“Sức bật” nào cho thị trường BĐS cuối năm 2022

Thị trường cuối năm sẽ ra sao?

Kể từ khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, cả nước bước vào giai đoạn “bình thường mới”, nền kinh tế đã có nhiều tín hiệu phục hồi tích cực. Nhiều lĩnh vực tăng trưởng nhanh, tiệm cận với giai đoạn trước đại dịch. Duy chỉ có lĩnh vực bất động sản (BĐS) “mắc kẹt” trong khủng hoảng (đã có thời điểm BĐS là lĩnh vực duy nhất tăng trưởng âm tại TP.HCM). Bởi, kể từ đầu năm, hàng loạt sự kiện tiêu cực xuất hiện khiến thị trường BĐS đối mặt với những khó khăn. 

Có thể kể ra như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, “thổi” giá, lạm phát chi phí đẩy, lãi suất tăng, kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS hay siết tín dụng ngân hàng “chảy” vào lĩnh vực BĐS, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh ở nhiều phân khúc, những “điểm nghẽn” pháp lý chưa được tháo gỡ... 

Nhận định về thị trường BĐS từ nay đến cuối năm, DKRA Việt Nam cho rằng, nguồn cung và khả năng hấp thụ có thể sôi động trở lại. DKRA dự báo, trong cả năm 2022, nguồn cung tại các phân khúc nhà ở sẽ cao hơn so với năm 2021.

Có cùng nhận định trên, CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung và số lượng giao dịch phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM sẽ tăng trong 3 tháng cuối năm. Ngoài ra, tốc độ tăng giá sơ cấp sẽ chậm lại do các dự án nhà ở tại các tỉnh phụ cận TP.HCM mở bán. Đồng thời, sức mua sẽ chuyển dịch sang các thị trường phụ cận do mặt bằng giá bán tại TP.HCM đã tăng quá cao và quỹ đất ngày càng “cạn kiệt”.

Theo chuyên gia BĐS Rich Nguyen, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn, tình trạng trầm lắng kéo dài, phân khúc căn hộ ở thực và các sản phẩm đầu tư dài hạn sẽ “lên ngôi”, tạo thanh khoản tích cực trong giai đoạn cuối năm. Phân khúc căn hộ tầm trung – giá rẻ sẽ được “săn đón”, đặc biệt những sản phẩm nằm trong dự án được quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi, hạ tầng phát triển sẽ trở thành “tâm điểm” thị trường. Trái ngược, những loại hình BĐS phục vụ mục đích đầu cơ, không tạo ra giá trị thật cho xã hội, dễ bị “thổi” giá, thanh khoản sẽ “đóng băng”, không được thị trường chào đón.

Cùng quan điểm này, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường BĐS cuối năm sẽ xuất hiện sự thanh lọc mạnh mẽ. Thị trường sau khi thanh lọc sẽ chỉ còn là “sân chơi” của những nhà đầu tư khôn ngoan, nhiều kinh nghiệm. Do đó, những loại hình sản phẩm BĐS thanh khoản thấp sẽ ít được quan tâm, đơn cử như sản phẩm căn hộ cao cấp, vốn chỉ dành cho một bộ phận nhỏ có mức thu nhập rất cao trong xã hội.

“Dòng căn hộ trung cấp sẽ là sản phẩm được lựa chọn tìm mua nhiều trong thời gian tới. Đặc biệt, khi nguồn cung căn hộ tiếp tục hạn chế, các dự án mở bán căn hộ trung cấp, vừa túi tiền sẽ được nhà đầu tư cũng như người ở thực săn đón”, vị chuyên gia này nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận định, trong quý IV/2022, sẽ có một số phân khúc BĐS phục hồi khả quan như nhà ở, khu công nghiệp. Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn còn tâm lý chờ đợi và dòng tiền thông minh sẽ dịch chuyển kênh đầu tư.

“Sức bật” nào cho thị trường cuối năm?

Thời gian qua thị trường BĐS giống như một “chiếc lò xo nén chặt” bởi nhiều “lực nén”, nổi cộm nhất là chính sách pháp lý. Khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ có sức bật mạnh mẽ.

Tuy nhiên, trên thực tế, các vướng mắc pháp lý của các dự án BĐS đã tồn tại từ nhiều năm nay, không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Chính vì thế rất cần sự nỗ lực và sát sao của các cơ quan có thẩm quyền liên quan để “cởi trói” pháp lý cho các dự án, chủ đầu tư, qua đó giúp thị trường BĐS có xung lực để hồi phục và tăng trưởng trong quý 4/2022 và những quý tiếp theo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đang dần được giải quyết thông qua việc sửa đổi một số dự thảo Luật sắp tới. Bên cạnh đó, vấn đề lạm phát cũng đã được Nhà nước kiểm soát tốt bằng những chính sách linh hoạt và phù hợp, đây là “bàn đạp” để phân khúc nhà ở phục hồi so với những quý đầu năm.

Nhận định về việc nới room tín dụng thêm 1% - 2% cho các ngân hàng, ông Châu cho rằng đây chưa hẳn là “liều doping” cần thiết đối với thị trường BĐS. Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 từ 14% theo kế hoạch lên 15% - 16%, tương đương sẽ có thêm 200.000 tỷ đồng nữa được “bơm” vào nền kinh tế.

Mặc dù vậy, thông tin nới room tín dụng vẫn sẽ mang lại tác động tích cực cho lĩnh vực BĐS. “Việc các ngân hàng được nới room tín dụng sẽ tăng khả năng cho vay của các ngân hàng dựa trên vốn mình có, và điều này cũng sẽ có lợi cho lĩnh vực bất động sản. Nhiều doanh nghiệp, khách hàng đã vay được tiền và họ tiếp tục bơm lượng tiền đó cộng với vốn tự có ra ngoài thị trường. Từ đây đã lan tỏa đến các phân khúc giúp thị trường khởi động mạnh trở lại”, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS nhận định.

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng có góc nhìn tích cực về thông tin nới room tín dụng đối với thị trường BĐS trong giai đoạn tới, nhưng sẽ xuất hiện sự bùng nổ.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán dự đoán thị trường BĐS trong 3 tháng còn lại của năm 2022 sẽ hưởng lợi từ nhiều yếu tố tích cực như: GDP tăng trưởng ổn định, các “nút thắt” pháp lý dần được cởi bỏ, quy hoạch hạ tầng bài bản đồng bộ, nới room tín dụng nhằm phục hồi kinh tế.