Quy định rõ về đặt cọc là cần thiết để bảo vệ người mua nhà

Ngày 29/8, các đại biểu Quốc hội chuyên trách thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nên bắt buộc công chứng khi người dân mua nhà

Theo dự thảo luật, trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp; chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải công chứng hợp đồng. Còn hợp đồng giao dịch mà một bên tham gia là doanh nghiệp thì công chứng theo yêu cầu các bên.

Ông Đồng Ngọc Ba, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, cho rằng quy định như trên đã bỏ đi một số trường hợp buộc phải công chứng, chứng thực khi giao dịch bất động sản, trong khi Chính phủ chưa đánh giá tác động, nêu rõ lý do bỏ các trường hợp này.

Đồng tình, ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật nói không hợp lý nếu trường hợp hợp đồng mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp với người dân mà không bắt buộc yêu cầu công chứng. Ông nêu thực tế, hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp xảy ra.

"Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ", ông Hoàn nêu.

Với cá nhân, giao dịch mua nhà ở không thường xuyên diễn ra nên sự hiểu biết của họ về cách thực hiện giao dịch thường bị hạn chế.

"Không nên để người dân tham gia giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin, sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì thế, sự tham gia của bên thứ ba, trong đó có công chứng là bên trung gian trong giao dịch bất động sản là phù hợp", ông Hoàn nói thêm.

Tham gia thảo luận tại hội nghị, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) bày tỏ nhất trí với sự cần thiết quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, nếu không có quy định rõ ràng về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều trường hợp rắc rối, người mua có nguy cơ mất một khoản tiền lớn.

“Thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…”, đại biểu Nga cho hay.

Dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc, trong đó phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1 theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý của Ủy ban Kinh tế về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.

Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, vừa tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…

Công chứng hợp đồng giao dịch giúp đảm bảo quyền lợi của các bên

Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật quy định: hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Liên quan nội dung này, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, việc công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu bảo đảm quyền sở hữu được xác định rõ rang

Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm thì sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý.

Đại biểu Hoàn nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân.

Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn đưa ra quan điểm, không nên phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản.

Vì vậy, đại biểu đề nghị, chỉnh sửa quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.

Cùng quan điểm này, đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (Đoàn đại biểu TP.HCM) bày tỏ, trong giao dịch kinh doanh bất động sản, vai trò của công chứng là rất quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của các bên.

Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết chỉ rõ, vai trò của công chứng không chỉ là chứng kiến giao dịch diễn ra, mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như người bán đúng theo quy định của pháp luật.

Thực tế, bất động sản thường là tài sản lớn, là thành quả một đời lao động, chính vì thế, các quy định ràng buộc ở trong hợp đồng giao dịch cần phải có những người am hiểu quy định pháp luật tham gia ý kiến, để khi có tranh chấp xảy ra, hoặc khi một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch.