Thành Đô: Điểm sáng hiếm hoi của BĐS Trung Quốc

Bất động sản lao đao

Bất động sản được xem là một trong những trụ cột chính của nền kinh tế Trung Quốc - chiếm khoảng 1/5 GDP. Tuy nhiên, sau khi chính quyền Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” cùng những yếu tố khách quan khi nền kinh tế suy yếu, thị trường vốn ăn nên làm ra này trở thành “quả bom” chực chờ nổ.

Theo công ty tư vấn China Real Estate Information, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đạt 3.400 tỷ NDT (tương đương 474 triệu USD) trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 7 năm nay, giảm 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Hoạt động đầu tư bất động sản cũng giảm tới 8,5% trong giai đoạn này với số lượng các dự án xây mới chỉ bằng 37% so với năm 2019.

Các tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc như China Evergrande hay Country Garden cũng điêu đứng với các khoản nợ khổng lồ. Country Garden thậm chí còn phải nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ và mặc dù đã thoát khỏi cảnh vỡ nợ nhưng số phận của tập đoàn bất động sản này vẫn như “ngọn đèn trước gió”.

Trong khi các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp khó, hàng nghìn dự án nhà ở ngừng xây dựng và không được giao đúng hạn khiến nhiều người dân Trung Quốc đứng trước nguy cơ mất tiền mà không có nhà để ở. Số còn lại quyết định trì hoãn việc mua nhà dù giá nhà liên tiếp giảm trong nhiều tháng.

Ngoại lệ hiếm hoi

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua nhiều tháng căng như dây đàn. Thế nhưng Thành Đô, thủ phủ của tỉnh Tứ Xuyên, lại là một ngoại lệ. Thị trường bất động sản tại đây vẫn đạt được nhiều thành tích ấn tượng, bất chấp những “cơn gió ngược” của bất động sản Trung Quốc.

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, chỉ trong 6 tháng đầu năm, đã có 119.417 căn nhà cũ ở Thành Đô được bán ra, cao gần bằng tổng số được bán ra trong cả năm 2022 (151.376 căn). Ngoài ra, 80% khối lượng giao dịch mua bán nhà cũ được hoàn thành trong nửa đầu năm nay.

Ở phân khúc nhà mới, có tổng cộng 81.143 căn nhà mới được bán ra ở Thành Đô trong 6 tháng đầu năm nay, tăng gấp 1,07 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh số bán nhà mới từ tháng 4 đến tháng 6/2023 cao hơn gần 1/3 lần so với cùng kỳ năm 2019, một năm trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Ngược lại, tại 30 thành phố lớn nhất Trung Quốc, doanh số bán hàng giảm 1/4 trong cùng kỳ.

Không chỉ doanh số bán nhà tăng, giá bất động sản ở Thành Đô cũng tăng mạnh. Tính đến tháng 5 năm nay, giá nhà ở Thành Đô đã tăng 8% so với năm trước đó, đánh dấu tháng tăng thứ 17 liên tiếp. Đây cũng là mức tăng cao nhất trên thị trường bất động sản Trung Quốc trong nửa đầu năm 2023.

Trong khi các thành phố khác như thành phố Chu Hải dự kiến phải mất tới 12 năm để bán được hết những căn nhà đã hoàn thiện thì Thành Đô sẽ chỉ mất khoảng 3 năm để làm được điều nay, theo thống kê của The Economist.

Bí mật đằng sau thành công

Kể từ năm 2016, khi các thành phố lớn nhỏ ở Trung Quốc đang mạnh tay siết chặt thị trường bất động sản thì chính quyền tỉnh Thành Đô lại tìm ra hướng đi mới, chính là kích thích nhu cầu mua nhà của người dân.

Khi đó, ở hầu hết các thành phố lớn ở Trung Quốc, chỉ những người có hộ khẩu địa phương hoặc giấy phép cư trú mới có thể mua nhà. Thế nhưng ở Thành Đô, hầu như đối tượng nào cũng có thể sở hữu nhà nếu có kinh phí.

