Pháp lý bất động sản từng bước được “khơi thông”, thị trường sẽ sớm bước vào pha bứt tốc?

Pháp lý dần được “khơi thông”

Trong những năm qua, thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã gặp phải khó khăn kép. Ngoài bị tác động bởi dịch Covid – 19, hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng cơ chế, chính sách, phải dừng lại để rà soát; dự án đứt gãy tiếp cận tín dụng và cả vốn huy động từ khách hàng, dẫn đến hoạt động bị đình trệ…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, vướng mắc pháp lý chiếm trên 70% vướng mắc của thị trường bất động sản. Ước tính cả nước có hơn 1.200 dự án bất động sản với tổng giá trị trên 30 tỷ USD đang “đắp chiếu” do “nghẽn” pháp lý. 

Điều đáng quan ngại là ngay cả khi dự án bị dừng lại, không có doanh thu thì doanh nghiệp vẫn phải trả lương cho nhân viên, thanh toán hợp đồng thi công, trả lãi ngân hàng… Các doanh nghiệp phải tính toán đến dòng tiền xuyên suốt không chỉ ngắn hạn mà phải có giải pháp dự phòng cho thời hạn xa hơn để có thể tái khởi động khi thị trường ổn định trở lại. Nhiều doanh nghiệp cho biết một số chi phí thông thường có thể trì hoãn nhưng lãi vay ngân hàng đến hạn thì dù khó khăn mấy vẫn phải trả, điều này khiến không ít doanh nghiệp kiệt quệ. 

Thời gian qua, trong bối cảnh thị trường thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, 70% số doanh nghiệp môi giới bất động sản phải chọn giải pháp cắt giảm lương của người lao động hoặc ngưng hoạt động, 80% số nhân viên môi giới đã phải bỏ nghề... 

Việc các luật mới chưa có hiệu lực thi hành, dẫn đến chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc còn tồn đọng.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/8/2024, các luật liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản, (gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023) đi vào cuộc sống, nhiều người kỳ vọng các vướng mắc sẽ sớm được tháo gỡ.

Đến nay, đã có hơn 400 dự án bất động sản trên cả nước được tháo gỡ vướng mắc. Hoạt động trên thị trường đang dần sôi động trở lại.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 dần phục hồi sau khi “chạm đáy” vào cuối quý 4/2022 đầu quý 1/2023. Tín hiệu phục hồi bắt đầu rõ nét hơn từ đầu quý 1/2024 với biến động mạnh về mức độ quan tâm.

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong hai quý đầu năm.

Đáng chú ý, thị trường bất động sản tại Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất bán. Theo đó, lượt tìm kiếm các loại đất bán (đất nền, thổ cư) trong 6 tháng đầu năm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư có mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tại TP.HCM tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%.

Thị trường “tăng tốc”

Những tín hiệu dần tích cực của thị trường bất động sản thời gian qua dù không nhiều nhưng cũng cho thấy những kỳ vọng về một tương lai tươi sáng hơn đang dần đến.

Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 cũng đã có sự cải thiện hơn. Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đều tăng so với cùng kỳ năm 2023. Theo Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới là 2.210 doanh nghiệp (tăng 1,4%), số lượng các doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.577 doanh nghiệp, tăng 11,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay đang có kế hoạch mở rộng quỹ đất để phát triển dự án. Cùng với đó, pháp lý, tính thanh khoản, tiền sử dụng đất… là những tiêu chí hàng đầu mà doanh nghiệp lựa chọn để đầu tư. Thời gian gần đây, thị trường cũng có một số dấu hiệu cho thấy các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có những chiến lược phát triển quỹ đất để chuẩn bị cho thời điểm phục hồi của ngành bất động sản.

“Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn củng cố với những tín hiệu đảo chiều ở một số loại hình bất động sản, chỉ báo cho thấy giai đoạn bứt tốc sẽ đến gần hơn. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng thị trường này vẫn chưa vượt qua được giai đoạn khó khăn khi dư nợ tín dụng bất động sản tiếp tục tăng, trái phiếu và nợ xấu vẫn là những thách thức trong thời gian tới. Ngoài ra, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhìn nhận...

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Theo đó, VARS cho rằng, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới BĐS, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề.

Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc. Bởi thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất “lấn sân" sang đầu tư BĐS với kỳ vọng siêu lợi nhuận rồi nhận “trái đắng" do mọi thứ không như kỳ vọng.

Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí. Thời gian tới, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, thời gian tới, với “sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ. Đồng thời có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư. Cùng với quy định được lựa chọn có hay không việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.