Phát hành trái phiếu “tắc”, dự án bất động sản “khát” vốn

Bức tranh ảm đạm của trái phiếu BĐS

Sự kiện hủy bỏ 10.000 trái phiếu của nhóm doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, động thái kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu của cơ quan chức năng là những “gáo nước lạnh” dội vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu BĐS khiến thị trường này “hạ nhiệt”.

Thống kê của CTCP Chứng khoán VNDirect cho thấy, trong quý II/2022, tổng giá trị trái phiếu BĐS phát hành riêng lẻ chỉ là 12.248 tỷ đồng, giảm xấp xỉ 59% so với quý I/2022 và giảm hơn 78% so với cùng kỳ năm 2021.

Xu hướng sụt giảm này cũng xuất hiện trong báo cáo của FiinRatings. Theo đơn vị này, tính riêng trong tháng 7 vừa qua, quy mô giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ gần 22.000 tỷ đồng, giảm hơn 48% so với tháng 6 và giảm 65% so với cùng kỳ năm 2021.

Các doanh nghiệp niêm yết chiếm 86% tổng khối lượng phát hành, còn lại 14% thuộc về doanh nghiệp chưa niêm yết. Trong đó, chỉ có 5/24 lô trái phiếu phát hành trong tháng 7 có tài sản đảm bảo, chủ yếu dưới hình thức cổ phiếu của công ty mẹ.

Đáng chú ý, theo FiinRatings, trong tháng 7, chỉ ghi nhận duy nhất một đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, giảm đến 98% so với cùng kỳ năm 2021 (10.832 tỷ đồng).

Mặc dù giá trị phát hành sụt giảm mạnh, nhưng theo FiinRatings, các doanh nghiệp BĐS vẫn có thể tiếp cận dòng vốn vay từ ngân hàng. Cụ thể, báo cáo của đơn vị này cho thấy, 58 doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn duy trì tăng trưởng dư nợ vay (gồm cả tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu) ở mức 25,1% trong nửa đầu năm 2022.

Trước diễn biến ảm đạm của thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS, FiinRatings nhận định, các doanh nghiệp BĐS đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Tuy nhiên, chuyên gia FiinRatings kỳ vọng, việc sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP sắp tới với những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu sẽ là “bàn đạp” thúc đẩy kênh trái phiếu doanh nghiệp nhộn nhịp trở lại và có chiều sâu hơn, phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và giúp kiểm soát chặt chẽ hơn các rủi ro từ thị trường này.

Trái ngược với nhóm BĐS, nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu. Cụ thể, theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 7, nhóm ngân hàng đã phát hành 15.058 tỷ đồng trái phiếu (chiếm đến 81% tổng giá trị phát hành trong tháng). Trong đó, ngân hàng BIDV dẫn đầu với giá trị phát hành đạt 4.494 tỷ đồng, tiếp theo là ngân hàng MBBank với giá trị phát hành đồng 3.000 tỷ đồng.

Tín dụng chảy vào doanh nghiệp BĐS đang là bao nhiêu?

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), vốn tín dụng “chảy” vào BĐS vẫn đang tăng cao trong thời gian qua. 

Số liệu tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm đến 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, cho vay đối với BĐS kinh doanh chiếm 33%, cho vay phục vụ nhu cầu ở thực chiếm 67%.

NHNN cho biết thêm, tính đến hết tháng 6, hệ thống ngân hàng đã cho các chủ đầu tư BĐS 784.575 tỷ đồng, giảm hơn 1.400 tỷ đồng so với tháng trước đó. 

Trong đó, 182.263 tỷ đồng (23,2%) là cho vay tại các đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở; 46.667 tỷ đồng (5,95%) là cho vay đối với các dự án văn phòng cho thuê; 36.343 tỷ đồng (4,6%) là cho vay đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; 34.618 tỷ đồng (4,4%) là cho vay đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng; 56.864 tỷ đồng (7,25%) là cho vay đối với các dự án nhà hàng, khách sạn; 141.308 tỷ đồng (18%) là cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán; 78.861 tỷ đồng (10,1%) là cho vay mua quyền sử dụng đất; 207.651 tỷ đồng (26,5%) là cho vay đầu tư kinh doanh BĐS khác.

Tại nhiều ngân hàng đều ghi nhận tăng số dư và tỷ trọng cho vay đối với chủ đầu tư BĐS. Trong đó, ngân hàng Techcombank có dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS lớn nhất. Kết thúc quý II/2022, dư nợ tín dụng BĐS tại ngân hàng này đạt 94.358 tỷ đồng, chiếm 24,08% tổng dư nợ.

Ngoài cho vay, các ngân hàng còn giải ngân để thu mua trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS. Số liệu cuối tháng 5/2022 cho thấy, toàn hệ thống tổ chức tín dụng đã mua 154.050 tỷ đồng trái phiếu BĐS, chiếm 49,8% tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.