Quý 3: Doanh nghiệp BĐS Khu công nghiệp tăng trưởng mạnh

Mức tăng trưởng đột biến về lợi nhuận quý 3 chủ yếu đến từ các “ông lớn” trong ngành

Thị trường bất động sản sau nhiều chính sách thắt chặt đã trở nên khá ảm đạm. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (KCN) lại tỏ ra ít bị ảnh hưởng khi trong quý 3/2022, kết quả kinh doanh của các doanh ngiệp không những không đi lùi mà còn tăng trưởng.

Theo dữ liệu phân tích, tổng doanh thu thuần của 13 doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp trên sàn đạt 7,239 tỷ đồng trong quý 3/2022, tăng gần 68% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lợi nhuận ròng còn gây bất ngờ hơn với 3,091 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần so với quý 3 năm trước.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn đang loay hoay tìm cách giải bài toán huy động vốn khi 2 kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, doanh nghiệp bất động sản KCN lại tỏ ra khá lạc quan.

Nguyên nhân chủ yếu là do đặc trưng của ngành - các chủ đầu tư thường có khoản tiền lớn từ phần trả trước của bên thuê đất hoặc cơ sở hạ tầng, do đó phần nào không phải quá lo lắng về vốn trong ngắn hạn.

Mức tăng trưởng đột biến về lợi nhuận quý 3 chủ yếu đến từ các “ông lớn” trong ngành như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM) và Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC).

với trường hợp của KBC, lợi nhuận chủ yếu của Công ty đến từ phần thu nhập  chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh liên quan việc KBC tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng. Nhờ thương vụ này, KBC ghi nhận khoản lãi từ công ty liên doanh, liên kết hơn 1,997 tỷ đồng.

Việc đưa khoản lãi trên vào BCTC vốn đã được KBC thực hiện trong BCTC quý 2/2022 nhưng lại không được đơn vị kiểm toán công nhận trong BCTC soát xét bán niên. Tuy nhiên, trong BCTC soát xét 9 tháng đầu năm của KBC, đơn vị kiểm toán là Ernst & Young (EY) đã chấp thuận cho Công ty ghi nhận khoản lãi hơn 1,997 tỷ đồng kể trên.

Trong khi đó ở BCM, lãi từ công ty liên doanh, liên kết lại giảm mạnh gần 85%, chỉ ghi nhận hơn 17 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt hơn 113 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh thu thuần của Công ty trong quý 3 lại tăng đột biến lên hơn 2,263 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ. Dù BCM không thuyết minh cụ thể nhưng khả năng cao phần doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ doanh thu bán đất nền ở thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand và khu tái định cư Bàu Bàng.

Tương tự, kết quả kinh doanh của IDC cũng chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi từ các KCN. Cụ thể, doanh thu thuần và lãi ròng quý 3 lần lượt gấp 2.3 lần và 2.5 lần cùng kỳ, với 2,053 tỷ đồng và 422 tỷ đồng. IDC giải trình kết quả khả quan trên có được là nhờ ghi nhận doanh thu các hợp đồng cho thuê đất tại các dự án thuộc KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh và Mỹ Xuân B1-CONAC, qua đó giúp lợi nhuận tăng trưởng.

Ngoài các “ông lớn” kể trên, các doanh nghiệp còn lại trong ngành cũng có những kết quả tích cực. Điển hình, nếu xét doanh nghiệp có lợi nhuận tính bằng lần so với cùng kỳ, có thể kể đến CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) và CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HOSE: TIP) khi lợi nhuận ròng của 2 doanh nghiệp này lần lượt gấp hơn 4 lần và 6 lần so với quý 3/2021.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp khác như CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC), CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP), CTCP Thống Nhất (HNX: BAX), lợi nhuận cũng lần lượt tăng 45%, 17%, 16% và 29%.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp lại đi ngược xu thế chung của ngành. Cụ thể, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA) và CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp Thương mại Củ Chi (HOSE: CCI) có lợi nhuận ròng giảm lần lượt 76% và 43%. CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) báo lỗ gần 4 tỷ đồng. Nguyên nhân đi lùi của 3 doanh nghiệp chủ yếu do doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản suy giảm mạnh so với cùng kỳ, trong đó doanh thu của D2D còn thấp hơn giá vốn.

Nhờ động lực từ quý 3, kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của các doanh nghiệp bất động sản KCN đã phần nào cho thấy sự khả quan. Nhiều doanh nghiệp thậm chí còn vượt kế hoạch lợi nhuận đề ra cho cả năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp như CCI, D2D, KBC, lợi nhuận 9 tháng vẫn chưa vượt được 50% so với kế hoạch.

