm 10 năm, chi tiêu dè sẻn cũng tiết kiệm được một khoản tiền 500 triệu đồng, chỉ phải vay mượn bạn bè, người thân và ngân hàng thêm 450 triệu đồng nên việc trả nợ khá nhẹ nhàng, dự tính tầm 4 - 5 năm là có thể trả hết nợ rồi. Chứ nếu cứ ‘cố đấm ăn xôi’ lao vào mua loại chung cư khác thì chẳng biết bao giờ mới trả nợ xong”, anh Trung chia sẻ.

Không riêng gì anh Trung, nhiều cặp vợ chồng hiện nay cũng hướng sang phân khúc căn hộ chung cư mini.

Tương tự trường hợp của bạn Trần Thị Mỹ (TP.HCM) lập gia đình từ 3 năm trước. Hai vợ chồng đều có công việc ổn định với mức thu nhập 15 triệu đồng/tháng. Từ trước khi kết hôn, hai vợ chồng đã xác định cố gắng làm việc chăm chỉ và chi tiêu tiết kiệm để mua một căn nhà riêng. 

Sau khi tìm hiểu thị trường, hai vợ chồng xác định với mức thu nhập hiện tại sẽ không thể mua được những căn hộ chung cư trung cấp đến cao cấp, thậm chí chung cư bình dân cũng khá “chát”. Cho nên hai vợ chồng bạn đã quyết định mua một căn hộ chung cư mini 2 phòng ngủ, diện tích 40m2 tại huyện Bình Chánh (khá gần nơi làm việc) với giá 530 triệu, tương đương 12,9 triệu đồng/m2.

“Căn hộ này phù hợp với mức thu nhập của hai vợ chồng tôi. Dù phải vay ngân hàng thì áp lực trả nợ cũng thấp hơn. Tính luôn tiền trả lãi hàng tháng, chúng tôi vẫn có thể để ra một khoản tiền tiết kiệm nho nhỏ. Sau này có nhiều tiền hơn mua được một căn hộ tốt hơn thì căn hộ này vẫn có thể cho thuê với giá 4 - 5 triệu đồng/tháng. Cũng coi như có thêm một nguồn thu nhập thụ động”, chị Mỹ nhẩm tính.

Một môi giới nhà đất cho biết, chung cư mini có lợi thế về giá. Một căn chỉ tầm 1 tỷ đồng đổ lại, phù hợp với đối tượng có tài chính hạn hẹp, vốn chiếm số đông hiện nay. Người mua có thể dùng để ở hoặc khai thác cho thuê. 

Những căn diện tích nhỏ từ 25 - 30m2 có thể cho thuê giá 3,5 - 4 triệu đồng/tháng, còn diện tích lớn hơn 40 - 55m2 có thể cho thuê giá 6 - 7 triệu đồng/tháng. Cân đo đong đếm thì đầu tư chung cư mini ổn định hơn so với chung cư cao cấp.

“Hiện nay một căn hộ chung cư cao cấp bèo lắm cũng có giá từ 3,5 tỷ đồng. Bỏ thêm tầm 300 triệu tiền nội thất nữa thì có thể cho thuê với giá 15 - 20 triệu/tháng, một năm thu được 180 triệu - 240 triệu, tỷ suất sinh lời khoảng 4,7% - 6%/năm. Còn đầu tư chung cư mini chỉ cần 1 tỷ đồng, mỗi tháng có thể cho thuê tầm 7 - 8 triệu một tháng, tỷ suất sinh lời 8,4% - 9,6%/năm”, nhân viên môi giới này phân tích.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, lực lượng lao động trẻ với thu nhập khoảng 10 triệu đồng tháng đang chiếm phần lớn trong cơ cấu lao động. Họ có nhu cầu mua nhà nhưng thu nhập chưa đủ để mua hay thuê căn hộ chung cư, nhưng cũng không muốn ở tại những dãy nhà trọ công dân lụp xụp, kém an ninh. 

Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư mini tăng cao thời gian gần đây, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%.