Thị trường bất động sản sắp có một đợt “xả hàng” cực mạnh

Giảm tất cả các phân khúc

Theo Báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư.

Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Nhiều tỉnh phía Nam chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS trong quý III/2022 giảm so với quý trước. Đơn cử, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá rao BĐS ở các địa phương này sụt giảm mạnh từ 19% - 33%.

Trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm, dẫn tới lượng giao dịch giảm 89%.

Cũng trong quý III, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng 2.144 căn nhà, giảm 200% so với quý trước.

Theo các chuyên gia, nguồn cung BĐS trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.

Hiện, thị trường BĐS thứ cấp cũng đã giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước. Thị trường bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm và đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian tới.

Thị trường sôi động vì cắt lỗ

Gần Tết có lẽ là thời điểm thị trường đất nền Tp.HCM và khu vực lân cận sẽ sôi động theo một cách khác, sôi động vì cắt lỗ. Ghi nhận cho thấy, hiện tại khá nhiều môi giới BĐS “khuấy động” thị trường bằng các thông tin rao bán BĐS giảm giá sâu, thậm chí mức giá lên đến 500 – 1 tỉ đồng trên sản phẩm.

Là môi giới lâu năm, chị Hà chia sẻ, trong tuần qua chị đã ra được 3 lô cho nhà đầu tư với mức giá giảm khoảng 20 - 30% so với giá thị trường. Hiện có khá nhiều nhà đầu tư “ngộp” tài chính cận Tết nên liên tục gửi lại sản phẩm để ra hàng. Bên cạnh các nhà đầu tư giảm kì vọng lợi nhuận thì có nhà đầu tư “cắt lỗ” thực sự, tức giảm khoảng 100-300 triệu đồng so với giá mua vào.

Theo chị Hà, có những nền đất hoặc căn nhà phố xây sẵn chủ nhà cần tiền gấp rao bán giá giảm từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng/căn. Hiện, số lượng nhà đầu tư cần ra hàng tăng mạnh trong tháng 10 và 11. Tuy nhiên, so với thời điểm tháng 5 và 6/2022, sức mua hiện tại khá khẩm hơn. Những nhà đầu tư có tài chính tốt bắt đầu đi săn “hàng ngộp”, hàng cắt lỗ nhiều hơn. Dĩ nhiên, họ cũng khá tính toán sản phẩm, và “ép giá” nhà đầu tư có sản phẩm bán ra thời điểm này. Có một số sản phẩm cần tiền gấp, nhà đầu tư có tiền có thể “ép” giảm thêm được 5-10% so với giá đã cắt lỗ trước đó.

Chị Hà cho rằng, đây được xem là thời điểm “có tiền mặt là vua”, săn được nguồn hàng giá tốt để chờ đợi thị trường tốt lên. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, hiện người mua cũng khá “co cụm” dòng tiền, phân bổ vào các kênh đầu tư khác nhau thay vì bỏ tiền vào BĐS. Vì thế, dù nguồn hàng BĐS cắt lỗ sâu, việc bán hàng của môi giới vẫn khó khăn thời điểm này. Những nền đất thực sự tốt về giá, vị trí, tiềm năng tăng mạnh khi thị trường phục hồi thì mới ra được hàng.

Nhưng theo nhận định của chuyên gia bất động sản, làn sóng xả hàng, giảm giá trong năm 2022 mới chỉ bắt đầu. Năm 2023 mới là thời điểm doanh nghiệp “ngấm” tác động từ thiếu vốn, mất thanh khoản. Thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát có xu hướng tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như TP.HCM và Hà Nội, giá bất động sản ở những khu vực này sẽ chưa có khả năng giảm nhiều; khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, siết room tín dụng ngân hàng...

Tuy nhiên, khi giá bất động sản được đưa về mức hợp lý, những người có nhu cầu thực sẽ tham gia vào thị trường. Khảo sát từ một số đối tác và viện nghiên cứu RERI cho thấy 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm. Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ.

Sắp có một đợt “xả hàng” cực mạnh?

Theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây khiến cho giá nhà ở bình dân khoảng 2 tỷ đồng trở lại đến dưới 30 triệu đồng/m2 đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Do đó, người có thu nhập trung bình, thấp ở khu vực đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Trong khi đó, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển thì ở các nước này giá nhà chỉ cao gấp khoảng 6 - 7 lần mức thu nhập của người dân.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS tại TP.HCM đã xuất hiện dự án và căn hộ “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt, có dự án mức giá lên đến 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp, như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường BĐS đã sụt giảm giao dịch trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm nay. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, sức cầu thị trường đất nền có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52%, mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Trước tình trạng trên, thanh khoản thị trường ở mức thấp nhất, ghi nhận cục bộ một số khu vực, dự án có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư áp lực tài chính, sắp tới giá thứ cấp sẽ chững lại và xuất hiện giá giảm cục bộ.