Nhìn chung, bất động sản công nghiệp đã trở thành một phân khúc được chú ý trên thị trường, đồng thời cũng đang trên đà thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư FDI.

Chuyên gia cho rằng, dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 - 10%/năm.

Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới.

"Bến đỗ" cho nhà đầu tư nước ngoài

Theo ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, cho biết với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam.

Trong những năm gần đây, trung bình mỗi năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 30 - 40% tổng vốn đăng ký tăng thêm của cả nước. Để tiếp tục gia tăng chất và lượng cho nguồn vốn này, một số thách thức đang được đặt ra. 

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, có nhiều yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của ngành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Thứ nhất, tình hình an ninh, chính trị ổn định là điều kiện quan trọng để quyết định đặt nền móng hoạt động đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

Thứ hai, Việt Nam có một vị trí địa lý thuận lợi giao thương với thế giới vừa là trung tâm kết nối của khu vực, vừa là cửa ngõ để thâm nhập các nền kinh tế ở khu vực phía tây Bán đảo Đông Dương.

Thứ ba, với số dân 92 triệu người, Việt Nam có lợi thế lực lượng lao động dồi dào, có chất lượng với chi phí lao động rất cạnh tranh. Với 12 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, và Việt Nam gia nhập cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC), là cơ hội tốt để kết nối Việt Nam với thị trường hơn 600 triệu dân của khu vực và thị trường thế giới. Thể chế, luật pháp và sự minh bạch của Việt Nam dần được hoàn thiện gắn với hội nhập, không những tạo điều kiện cho các nhà đầu tư yên tâm hoạt động lâu dài mà còn giúp các doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng, chuỗi giá trị toàn cầu một cách thuận lợi.

Ngoài ra, đất công nghiệp ở nước ta có mức giá tương đối hợp lý, có nhiều nhà phát triển bất động sản uy tín cùng với chính sách pháp lý phù hợp. Đây là những yếu tố giúp thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam. Bên cạnh đó, có thể kể đến các yếu tố khác như chi phí nhân công, mạng lưới giao thông thuận tiện và khả năng tiếp cận các cảng và sân bay quốc tế, nhằm phục vụ việc xuất nhập khẩu thành phẩm và sản phẩm.

Ngoài những điều kiện thuận lợi này, hoạch định chính sách một cách đúng đắn từ cấp Trung ương đến địa phương cũng tạo nên sức hấp dẫn của Việt Nam. Kết quả có thể kể đến việc nhiều công ty mới đang gia nhập thị trường do những ưu đãi thuế tại các khu vực kinh tế trọng điểm.

Hiện nay các doanh nghiệp đang cố gắng mở rộng và đa dạng hoá thị trường để không bị phụ thuộc vào Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam nổi lên với sự ổn định về chính trị, cơ hội đầu tư rộng mở, đáp ứng được các nhu cầu từ doanh nghiệp liên quan đến các yếu tố pháp lý và hỗ trợ từ chính quyền địa phương. Tuy thủ tục hành chính vẫn còn những hạn chế nhất định, nhưng cũng đã có nhiều cải thiện. Nhìn chung, có rất nhiều nhân tố “kéo” các nhà đầu tư về với thị trường Việt Nam, thay cho những địa điểm khác như Trung Quốc, Ấn Độ hay Thái Lan.

So với các nước láng giềng trong khu vực, Việt Nam đang ở một vị thế khá thuận lợi. Về giá bất động sản vẫn tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với các nước khác như Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ. Mặc dù giá đang trên đà tăng, chúng tôi nhận thấy nhiều dự án mới đang được bổ sung vào nguồn cung tương lai. Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng tới chi phí đất đai.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất, vấn đề nằm tại lực lượng lao động lành nghề. Hơn thế nữa, vì khung pháp lý tương đối đơn giản, các doanh nghiệp cũng cảm thấy thoải mái khi đầu tư vào và làm việc tại Việt Nam. Là quốc gia trải dài theo bờ biển, các doanh nghiệp tại Việt Nam dễ dàng có thể di chuyển tới cảng biển. Ngoài ra, việc cung cấp các sân bay quốc tế và nội địa cũng rất tốt. Thêm vào đó là mạng lưới đường bộ và đường sắt ngày càng hoàn thiện và phát triển. Vì vậy, so với khu vực lân cận, Việt Nam là một địa điểm hấp dẫn.