Pháp lý vẫn là vấn đề “đau đầu” với doanh nghiệp bất động sản

70% vướng mắc từ pháp lý

Hiện tại, riêng trong lĩnh vực BĐS, có 12 luật chi phối trực tiếp, trên 27 luật có liên quan chi phối. Tuy nhiên, các luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn ảnh hưởng lớn đến sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS nói chung và các doanh nghiệp trong ngành nói riêng.

Theo số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý I/2023 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2% so với cùng kỳ năm 2022); số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đang gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Nhiều doanh nghiệp dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại.

Trong khi đó, theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là tình trạng đình trệ của thị trường thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn từ các dự án khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TP. HCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Thực tiễn một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi.

“Tuy vậy, cần có những giải pháp đồng bộ hơn bao gồm quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để tạo thanh khoản và nguồn cung sản phẩm, cần được bàn luận, kiến giải từ các chuyên gia và các thành viên thị trường”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.

Cần có giải pháp tối ưu giải quyết

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARs), cũng cho rằng hiện nay nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn về mặt pháp lý, dẫn đến việc phải tạm dừng rà soát, gây trì trệ trong thị trường. Các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và quy trình xây dựng đang tạo ra khó khăn cho các dự án.

Bên cạnh đó, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng không nhỏ đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Cả khách hàng và nhà đầu tư đều gặp trở ngại trong việc tiếp cận tiền mặt, dẫn đến tình trạng đóng băng giao dịch, trì trệ hoạt động đầu tư và kinh doanh.

“Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được lối thoát và hướng giải quyết dứt điểm”, ông Đính nói.

Do đó, để thị trường có thể phục hồi, các doanh nghiệp BĐS “bớt khó” thì điểm mấu chốt phải giải quyết đó là vấn đề pháp lý.

Nói về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý và tài chính cho thị trường BĐS hiện nay, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia phân tích: “Có 6 yếu tố chính tác động tới BĐS: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư…); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Ông Lực cho rằng, chúng ta cần tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân từ quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...

Đồng thời, có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Tiếp đến quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công đánh giá, hệ thống chính sách liên quan đến lĩnh vực đất đai đang tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 sau gần 10 năm áp dụng đã cho thấy những bất cập khi chưa theo kịp hay chưa đủ chi phối những tình huống mới của thị trường bất động sản.

Luật Đất đai 2013 đang được sửa đổi, đã qua hai kỳ họp Quốc hội thảo luận và có thể sẽ thông qua tại kỳ họp tới. Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 vừa qua cũng đã thảo luận cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo ông Phạm Tấn Công, đây là một cơ hội lịch sử khi cả 3 dự án luật quan trọng nhất với ngành bất động sản sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại cùng một kỳ họp - Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 tới. Các đạo luật này sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, cũng như tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và nền kinh tế.