Phân khúc nhà ở thực là "điểm sáng" của thị trường BĐS trong giai đoạn biến động

Thị trường “rung lắc” mạnh

Tháng 5 vừa qua là một tháng đầy biến động đối với thị trường chứng khoán (TTCK) khi hàng loạt mã cổ phiếu, kể cả các cổ phiếu nằm trong nhóm VN30, lao dốc một cách khó hiểu. Chỉ số VNIndex “bốc hơi” 146,5 điểm chỉ trong vỏn vẹn 1 tuần (mức giảm sâu nhất trong lịch sử TTCK Việt Nam) xuống mức dưới 1.200 điểm. Đây là lần “đâm thủng” mức kháng cự 1.200 điểm đầu tiên sau hơn 13 tháng của chỉ số VNIndex.

Cùng thời điểm, vàng, kênh “trú ẩn” và giữ giá trị hàng đầu cũng biến động theo đà lao dốc của giá vàng thế giới. Đã có thời điểm, giá vàng trong nước mất hơn 1 triệu đồng/lượng chỉ sau 1 phiên giao dịch.

Thị trường BĐS cũng không “thoát” khỏi những biến động của thị trường chung. Đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS bị phanh phui sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu và đấu giá đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư và tình hình kinh tế - xã hội.

Một “cú giáng” mạnh nữa vào lĩnh vực BĐS là chính sách “khóa van” dòng vốn tín dụng của NHNN đối với phân khúc BĐS cao cấp, du lịch - nghỉ dưỡng với quan điểm rằng, đây là những phân khúc có tính đầu cơ cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nhiều chuyên gia và chủ doanh nghiệp BĐS không đồng tình với chính sách siết tín dụng của cơ quan quản lý tiền tệ quốc gia. Lập luận cho rằng, chính sách này sẽ đẩy doanh nghiệp BĐS vào tình thế khó khăn khi không thể tiếp cận vốn vay ngân hàng, lại không thể huy động thêm vốn từ nguồn trái phiếu doanh nghiệp. Điều này sẽ khiến nhiều dự án đang triển khai bị chậm tiến độ, ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng BĐS trong năm 2022.

Giữa một “bức tranh” đầy thách thức của thị trường BĐS, vẫn có một vài điểm sáng nổi lên. Theo NHNN, cơ quan này chỉ siết tín dụng ngân hàng chảy vào phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch-nghỉ dưỡng; còn phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,... đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân vẫn được khuyến khích.

Theo báo cáo thị trường BĐS qúy I/2022 của DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ TP.HCM có mức tiêu thụ rất tốt. Cụ thể, 80% trong tổng số 1,734 căn hộ mới mở bán đã được thị trường hấp thụ trong 3 tháng đầu năm 2022.

Theo đại điện một doanh nghiệp phát triển BĐS, những năm qua, sức tiêu thụ với phân khúc BĐS nhà ở thực luôn ở mức cao do mặt bằng giá “vừa túi tiền”, phù hợp với mức thu nhập trung bình của người dân. Do đó, dù thị trường BĐS đang biến động mạnh thì phân khúc nhà ở luôn tăng trưởng ổn định 8-10%/năm. Dự báo xu hướng tăng trưởng này sẽ còn kéo dài trong 20-30 năm nữa, khi Việt Nam bước qua thời kỳ “dân số vàng”.

“Điểm sáng” phân khúc nhà ở thực

Theo số liệu thống kế được công bố gần đây, lượng quan tâm đến phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực đã tăng trung bình 7% trên cả nước trong tháng 4.

Theo các chuyên gia BĐS, do diễn biến phức tạp của thị trường, tỷ lệ lạm phát vẫn không ngừng gia tăng, người mua BĐS hiện nay có xu hướng “chuộng” những sản phẩm phục vụ cho nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản tốt, có thể đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng, mua bán và cho thuê.

Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng ngân hàng vào các phân khúc BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng, đồng thời nới lỏng với phân khúc nhà ở thực tạo cơ hội để những đối tượng có mức thu nhập thấp-trung bình sở hữu nhà giúp ổn định cuộc sống.

Trong báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý I/2022 của Savills Việt Nam, căn hộ sơ cấp hạng C (phân khúc căn hộ giá rẻ) có nguồn cung mới dẫn đầu phân khúc căn hộ sơ cấp về nguồn cung mới, chiếm 74% tổng nguồn cung, vượt xa căn hộ hạng B chỉ 24%. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc căn hộ sơ cấp trên toàn thị trường đạt 75% trong khi giá mua trung bình đã giảm 14% trong quý I/2022 do nguồn cung mới trong phân khúc cao cấp sụt giảm mạnh.