Shophouse thứ cấp 'đóng băng': Rao cả năm không ai hỏi

Đắt đỏ, trống trải, không người ngó

Những dãy nhà phố thương mại từng được săn đón ở Hà Nội và TP. HCM giờ trở nên trầm lắng. Theo khảo sát của Savills Việt Nam, giá giao dịch shophouse thứ cấp tại Hà Nội quý I/2025 đạt trung bình 266 triệu đồng/m², tăng 9% so với quý trước. Tuy nhiên, mức tăng giá này không đi kèm với thanh khoản thực. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt khoảng 2-3%/năm, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm, khiến phân khúc này mất dần hấp lực đầu tư.

Thực tế ghi nhận, một căn shophouse rộng 70m² tại Hà Đông được rao thuê 22 triệu đồng/tháng nhưng trống suốt hai tháng. Tại khu vực Hoài Đức, một căn khác rộng hơn 100m² dù đã hạ giá bán từ 18 tỷ đồng xuống 16 tỷ đồng, đổi bốn môi giới nhưng sau cả năm vẫn không có ai đến xem.

Chị Nguyễn Thị Lan, chủ sở hữu căn shophouse kể trên, thẳng thắn: “Thanh khoản gần như bằng 0. Môi giới cũng ngại nhận, vì đăng lên mãi không ai quan tâm”.

Tình trạng không chỉ xảy ra với sản phẩm phổ thông. Ông Lê Văn Phúc - nhà đầu tư căn shophouse hai mặt tiền tại Tây Hồ Tây với giá 59 tỷ đồng, cho biết: “Kỳ vọng cho thuê 150 triệu đồng/tháng, thực tế chưa được một nửa. Lợi nhuận ròng chưa tới 2%/năm, thấp hơn cả gửi tiết kiệm”.

Trao đổi với VietnamFinance, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho biết shophouse đang “trả giá” cho giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

“Từ năm 2018 đến trước Covid-19, loại hình này được đẩy giá quá cao, đi kèm kỳ vọng dòng tiền tới hàng chục phần trăm mỗi năm. Nhà đầu tư đổ vào theo phong trào, bất chấp vị trí, thiết kế hay nhu cầu thực tế”, ông nói.

Cái vòng kỳ vọng - đầu tư - vỡ mộng khiến nhiều người rơi vào cảnh mua giá cao, giờ bán rẻ cũng không ai mua. “Tôi mua 22 tỷ đồng, vay ngân hàng 60%, giờ rao 19 tỷ đồng vẫn không ai hỏi. Ba năm qua không có khách thuê, mỗi tháng vẫn phải trả gần 80 triệu đồng tiền lãi”, anh Lưu Hồng Quân, nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm, chia sẻ.

Không chỉ kỳ vọng bị thổi phồng, thị trường còn chịu tác động mạnh từ các yếu tố khách quan. Sau đại dịch, du lịch phục hồi chậm, nguồn cầu suy yếu, chính sách tín dụng bị siết khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản nói chung và shophouse nói riêng trở nên hạn chế.

Đáng chú ý, sự phát triển của thương mại điện tử cũng làm thay đổi thói quen tiêu dùng, khiến không gian kinh doanh vật lý mất dần lợi thế. “Trước kia, shophouse là nơi duy nhất để kinh doanh. Giờ đây, thậm chí hàng hiệu, đồ xa xỉ cũng có thể bán online. Tôi vẫn hay đùa: Shopee đã đánh bại shophouse”, TS Lượng nhận định.

Bên cạnh đó, shophouse gặp phải bài toán pháp lý không rõ ràng. Nhiều nhà đầu tư lầm tưởng shophouse có thể sở hữu lâu dài như nhà ở, trong khi phần lớn chỉ có thời hạn 50 năm. Chi phí vận hành cao, không có dòng tiền ổn định, khiến loại hình này nhanh chóng trở thành “gánh nặng”.

“Không giống đất nền có thể để lâu dài mà ít phát sinh chi phí, shophouse càng giữ càng mất giá. Mỗi năm đều bị khấu hao theo thời gian sử dụng đất, làm giảm giá trị đầu tư”, TS Lượng phân tích thêm.

