Thanh khoản ảm đạm, lợi nhuận “trên giấy”

Anh Thành cho biết, mảnh đất diện tích 100m2 thời điểm đó anh mua với giá 1,1 tỷ đồng, tương đương 11 triệu đồng/m2. 

Toàn bộ số tiền bỏ ra mua đất là tiền anh tiết kiệm, không phải đi vay mượn bên ngoài. Do đó, trong suốt 2 năm đại dịch Covid-19, dù công việc khó khăn, thu nhập ít nhiều bị ảnh hưởng, nhưng anh “không phải vất vả gồng nợ như nhiều người”. Cũng vì thế mà trong giai đoạn này, vài người ngỏ ý muốn mua miếng đất của anh với giá 15 - 20 triệu đồng/m2, nhưng anh không bán.

“Lúc đó không phải chịu áp lực tài chính, mà đất thì giá thì mỗi năm một tăng nên tôi muốn giữ một thời gian nữa, đợi khi nào lãi nhiều hơn mới bán”, anh Thành nói.

Nhận định của anh Thành là hoàn toàn có cơ sở. Trong giai đoạn đầu năm 2022, những đợt “sốt đất” nối đuôi nhau xuất hiện đẩy mặt bằng giá đất nền tại TP.HCM và một số tỉnh phụ cận tăng mạnh.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong các tháng đầu năm 2022, phân khúc đất nền thổ cư ghi nhận tăng giá mạnh tại nhiều địa phương, đi kèm với nhu cầu giao dịch tăng. Khu vực miền Nam ghi nhận đất nền tại nhiều tỉnh/thành như TP.HCM, Bình Dương và Bình Phước tăng 23% - 27% so với cùng kỳ; các tỉnh phụ cận khác cũng tăng từ 7 - 13%.

“Thời điểm này, có cò đất đến hỏi mua miếng đất của tôi với giá 25 triệu đồng/m2. Thấy mức lãi hấp dẫn tôi cũng muốn bán nhưng thấy thị trường đang ‘nóng’, nghĩ còn có thể tăng tiếp nên tôi muốn giữ thêm một thời gian nữa rồi tính tiếp”, anh Thành nhớ lại.

Tuy nhiên, các tháng gần đây, nhiều “điểm nghẽn” xuất hiện như ngân hàng tăng lãi suất cho vay, siết tín dụng bất động sản (BĐS) khiến lượng giao dịch sụt giảm nghiêm trọng. Mặc dù mặt bằng giá tăng cao nhưng không bán được vì không có người mua nên nhà đầu tư không thể chốt lời.

Anh Thành cho biết, gần 2 tháng trở lại đây, vì cần tiền cho con đi du học, anh liên tục rao bán mảnh đất của mình. Ban đầu anh rao bán với giá 25 triệu đồng/m2 (bằng với mức giá cò đất hỏi mua lần trước) nhưng không có ai mua. Anh nghĩ thị trường đang khó, giá cao quá họ không mua nên giảm giá bán xuống còn 23 triệu đồng/m2 rồi 20 triệu đồng/m2, nhưng khách hỏi mua vẫn “bặt vô âm tín”.

“Tôi liên hệ với một môi giới đất để hỏi nên bán với giá nào, người này nói giá 20 triệu/m2 tuy phù hợp nhưng thị trường gần đây khó đủ đường nên rất khó bán. Nếu giảm giá thêm thì may ra mới tìm được người mua. Nếu biết trước thị trường sẽ khó như hiện tại thì tôi đã bán ngay khi được hỏi mua với giá là 25 triệu/m2”, anh Thành nói.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong tháng 8/2022, nguồn mới phân khúc đất nền ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm khi chỉ có 193 nền mở bán. Sức cầu toàn thị trường tiếp tục sụt giảm khi chỉ có 64 nền được giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 34%, thấp hơn nhiều so với các tháng trước đó. Nguyên nhân chủ yếu do tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS. 

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mặc dù lượng tin rao bán đất nền tại nhiều tỉnh/thành trong tháng 8/2022 tăng nhẹ (2 - 11% tùy địa phương) so với tháng trước, song lượng giao dịch thực tế lại không cải thiện.

Cụ thể, tại nhiều tỉnh, lượng giao dịch trong tháng 8/2022 giảm 40 - 60% so với cao điểm tháng 4/2022. Thế nhưng, xét về giá bán, mặt bằng giá đất nền vẫn đang neo ở mức cao và không có xu hướng giảm, dao động từ 16 - 25 triệu đồng/m2.

Tình trạng giá tăng bất chấp thanh khoản ảm đạm không chỉ diễn ra tại phân khúc đất nền mà xuất hiện ở hầu hết các phân khúc nhà ở.

Theo DKRA Việt Nam, trong tháng 8, tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận chỉ có 543 căn (100% là căn hộ hạng A), tiêu thụ được 177 căn, tỷ lệ tiêu thụ 33%, “chạm đáy” thấp nhất trong 3 năm trở lại đây, dao động phổ biến chỉ từ 16 - 26% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Phân khúc nhà phố/biệt thự thậm chí còn ảm đạm hơn khi nguồn cung chỉ là 66 căn, tiêu thụ 4 căn, đạt tỷ lệ tiêu thụ 6%. Không chỉ giao dịch sơ cấp mà giao dịch thứ cấp cũng rất hạn chế, tập trung tại các dự án đã bàn giao nhà.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam, nguyên nhân thanh khoản thị trường BĐS sụt giảm ở nhiều phân khúc một phần do người mua không dám mua, người bán thì do dự không muốn giảm giá sâu. Điều này dẫn đến thực tế “mua dễ, bán khó”.

“Thời gian tới, với khả năng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản được nới lỏng, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn”, DKRA nhận định.