Cụ thể hơn, những cư dân có từ hai con trở lên được phép mua thêm nhà trong khi những người có hộ khẩu địa phương có thể mua tối đa 3 căn. Kể cả những người không có hộ khẩu ở Thành Đô cũng có thể mua hai căn nhà nếu chuyển đến làm việc tại đây. Cha mẹ già chuyển đến Thành Đô sống cùng con cái cũng có thể sở hữu nhà ở thành phố này.

Khi cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc lên tới đỉnh điểm, Thành Đô là thành phố đầu tiên của Trung Quốc thực hiện một loạt biện pháp nới lỏng để tăng tính thanh khoản cũng như loạt biện pháp hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển bất động sản.

Chính quyền Thành Đô yêu cầu các tổ chức tài chính tăng hạn mức cho vay với các doanh nghiệp nhà đất cũng như nhanh chóng giải ngân các khoản vay. Doanh nghiệp bất động sản lớn còn được phép trả chậm hoặc hưởng lãi suất ưu đãi.

Bằng cách kêu gọi và thúc đẩy các ngân hàng cho vay thế chấp nhanh hơn, Thành Đô đã nhanh chóng giải quyết được phần nào cuộc khủng hoảng tiền mặt vốn đang nhấn chìm ngành bất động sản.

Chính quyền Thành Đô cũng đã làm rất tốt trong công cuộc xử lý khủng hoảng niềm tin vốn “tàn phá” thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm ngoái. Khi nhiều nhà phát triển bất động sản trên toàn quốc phá sản và tạm ngừng giao nhà, các quan chức ở Thành Đô đã nỗ lực rất nhiều để đảm bảo được các căn nhà được bàn giao đúng hợp đồng, cấp thêm vốn cho các nhà phát triển bất động sản để giúp họ có thêm nguồn lực cho các dự án bất động sản tiếp theo.

Tuy nhiên nếu chỉ có những biện pháp trên, bất động sản Thành Đô khó có thể đạt được thành tựu như hiện nay. Theo các chuyên gia, thành công mà Thành Đô có được phụ thuộc phần lớn vào các chính sách cải cách để thu hút lao động có trình độ, giúp thúc đẩy kinh tế nói chung và tăng trưởng doanh số bán nhà nói riêng.

Kể từ năm 2017, chính quyền địa phương đã trợ cấp nhà ở và thưởng tiền mặt cho những lao động trình độ cao chuyển đến thành phố để làm việc tại các cơ sở công nghiệp đang phát triển. Người mua nhà lần đầu tại Thành Đô cũng được hưởng mức lãi suất cho vay thấp hơn so với trước đây, theo trang Yicai Global.

Số lượng người từ nơi khác đổ về Thành Đô làm việc tăng cao, tỷ lệ thuận với nhu cầu mua nhà ở nơi đây. Dân số Thành Đô đã tăng hơn 7 triệu người trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2021, giúp nơi đây trở thành một trong những khu vực đô thị phát triển nhanh nhất trên thế giới. Ông Yan Yuejin thuộc công ty nghiên cứu E-House China cho biết dân số đông đúc đã trở thành động lực lớn nhất cho nhu cầu nhà ở tại Thành Đô.

Mặc dù không hoàn toàn “miễn nhiễm” với cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc và vẫn phải đối mặt với những thách thức khác như làn sóng di cư vào thành phố đang chững lại, tỷ lệ sinh giảm… nhưng rõ ràng chính quyền Thành Đô vẫn đã và đang làm rất tốt trong cuộc giải cứu bất động sản.

Chính nhờ những chính sách kịp thời và có phần đi ngược lại với số đông, thị trường bất động sản Thành Đô đã thành công “vượt khó” và trở thành điểm sáng hiếm hoi trong tình hình rối ren hiện nay. Nhiều chuyên gia cho rằng thành công của Thành Đô có thể trở thành “sách tham khảo” cho chính quyền địa phương khác có thể học theo và tự cứu lấy mình thoát khỏi cơn khủng hoảng của bất động sản Trung Quốc.

Xem thêm >> VinFast vươn ra 'biển lớn', rục rịch thâm nhập thị trường Ấn Độ