Sức ép từ dư nợ thúc đẩy hoạt động M&A giữa các doanh nghiệp địa ốc

“Mùa” xử lý dư nợ của giới bất động sản

Báo cáo về thực trạng sức khỏe của thị tường bất động sản công bố mới đây, Hội Môi giới bất động sản (VARS) nhận định, doanh nghiệp bất động sản đến “giới hạn” của sự chịu đựng. Phần lớn trong đó đối diện với thực trạng thanh khoản sụt giảm, nhân sự sứt mẻ, áp lực nợ tăng và năng lực trả nợ suy yếu.

Thực trạng này cũng đã diễn ra tại mùa ĐHĐCĐ của các doanh nghiệp niêm yết khi các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng trải lòng về giai đoạn chạy đua trả nợ đầy thách thức năm 2022 và những toan tính "chạy dòng tiền" để xử lý nợ nửa cuối năm 2023.

Đơn cử như tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023 của Quốc Cường Gia Lai diễn ra vào ngày 24/6, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng Giám đốc công ty đã trải lòng với nhà đầu tư về việc công ty sẽ phải cân não lo dòng tiền nghìn tỷ để trả nợ đối tác trong năm nay. Để xử lý khoản nợ này, công ty dự kiến sẽ bán dự án thủy điện ở Gia Lai, một mảng miếng vốn đang "hái ra tiền".

Gần đây các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được rao bán nhiều hơn… Điều này khiến doanh nghiệp cân nhắc về việc chuyển nhượng dự án để có dòng tiền xử lý nhằm tránh nhảy nhóm nợ.

Một sự việc diễn ra tại Egroup của "shark" Thủy trong đầu năm 2023 đã có thông báo "cấn nợ" 75 lô đất ở Thanh Hóa vào cuối tháng 3 vừa qua, mỗi lô có diện tích từ 100 - 194m2, bán đồng giá là 300 triệu đồng/nền. Được biết, số lô đất này dành cho chủ nợ có dư nợ dưới 1 tỷ đồng tại Tập đoàn Egroup và các công ty liên quan. Nhà đầu tư được gạt nợ 100 - 200 triệu đồng, còn lại phải đóng tiền mặt.

Ngay trong quý II, hàng chục sản phẩm tại một dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm quận 1 bị rao bán trên thị trường thứ cấp với mức giá giảm 40-50% (mức giảm 6-9 tỷ đồng một căn). Đây là các tài sản bị gán nợ. Tuy nhiên, theo tiết lộ của môi giới, loại tài sản này này kén khách mua vì khách hàng lo ngại dự án có tiến độ chậm hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, năm 2022-2023 là mùa cao điểm gán và cấn trừ nợ của giới buôn địa ốc. Thực trạng này gợi nhớ cảnh hỗn loạn "chạy nợ" của các doanh nghiệp khi thị trường bất động sản chìm trong cuộc khủng hoảng cách đây một thập niên.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa.

Ông Quang cho rằng, những doanh nghiệp có tài sản để bán rẻ xử lý nợ thuộc nhóm vẫn còn cứu vãn được, trong khi thực tế có nhiều công ty không còn khả năng xoay xở. Nguyên nhân là nợ trái phiếu đáo hạn, dự án vướng pháp lý triền miên, tín dụng khó tiếp cận, giá bất động sản giảm liên tục nhưng thị trường mất thanh khoản trầm trọng. Sau khi tìm mọi cách để vượt qua khủng hoảng như cắt giảm chi phí, sa thải nhân sự, thu hẹp quy mô, giảm giá sản phẩm, hiện nay 90% doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó khăn. Một trong những thách thức lớn nhất là thiếu hụt dòng tiền trong khi nợ đáo hạn đến gần.

Không chỉ sức ép từ nợ vay, các doanh nghiệp bất động sản còn đối diện với khối nợ khổng lồ từ trái phiếu đáo hạn. Số liệu của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 6 là gần 860.000 tỷ đồng.

Bất động sản cũng là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất trong phát hành trái phiếu với hơn 37% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm 2023, tương đương hơn 100.000 tỷ đồng, tăng 76% so với 6 tháng đầu năm 2022.

Theo thống kê, áp lực đáo hạn trái phiếu trong nửa cuối năm 2023 là rất lớn. Chỉ riêng trong 3 tháng 7, 8, 9, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lần lượt là 26.564 tỷ đồng, 33.746 tỷ đồng và gần 41.000 tỷ đồng… Trong đó, lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới gần 82.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, số liệu của Bộ Tài chính chỉ ra, năm 2023 và 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng vọt, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Riêng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207.500 tỷ đồng.

M&A sẽ mang lại nhiều tích cực cho thị trường

Trong bối cảnh lạm phát và lãi suất còn cao, dòng tiền không còn dồi dào, nhiều doanh nghiệp Việt Nam đối mặt với rất nhiều khó khăn thì M&A sẽ giải quyết các vấn đề này. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, việc vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên những lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm giá rẻ. Song, theo giới phân tích, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua, vì vậy dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài mang đến nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, đánh giá thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của mua bán sáp nhập (M&A). M&A hiện tại không chỉ là phương thức thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực trước khủng hoảng. Chưa kể, các doanh nghiệp nội ngày càng nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, sự thấu hiểu thị trường… khiến các doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển, từ đó tạo ra sức mạnh cộng hưởng.

Nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, dòng vốn M&A dự án nếu hoàn tất và ký kết trong thời gian tới kỳ vọng sẽ là cú hích cho đà phục hồi của thị trường bất động sản. Hiện nay các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý 2 sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III/2023. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quý IV/2023, thậm chí kéo dài sang quý II/2024.

Một số thương vụ thâu tóm được công bố như: Tập đoàn Keppel cùng quỹ đầu tư Keppel Vietnam Fund (KVF) đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% số cổ phần hai dự án khu dân cư liền kề ở thành phố Thủ Đức của CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (HM:KDH). Tổng chi phí phát triển hai dự án này khoảng 10.200 tỉ đồng. Keppel dự kiến giao dịch với Khang Điền sẽ hoàn thành trong năm nay. Theo Nikkei, lãnh đạo Keppel cho biết muốn tăng cường đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh các doanh nghiệp có chiến lược đa dạng hóa các khoản đầu tư và không tập trung vào Trung Quốc để giảm thiểu rủi ro.

Hay như trước đó, Frasers Property Việt Nam (FPV) cũng công bố hợp tác với công ty đầu tư đa ngành CTCP Tập đoàn GELEX (HM:GEX) để triển khai các khu công nghiệp ở phía Bắc với tổng đầu tư tương đương 250 triệu đô la, trong đó phía FPV góp 49% vốn điều lệ.