Sau thời gian "nổi sóng", đất nền ven biển đang im ắng trở lại?

Thị trường đất nền tại những khu vực phía Bắc như Thanh Hóa và Cát Bà (Hải Phòng) đã “nóng sốt” trong 2 năm đại dịch. Đây cũng là giai đoạn mà đầu tư công được triển khai mạnh tại nhiều tỉnh, thành trên toàn quốc và làn sóng các chủ đầu tư lớn khai thác các thị trường nghỉ dưỡng mới.

Với lợi thế đường bờ biển đẹp, cảnh quan thiên nhiên kì vĩ và thị trường bất động sản chưa được khai thác mạnh, đất nền ven biển Thanh Hóa và Cát Bà (Hải Phòng) có mức tăng trưởng mạnh thời gian hai năm qua.

Tuy nhiên, thị trường đất nền Thanh Hóa lao dốc từ quý 2/2022 đến nay. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn thời gian gần đây cho thấy, tại Thanh Hóa, một trong những điểm nóng của thị trường đất nền ven biển năm 2020 và 2021 đang ghi nhận sự giảm tốc. Ở thời điểm hiện tại, giá đất nền Thanh Hóa đã giảm cả về giá và giao dịch.

Đơn cử, đất ven biển Quảng Xương từng được giao dịch ở mức 15-18 triệu đồng/m2 ở vị trí đẹp thì hiện tại nhiều chủ đất rao bán 12-14 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có người hỏi mua. Các vị trí đất ngõ nhỏ trong dân, giao dịch ghi nhận chỉ đạt ở mức 5 triệu đồng/m2 thay vì mức giá của năm ngoái là 7-8 triệu đồng/m2.

Tại thành phố Sầm Sơn, một điểm nóng từng sôi sục trong năm 2021 đang vô cùng trầm lắng. Những vị trí đắc địa từng có giá lên tới gần 50 triệu đồng/m2 ở Quảng Vinh, Quảng Tiến, dù giá vẫn đang neo mức cao nhưng nhiều chủ đất sẵn sàng giảm giá cho khách thiện chí. Tuy nhiên, giao dịch vẫn không có. Một số khu vực phát sinh giao dịch lẻ tẻ nhưng giá đã giảm 20% so với năm ngoái.

Môi giới nhà đất Thanh Hóa cho biết, khác với sự nhộn nhịp của năm ngoái và những tháng đầu năm 2022, đất nền ven biển Thanh Hóa đang rất im lìm. Dù được đánh giá là thị trường tiềm năng, nhưng việc tín dụng ngân hàng bị kiểm soát đã khiến dòng tiền đổ về thị trường này không còn dồi dào. Đất nền ven biển Thanh Hóa sẽ chỉ ấm lên khi room tín dụng được nới rộng hơn. Hiện tại dù có thông tin về nới room tín dụng nhưng dòng tiền cho bất động sản vẫn rất hạn hẹp.

Một điểm nóng khác của đất nền ven biển Cát Bà (Hải Phòng). Những năm gần đây, thị trường đất ven biển Cát Bà (Hải Phòng) tăng giá khá mạnh. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn vào cuối năm 2021 ghi nhận mức tăng 100-150% trong biên độ thời gian 5 năm của thị trường này ở những vị trí kinh doanh gần biển, gần khu du lịch - nghỉ dưỡng.

Mức tăng của đất nền ven biển Cát Bà có đặc điểm là không bị đẩy ảo như nhiều thị trường ven biển phía Bắc là Thanh Hóa, Quảng Ninh… Chính bởi đặc điểm không bị đẩy ảo mà trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện tại, đất Cát Bà đang đi ngang giá, không ghi nhận sự sụt giảm mạnh dù sức mua giảm, giao dịch trên thị trường lác đác.

Cụ thể, đất mặt đường Trân Châu (thị trấn Cát Bà) vẫn đang được chào bán phổ biến ở mức 30-35 triệu đồng/m2 – mức giá của cuối năm 2021. Đất mặt đường Cái Bèo đang được chào bán ở mức 25-30 triệu đồng/m2, không tăng và không giảm so với nửa năm trước. Đất mặt đường Áng Sỏi vẫn đang giữ mức 35-40 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Hùng Sơn vẫn ghi nhận được giao dịch ở mức giá 45-50 triệu đồng/m2…

Theo môi giới tại thị trường Cát Bà thì chính việc không bị đẩy ảo như nhiều thị trường khác, không quy tụ nhiều dân đầu cơ mà phần lớn là người mua ở thực, dân đầu tư có tài chính mạnh nên khi thị trường trầm lắng, đất ven biển Cát Bà không diễn ra các hiện tượng tháo chạy, bán cắt lỗ ồ ạt như nhiều thị trường khác.

Sự im ắng của thị trường đất nền ven biển không chỉ xảy ra tại khu vực phía Bắc, như tại thị trường ven biển Quảng Bình – Quảng trị cũng tương tự.

Sau những đợt sốt đất cục bộ, tình hình mua bán bất động sản dọc ven biển Quảng Bình, Quảng Trị đã im ắng trở lại khi nhà đầu tư đã rút đi.

Theo tìm hiểu, cuối Quý I/2022, khu vực dọc ven biển huyện Lệ Thuỷ, Quảng Bình bỗng lên cơn sốt đất cục bộ khi hàng loạt nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về tìm cách gom đất nhằm tận dụng cơ hội từ hiệu ứng dự án đường ven biển Quảng Bình và dự án đường 36m dài hơn 3km nối từ Ngã ba Cam Liên (Quốc lộ 1A) đến biển Tân Hải – xã Ngư Thuỷ Bắc.

Mặc dù lúc bấy giờ dự án chưa chính thức triển khai, chưa lựa chọn được nhà thầu thực hiện nhưng những thông tin từ dự án đã khiến sốt đất ở đây lên nóng rực, và lên đến đỉnh điểm khi dự án Quỹ đất khu vực trung tâm xã Ngư Thủy Bắc, huyện Lệ Thủy được BQL dự án Đầu tư xây dựng và Phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy tổ chức bán đấu giá đợt 3 với 32 lô đất (tổng giá trị khởi điểm 19,4 tỷ đồng).

Thời điểm ấy, tại khu vực dọc ven biển các xã Ngư Thuỷ Bắc, Ngư Thuỷ, huyện Lệ Thuỷ, có rất đông xe ô tô của nhà đầu tư từ khắp nơi tìm về hỏi mua đất. Việc có quá nhiều nhà đầu tư "săn đất" khiến giá đất ở đây tăng lên đột biến, buộc chính quyền tỉnh Quảng Bình phải đưa ra cảnh báo người dân địa phương và yêu cầu các địa phương có động thái chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản.

Sau khi đưa ra nhiều giải pháp tăng cường quản lý, trong đó có việc tạm dừng đấu giá các dự án quỹ đất trên địa bàn, hiện nay, tình trạng sốt đất tại dọc ven biển huyện Lệ Thuỷ cũng đã lắng xuống.

Tại Quảng Trị, khu vực ven biển huyện Vĩnh Linh cũng là nơi xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ vào cuối năm 2021. Nguyên nhân cũng từ hiệu ứng của dự án Đường ven biển kết nối Hành lang kinh tế Đông - Tây, tỉnh Quảng Trị cũng như thông tin về các dự án lớn của doanh nghiệp sắp được đầu tư tại đây. Tuy vậy, trải qua giai đoạn sốt đất, hiện nay thị trường bất động sản ở đây cũng đã rơi vào yên ắng mặc dù dự án đường ven biển đã và đang được triển khai.