Siết tín dụng, thắt chặt trái phiếu, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Áp lực trả nợ lớn trong khi huy động vốn khó khăn

Để ngăn chặn tình trạng nợ xấu, từ năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã ra thông báo chỉ đạo về việc kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao trong đó có lĩnh vực bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, ngân hàng Nhà nước "khóa cứng" tỷ lệ 8%, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi. Cho đến nay nhiều ngân hàng đã có động thái quyết liệt hơn trong việc siết tín dụng vào bất động sản.

Ngân hàng Sacombank không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa bất động sản để ở. Ngân hàng này cũng không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Thông báo được áp dụng đến hết tháng 6 năm nay. Techcombank cũng tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.

Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt hơn nữa dòng tiền chảy vào bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán của những doanh nghiệp có biểu hiện chưa lành mạnh, mang tính chất đầu cơ. Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu tiêu dùng chính đáng, Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ ưu tiên và tạo điều kiện.

Thực tế, có nhiều ngân hàng thông báo về hoạt động hạn chế tín dụng vào bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư phải xoay vốn bằng hình thức trái phiếu. Tuy nhiên, việc xoay vốn bằng hình thức trái phiếu cũng bị thắt chặt hơn khi Thông tư 16/2021/TT-NHNN cũng quy định chặt chẽ về việc mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng. Đây được xem là chiếc van hạn chế và kiểm soát dòng vốn từ ngân hàng chảy vào bất động sản qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Một ví dụ điển hình trong hoạt động xoay vốn trái phiếu khi ông lớn Tân Hoàng Minh bị bắt thì thâu tóm thị trường cũng khiến nhà đầu tư cân nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi huy động vốn qua hình thức trái phiếu.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - nhận định, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhận định, với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền hay lướt sóng sắp tới có thể sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để dồn tiền vào quỹ đất lớn. Còn với các doanh nghiệp bất động sản lớn, vị này cho rằng việc tạm dừng giải ngân từ ngân hàng sẽ buộc họ phải tự cân đối lại tài chính, hạn chế tình trạng "cố quá" hoặc "tay không bắt giặc".

Chưa kể, sẽ khó chồng khó khi các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước áp lực trả nợ khá lớn trong thời gian tới. Tính đến cuối năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 189.000 tỷ đồng. Dữ liệu của FiinRatings cho thấy 73% lượng trái phiếu này sẽ đáo hạn trong 3 năm tới. Điều này sẽ tạo áp lực rất lớn cho doanh nghiệp.

Một số ý kiến cho rằng, việc ngân hàng hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản hiện nay là biện pháp tạm thời tùy từng ngân hàng để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý nhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

Giải pháp gì cho thị trường?

Trước động thái tích cực từ phía ngân hàng khi đồng loạt thông báo hạn chế tín dụng hoặc tạm dừng các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản khiến thị trường không ít biến động, dòng tiền đổ về lĩnh vực này cũng sẽ sụt giảm trong thời gian tới. Vậy giải pháp nào tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn, rủi ro.

Lãnh đạo của HoREA đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét xây dựng lộ trình từng bước kiểm soát hiệu quả hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn của Việt Nam, có thể áp dụng kể từ đầu năm 2023 để các doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh lại hoạt động đầu tư kinh doanh, huy động vốn.

Trước động thái siết tín dụng và thắt chặt trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao huy động vốn và trả nợ khi đến kỳ hạn. Ông Châu cho rằng cần phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh. Ông cũng cho hay, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Trong năm 2021, mặc dù nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020 nhưng so với các nước trong khu vực thì vẫn thấp hơn. Cụ thể, thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI thì tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng với tốc độ tăng trưởng bình quân lên đến 46%/năm trong giai đoạn 2017-2020 và với tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% GDP năm 2020 tăng lên chiếm tỷ lệ 16,6% GDP năm 2021.

Ông Châu chia sẻ thêm, trong những năm gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế đã được phát hành với lãi suất rất cao mà không có tài sản đảm bảo có thể gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật.