'Săn' đất rừng, đất nông nghiệp để phân lô trước khi 3 luật mới có hiệu lực: Liệu có phải thức thời?

Việc quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023 sẽ có nhiều tác động đến thị trường đất nền. Theo dự báo của các chuyên gia BĐS, sau năm 2025, nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm mạnh nhưng nhu cầu về đất nền sẽ vẫn giữ vững trong thời gian dài hạn do tâm lý của người Việt vẫn chuộng loại hình này.

Việc nguồn cung ít hơn nhu cầu sẽ khiến cho giá đất nền đi lên và nắm bắt được xu thế này nên nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu tìm kiếm đất nền để "gom" trước khi luật mới áp dụng.

Đơn cử như ở một số khu vực hiện nay đã xuất hiện nhiều nhóm nhà đầu tư đi "săn" đất rừng, đất rẫy, đất nông nghiệp để phân lô bán lại. Mặc dù động thái này chưa rõ nét nhưng cũng đã xuất hiện ở một số địa phương có tiềm năng về phát triển hạ tầng, không thuộc khu vực cấm phân lô bán nền.

Chia sẻ trong buổi tọa đàm mới đây, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group, ông Phạm Thanh Hưng nhận định trong vòng 2-3 năm trở lại đây, tình hình giao dịch đất nông nghiệp diễn ra khá sôi động, việc xuất hiện các "tay to" đi "săn" đất nông nghiệp với diện tích lớn để phân lô cũng không hiếm.

Theo ông Hưng, thị trường BĐS hiện đang có sự điều chỉnh lớn về giá cũng như cơ cấu lại các loại hình trong vòng hơn 3 năm trở lại đây; điều này càng diễn ra mạnh mẽ hơn sau khi 3 luật mới được ban hành (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023).

Dù vậy, vị này cũng cho rằng việc điều chỉnh cũng sẽ tùy vào từng phân khúc, đối với những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá ở mức khá ổn.

Trước lo ngại về tình trạng nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp sau đó tìm mọi cách để phân lô, bán nền rồi chuyển mục đích sử dụng đất, một số chuyên gia cho rằng trong luật đã kèm điều kiện để tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng cần có phương án sản xuất kinh doanh, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, ngay khi 3 luật mới có hiệu lực sẽ giúp cho thị trường BĐS minh bạch hơn, giá BĐS cũng sẽ tăng sau năm 2025 trong đó đất nền được xem là loại hình bị tác động mạnh mẽ nhất.

Ông Đinh Minh tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Theo ông Tuấn, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Nhiều chuyên gia nhận định chung rằng, đất nền tỉnh hiện nay đang gặp nhiều khó khăn trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ.

Tuy nhiên, phân khúc đất nền ở các khu công nghiệp, khu du lịch ven đô thị loại 1 trở xuống sẽ tăng dần tính thanh khoản và tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đôi, ven đô, tiết kiệm, Việt kiều "chảy" sang.

Trong thời gian tới đa phần các chuyên gia đều nhìn nhận thị trường BĐS sẽ khởi sắc, tăng giá nhưng nằm trong chu trình bền vừng theo quy định luật về cung - cầu, sẽ khó phát sinh các tình trạng "sốt" đất như trước đây. Do đó, việc các 'tay to' gom đất nông nghiệp, đất rừng để phân lô bán trước khi 3 luật mới cũng sẽ khó có thể tạo nên những cơn "sốt ảo" về giá đất.

Đất phân lô bán nền là khu đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định, chưa tiến hành xây dựng. Sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo pháp luật, chủ sở hữu sẽ hoàn toàn có quyền triển khai xây dựng công trình.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định cấm phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án BĐS, không áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Các chuyên gia nhận định việc siết phân lô bán nền là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán nên tổng giá trị sản phẩm bị "đội giá cao" không hấp dẫn nhà đầu tư.

Về lâu dài, việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường BĐS được "thanh lọc", hoạt động minh bạch, bền vững, ngăn tình trạng đầu cơ, hạn chế lãng phí đất cũng như "sốt ảo" giá đất.