Phân khúc chung cư “ngược sóng” thị trường bất động sản

Chung cư liên tục tăng giá

Theo báo cáo của Savill Việt Nam đã thống kê, phân khúc chung cư có giá từ 2-4 tỷ đồng chiếm 85% nguồn cung. Còn phân khúc chung cư giá dưới 2 tỷ đồng chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ đồng.

Các chuyên gia đánh giá, năm 2022, mức giá phân khúc chung cư tăng so thời điểm cuối năm 2021. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP.HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021.

Trước làn sóng bán "cắt lỗ" của thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền, nhiều người mua nhà đang tranh thủ tìm kiếm nhà ở với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư giường như đang đi ngược với xu hướng của thị trường bất động sản.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 cho biết, tại thành phố Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại, trong đó có phân khúc chung cư khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm.

Trong khi đó sản phẩm chủ đạo trên thị trường là phân khúc chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, như một số dự án chung cư trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. Còn đặc biệt, dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ… giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2…

Chị Minh Thu (Đống Đa, Hà Nội) vừa tham khảo dự án chung cư trên đường Láng Hạ (Đống Đa, Hà Nội) bắt đầu mở bán. Chị Thu khá sốc khi một căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá thấp nhất lên tới 7 tỷ đồng.

"Mặc dù biết dự án có vị trí trung tâm nhưng với mức giá này vượt quá khả năng chi trả của gia đình tôi. Giờ dự án mới ra nào cũng giá quá đắt", chị Thu nói.

Thậm trí, đi xa hơn chút xuống quận Hoàng Mai, chị Thu cũng được báo giá căn hộ đang mở bán lên tới 43 triệu đồng/m2. Thậm chí, khi chị chấp nhận qua cầu Long Biên, đi xem dự án đang xây, chị Thu ngán ngẩm khi giá cũng lên tới 50 triệu đồng/m2.

Gia tăng nguồn cung là cần thiết

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. Thủ tục pháp lý kéo dài và chậm phê duyệt dẫn tới nguồn cung còn hạn chế".

Hà Nội sẽ bố trí gần 1.900 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm gần 1.400 ha ở đô thị và hơn 480 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần gần 20 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo Chương trình Phát triển Nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn, bà Thu Hằng cho hay.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), việc thị trường nhà ở đang phát triển theo hình tháp ngược, với số lượng căn hộ cao cấp chiếm lĩnh rổ hàng, còn số lượng căn hộ bình dân vốn dành cho đa số người dân lại có tỷ lệ bằng không. Thực trạng này là dấu hiệu của sự thiếu bền vững, cần cấp thiết điều chỉnh lại.

Theo chuyên gia trong ngành, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, giá đất tăng, nguồn cung khan hiếm, thấp nhất trong vòng 5 năm qua… là những lý do chính khiến căn hộ chung cư khó giảm giá.

Chung cư liệu có giảm giá trong năm 2023?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhận định với phân khúc chung cư, khó có sự giảm giá mà chỉ chững lại do nguồn cung khan hiếm. Giá một số phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giảm mạnh. Nhưng bước sang năm 2023, mức giá sẽ khó có thể hạ tiếp và kỳ vọng khởi sắc nhờ tín hiệu tích cực từ thị trường.

Trong khi các chuyên gia bất động sản cho rằng, giá bất động sản phụ thuộc vào cung – cầu mà không dựa vào tư duy phi thị trường, khi cung lớn hơn cầu - không có người mua, bất động sản sẽ tự phải giảm giá. Tuy nhiên, phân khúc chung cư vẫn sẽ khó giảm giá trong năm 2023 vì nguồn cung từ các dự án mới là chưa đáng kể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam nhận định sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và bất động sản hạ giá ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Đối với phân khúc chung cư bình dân, giao dịch vẫn có thì khả năng hạ giá thấp. Những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và đã có người ở trong thời gian tới giá sẽ tiếp tục tăng nhưng mức độ tăng sẽ nhẹ hơn do đã neo ở mức cao.

Đơn cử, thời gian vừa qua, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TPHCM... mức tăng giá đã lên đến trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Căn hộ vùng ven, mức giá cũng đã tăng tới 200-500 triệu đồng/căn.

Còn tại những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào, đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.