Sản phẩm nhu cầu ở thực lên ngôi trong những tháng cuối năm

Thị trường cuối năm hướng đến nhu cầu thực

Giai đoạn “chốt năm” của năm 2022 được dự báo có sự trầm lắng hơn so với các năm trước đây. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Các chuyên gia của VARS nhận định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.

Xu hướng phòng thủ đang “lên ngôi”, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, thị trường bất động sản tới đây chỉ hướng tới nhu cầu thực chứ không còn đầu tư lướt sóng nữa. Bởi, nguyên nhân quan trọng nhất tác động trực tiếp đến thị trường là cung - cầu.

"Nhu cầu ở thực của người dân vẫn luôn hiện hữu. Dù thị trường có nhiều tác động thế nào thì bất động sản cho nhu cầu ở thực sẽ không bị tác động lớn, thậm chí vẫn tiếp tục tăng giá nếu nguồn cầu lớn. Điển hình như phân khúc nhà ở chung cư, là sản phẩm có nhu cầu thực nên vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn mặc dù giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Còn đối với các khu vực đã từng sốt nóng, đầu tư mang tính chất đầu cơ, lướt sóng, các giao dịch sẽ chậm lại, giá có xu hướng đi ngang thậm chí có thể giảm", ông Võ nhìn nhận.

Vì sao bất động sản cuối năm lại hướng đến nhu cầu ở thực?

Nhận nhiều dự báo về rủi ro thanh khoản từ những tháng đầu năm 2022. Đến cuối năm, thị trường liên tiếp ghi nhận những thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến cả doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà đầu tư trên diện rộng: Giảm, thậm chí mất thanh khoản, nhà đầu tư ngậm ngùi cắt lỗ hoặc dừng mọi dòng tiền chảy vào BĐS; doanh nghiệp tắc nghẽn vốn, dòng tiền không lưu thông. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thực có dấu hiệu lên ngôi.

Lý giải hiện tượng này, giới chuyên gia đánh giá có 3 nguyên nhân chính:

Thứ nhất, với kịch bản năm 2023 tín dụng tiếp tục bị siết chặt, những giỏ hàng đang mở bán trên thị trường sẽ diễn ra sự sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm có thanh khoản tốt hơn, dòng tiền tốt hơn, đáp ứng đúng nhu cầu, vị trí tốt hơn… vẫn sẽ nhận được ưu tiên của người mua. Vì khi thị trường khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Thứ hai, giá căn hộ các dự án được công bố với thời điểm cuối năm có xu hướng về đúng giá trị thực để thúc đẩy giao dịch, còn người mua nhạy bén nhận thấy thời cơ thoát khỏi bẫy tăng giá.

Tại buổi Công bố Báo cáo thị trường Bất động sản quý III/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù đang trên đà giảm tốc mạnh nhưng những khu vực có nội tại tốt sẽ có sự tăng giá bền vững.

Đơn cử như TP. Dĩ An (Bình Dương), một trong 3 thành phố đóng góp lớn nhất vào sự phát triển chung của Bình Dương trong nhiều năm liền. Năm 2020, địa phương này chính thức lên thành phố, cuối 2022 được thông qua đề án công nhận đô thị loại II, mục tiêu đến năm 2025 trở thành đô thị loại 1. Giai đoạn 2022 – 2023, TP. Dĩ An với loạt hạ tầng bức tốc triển khai hoặc đi vào hoạt động. Giá BĐS tại TP. Dĩ An được đánh giá tăng bền vững.

Theo đó, với các địa phương thuộc nhóm có nội tại tốt như TP. Dĩ An, người mua ở thực gần như nắm giữ chắc mỗi cơ hội an cư vì qua mỗi năm số tiền bỏ ra chỉ tăng chứ không giảm. Thị trường ghi nhận các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực ưu tiên sản phẩm sơ cấp được mở bán lần đầu, chưa sang tay lần nào vẫn giao dịch sôi động.

Thứ ba, nhiều dự án vẫn còn “room” tín dụng cho khách mua ở thực, nhất là các dự án phân khúc bình dân trở xuống.

Phân khúc giá được đánh giá lý tưởng (tầm dưới 1,5 tỷ đồng/căn) cho đa phần người mua ở thực gần như tuyệt chủng tại thị trường TP HCM, riêng tại Bình Dương, các thành phố như Dĩ An số lượng chỉ một hai dự án và có nguy cơ biến mất trước tốc độ phát triển của địa phương này, ông Nguyễn Minh Vương – Thành viên Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.

Nguồn cung vẫn khó cải thiện?

Theo các chuyên gia, giai đoạn cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, nguồn cung cho thị trường bất động sản vẫn rất khan hiếm, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân là bởi thị trường vẫn chịu tác động của các vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, trong quá trình chờ đợi sửa Luật Đất đai sẽ khó có dự án nào được phê duyệt. Theo đó, nguồn cung sẽ nhộn nhịp trở lại khi và chỉ khi những nút thắt pháp lý hiện có trên thị trường được tháo gỡ. Các chuyên gia dự báo, đó có thể là tương lai xa, ở giai đoạn 2024 - 2025.

Theo thông tin của Bộ xây dựng, tại TP HCM có 17 dự án căn hộ được cấp phép đến quý II/2022. Bình Dương, năm 2021 có 12 dự án căn hộ mới được phê duyệt. Quý III/2022, toàn thị trường phía Nam chỉ có 5 dự án căn hộ được cấp phép, thuộc địa bàn TP HCM và Bình Dương, không có dự án nào dưới 30 triệu/m2.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định: “Hiện nay, có rất nhiều dự án tại các đô thị đang gặp phải nhiều vấn đề vướng mắc về quy hoạch, pháp lý liên quan đến thủ tục phê duyệt đầu tư. Đơn cử như các khu đất của trụ sở bộ, ngành vẫn chưa di dời, sắp xếp lại, hay những khu đất còn vướng giải phóng mặt bằng và các vấn đề khác khiến dự án không thể phê duyệt được. Phải nói rằng, để đưa được dự án ra thị trường là câu chuyện rất vất vả. Đó là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung thị trường bất động sản đang rất nhỏ giọt, không có chuyện các dự án ồ ạt ra hàng như trước đây mà phải trông chờ vào từng dự án một”.

Tuy vậy, bối cảnh cầu cao, cung ít, giá cao, thanh khoản thấp khiến người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận với các dự án nhà ở. Người dân đang chờ đợi nhiều hơn vào nguồn cung từ nhà ở xã hội và các giải pháp tín dụng từ phía ngân hàng.

Thời gian vừa qua rất nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản đã cùng bắt tay với Chính phủ để thực hiện mục tiêu hướng đến năm 2030 xây dựng được 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây sẽ là nguồn cung rất được mong chờ đối với những người dân lao động có thu nhập thấp, không thể tiếp cận được với các dự án có mức giá ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay.

Dự báo thời kỳ này kéo dài đến cuối quý 2, đầu quý 3/2023. Người mua nhà ở thực càng hiểu rõ về nhu cầu càng dễ nắm bắt cơ hội. Nhưng có thể thấy, cầu BĐS ở thực vẫn luôn quá lớn, với lượng cung eo hẹp. Điều này cũng khiến phân khúc này như một điểm sáng trong bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS ảm đạm 2022-2023, vẫn luôn đứng ngoài dòng chảy biến động thị trường.