Shophouse không còn là "cô gái đẹp"

Bức tranh shophouse thứ cấp hiện nay là kết quả của cả chuỗi sai lầm từ kỳ vọng đến vận hành. Theo chuyên gia Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhiều dự án bị phát triển tràn lan, không tính toán kỹ nhu cầu thị trường. “Không phải mọi sản phẩm gắn mác shophouse đều là cơ hội đầu tư tốt”, bà nhấn mạnh.

Việc quy hoạch thiếu đồng bộ, không đảm bảo mật độ cư dân đủ lớn cũng khiến không ít dãy shophouse rơi vào cảnh "phố chết". Một dãy nhà có 10 căn nhưng chỉ 1 - 2 căn hoạt động thì không thể hình thành được không gian thương mại đúng nghĩa.

Shophouse tại các khu du lịch càng khó khăn hơn vì phụ thuộc vào mùa vụ, khách vãng lai không ổn định. Tại các đô thị mới, tình trạng "có nhà mà không có dân" càng khiến bài toán kinh doanh bế tắc.

“Shophouse từng được ví như ‘cô gái đẹp’ ở thời điểm đỉnh cao, nhưng khi qua thời xuân sắc, đã đổi nhiều chủ, không còn ‘giá’ như trước thì rất khó thu hút người mới”, TS Lượng bình luận. Ông ví von việc một căn shophouse cứ mở rồi lại đóng, trống nhiều năm còn tạo ra yếu tố “tâm linh” - như thể căn nhà không có lộc.

Câu chuyện thị trường “giảm ngầm” cũng là một vấn đề đáng chú ý. Nhiều căn được rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng, nhưng không có giao dịch thực sự. Chủ đầu tư không muốn giảm giá để tránh ảnh hưởng đến định giá tài sản thế chấp. Ngân hàng cũng không dễ dàng chấp nhận giảm giá trị tài sản đảm bảo. Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái “đứng hình”.

Trong bối cảnh hiện tại, giới chuyên gia cho rằng phân khúc shophouse đang bước vào giai đoạn định giá lại. Thị trường chuyển từ tâm lý đầu cơ sang yêu cầu hiệu quả khai thác thực. Nhà đầu tư không còn chấp nhận “mua để đó”, mà yêu cầu rõ ràng về dòng tiền, pháp lý và khả năng vận hành.

Bà Đỗ Thu Hằng khuyến nghị nếu muốn tiếp tục đầu tư shophouse, người mua cần chọn sản phẩm có vị trí thực sự đắc địa - nơi có mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện và nhu cầu tiêu dùng rõ ràng. Bên cạnh đó, thiết kế sản phẩm cần linh hoạt, có lối đi riêng, hạ tầng phụ trợ đầy đủ, đặc biệt phù hợp cho ngành F&B - một trong số ít ngành còn có nhu cầu thuê mặt bằng lớn.

Về mặt vận hành, TS Lượng đề xuất mô hình tập trung: “Thay vì để từng chủ sở hữu tự quản lý, nên gom các căn shophouse giao cho đơn vị chuyên nghiệp vận hành như chuỗi bán lẻ, ngân hàng số, hay các nhà điều hành bất động sản. Họ có thể tổ chức hợp lý hơn, tiết kiệm chi phí và điều tiết giá thuê phù hợp với thị trường”.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân đang “kẹt vốn”, ông Lượng khuyến nghị nên chủ động cơ cấu lại danh mục, tránh ôm kỳ vọng sai lầm và đừng bỏ hết trứng vào một giỏ. “Càng giữ lâu, càng mất giá trị, nếu không thể tạo dòng tiền thì nên cân nhắc thanh lý sớm để hạn chế thiệt hại”, ông khuyến cáo.

Về phía chủ đầu tư và ngân hàng, chuyên gia cho rằng cần có sự linh hoạt trong tái định giá và hỗ trợ khách hàng. Dù khó kỳ vọng nhà nước có chính sách hỗ trợ riêng cho loại hình thương mại không ưu tiên này, nhưng một số biện pháp như đơn giản hóa thủ tục, giảm lệ phí chuyển nhượng cũng có thể góp phần cải thiện thanh khoản.