Tâm lý và pháp lý khơi thông, thị trường bất động sản sẽ hồi phục tích cực

Vướng mắc pháp lý đang dần được khơi thông

Có thể thấy, đầu năm 2023, các hiệp hội bất động sản và cơ quan quản lý công bố thống kê: 70% vướng mắc của thị trường bất động sản liên quan tới pháp lý. Sang năm 2024, đây vẫn là điểm nghẽn lớn nhất và là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án đình trệ, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của cộng đồng doanh nghiệp, các tổ công tác của Chính phủ tháo gỡ vướng mắc cho dự án bất động sản đã hoạt động hiệu quả, đạt được kết quả tích cực. Điển hình là Chính phủ đã ban hành các nghị định tạo điều kiện cấp sổ hồng cho căn hộ du lịch, tháo gỡ khó khăn trong định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất… Tuy nhiên, mới chỉ có số ít trong khoảng 1.200 dự án bất động sản gặp vướng mắc đã tháo gỡ được khó khăn, là bởi vấn đề pháp lý liên quan đến nhiều lĩnh vực, như đất đai, quy hoạch, đầu tư, nhà ở, đô thị, xây dựng…

Việc giải quyết đề xuất của doanh nghiệp từ các cơ quan chức năng còn chậm trễ. Trong khi đó, nhiều vướng mắc về thể chế đã được các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai…) tháo gỡ, song lại chưa có hiệu lực thi hành nên đến thời điểm hiện nay vẫn phải chờ.

Chỉ ra nguyên nhân của thực trạng này, ông Đính cho rằng, lý do lớn nhất là do những vướng mắc pháp lý không dễ giải quyết trong thời gian ngắn, nhất là khi các luật quan trọng liên quan đến thị trường đang chờ văn bản hướng dẫn và thời điểm có hiệu lực.

Điều này khiến thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung và tất yếu thanh khoản cũng không thể tăng mạnh, bởi các doanh nghiệp không có nguồn hàng để bán. Mặt khác, vướng mắc pháp lý cũng là nguyên nhân chính khiến giá bán khó có thể giảm.

Ngoài ra, một nguyên nhân khác vô cùng quan trọng đối với thị trường đó là rào cản tâm lý đến từ phía khách hàng. Cần phải giải quyết cả vấn đề này thì thị trường mới thêm phần dễ dàng được khơi thông.

Phá băng rào cản tâm lý khách hàng, nhà đầu tư

Thực tế, nhiều năm qua, thị trường bất động sản chứng kiến không ít những vụ khiếu nại chủ đầu tư, nhà đầu tư, khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi, đòi trả lại tiền hay yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện dự án đúng như cam kết.

Bên cạnh đó, thị trường còn tồn tại nhiều điểm tiêu cực như: các doanh nghiệp không dựa vào năng lực “tài chính tự thân” mà lại sử dụng đòn bẩy tài chính từ nhiều nguồn vốn khác nhua như trái phiếu, vốn vay, tín dụng. Khi thị trường vào thế khó, ngay lập tức nhóm doanh nghiệp này dừng hoạt động triển khai dự án khiến dự án đình trệ, nhà đầu tư thì bị chôn vốn, lợi nhuận không đạt kỳ vọng khiến họ quay lưng với thị trường.

Các nhà đầu tư lo sợ rằng, nếu xuống tiền tại các dự án chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư không đủ tiềm lực, nguồn tiền của họ sẽ kẹt lại ở những dự án 'đắp chiếu'.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam - cho biết, hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Ở góc nhìn khác, theo phân tích của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, mặc dù chịu ảnh hưởng từ tăng trưởng kinh tế, khách hàng mất niềm tin nhưng tâm lý của người Việt là "rất dễ quên". Chỉ cần có "ngòi nổ" là các dự án tốt và được "phá băng tâm lý" bởi các dự án đủ điều kiện, chủ đầu tư uy tín, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức trở lại thị trường để nắm bắt cơ hội.

Thực tế thanh khoản tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn vừa mở bán trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ nhất cho nhận định này.

Không phải việc giảm giá, chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư mới là yếu tố được khách hàng quan tâm hơn cả. Nhiều dự án chung cư giá 60 - 70 triệu đồng/m2 vẫn có bán cháy hàng. Có dự án biệt thự, liền kề giá 1 - 2  triệu USD vẫn được các nhà đầu tư săn đón.