Nghịch lý: Tồn kho bất động sản “phình to” nhưng giá vẫn không giảm?

Tồn kho “phình to”…

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, những tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã dần sôi động trở lại, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng dần. Lượng giao dịch BĐS đầu năm 2024 tăng gần 30% so với cuối năm 2023.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Trong đó, số dự án hoàn thành, cấp phép mới, đủ điều kiện bán trong tương lai đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2023. Đặc biệt, lượng tồn kho BĐS còn rất lớn với 3.706 căn chung cư; 8.468 nhà ở riêng lẻ; 10.855 đất nền.

Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp BĐS niêm yết, chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở cũng chỉ ra, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Theo lời Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương, thực tế, hàng tồn kho lớn hơn số liệu báo cáo, vì các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trên sàn chứng khoán là rất lớn, các doanh nghiệp này có số lượng dự án ở các tỉnh khá nhiều và lượng hàng bán kéo dài trong nhiều năm.

Chẳng hạn tại Bình Dương, có khá nhiều dự án chung cư đã đủ pháp lý, tuy nhiên, lượng hàng bán ra lại rất thấp. Chưa kể, hiện Bình Dương đang có hàng chục dự án được mở bán từ lâu và đã xây dựng gần xong nhưng chủ đầu tư vẫn đang chào bán hàng tồn kho. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện thị trường đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư. Như vậy có thể thấy số liệu đã lệch nhau rất lớn. 

Theo các chuyên gia, vấn đề hàng tồn kho bất động sản lớn là khủng hoảng nguồn vốn trong nhóm doanh nghiệp bất động sản, và hậu quả của các vướng mắc pháp lý. Có thể thấy, từ giai đoạn 2018 - 2019 trở đi, việc phê duyệt các dự án nhà ở tại đô thị bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về pháp lý bộc lộ ngày càng sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm dần đều qua các năm, với thời điểm “đáy” là năm 2023.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, Hà Nội và TP. HCM xử lý 35-40% bất động sản gặp vướng mắc, còn hàng trăm dự án tại 2 thành phố này và các địa phương vẫn chờ được tháo gỡ khó khăn. Điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản mà còn gây khó khăn trong quản lý và điều hành các dự án, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế chưa hoàn toàn ổn định hiện nay. 

Theo thống kê, nếu như giai đoạn năm 2019, trước thời điểm dịch Covid-19 xuất hiện, vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản chỉ khoảng 73 ngày, thì đến cuối năm 2021 lên tới 900 ngày và tiếp tục tăng lên mức 1.500 ngày vào cuối năm 2022, trước khi giảm về mức hơn 1.200 ngày tại thời điểm cuối năm 2023.

Con số tồn kho năm 2023 là con số trung bình cả năm, nếu tính riêng giai đoạn nửa đầu năm thì số vòng quay còn lớn hơn nhiều. Báo cáo công bố năm ngoái của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) cho biết số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 vào khoảng 5.662 ngày, cá biệt có một doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày, phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Mới đây, một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản chỉ ra rằng nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Trước ý kiến này, một chuyên gia bất động sản lâu năm cho rằng nhận định trên “đúng mà không đúng”. Theo vị chuyên gia, góc nhìn của đơn vị nghiên cứu này đến từ việc doanh nghiệp bất động sản làm sản phẩm cao cấp quá nhiều, ít phân khúc bình dân, do đó không phù hợp với nhu cầu của thị trường nên bị tồn kho. Trong khi đó, thị trường đang thiếu nguồn cung gay gắt.

Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh tồn kho không chỉ là “tồn kho thành phẩm/hàng hóa” mà cấu phần lớn nhất của hàng tồn kho trong báo cáo tài chính là “chi phí sản xuất kinh doanh dang dở”, tức là các dự án đang xây dựng, chưa hoàn thành.

… nhưng giá vẫn không giảm

Mặc dù lượng tồn kho BĐS rất lớn, nhưng giá nhà ở vẫn tăng cao và tiếp tục dự báo tăng thêm vào nửa cuối năm nay.

Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, chung cư nội đô phía Tây Hà Nội có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi được rao bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh thành xung quanh gần như biến mất.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ hạng A+ mới tại TP.HCM dao động 135-305 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm 2023. Giá căn hộ hạng A tăng từ 20-25%, ở mức 85-135 triệu đồng/m2. Căn hộ hạng B và hạng C có giá 30-85 triệu đồng/m2 cũng tăng 5-10% so với cùng kỳ.  

Lý giải giá nhà không giảm, tại hội thảo bất động sản mới đây, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết một phần vì nhu cầu đầu cơ của những người đã có nhà rất lớn.

"Các phân khúc nhà ở thu hút nhu cầu đầu tư rất lớn, bên cạnh những người mua ở thực. Những người trong nhóm này "không thiếu nhà" nhưng vẫn muốn mua để đầu cơ, trong khi nguồn cung thị trường ít ỏi, không đáp ứng được hết nhu cầu, khiến giá bị đẩy lên cao", ông Bình cho hay.

Lãnh đạo Vụ Đất đai ghi nhận tình trạng này phổ biến với các phân khúc nhà ở bởi vừa tầm tiền, dễ mua bán với phần đông nhà đầu tư. Trong khi loại hình khác, như bất động sản công nghiệp, theo ông "không phải ai cũng đầu tư được bởi cần nguồn vốn lớn".

Thị trường khan hiếm nguồn cung lại có thêm nhóm đầu cơ lớn khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó, theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, dự án nhà ở thương mại bị tắc một phần do quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn, do hạn mức giao đất tối đa 400m2. Với doanh nghiệp, đơn vị đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác mới được quyền chuyển mục đích sử dụng, để xây nhà thương mại.

Trong khi đó, chuyên gia của Dat Xanh Services (DXS) cho rằng, những quy định trong các luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải tuân thủ luật pháp nghiêm ngặt hơn. Giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, chi phí đầu vào dự án tăng, dẫn đến giá thành sản phẩm khó giảm.

Dự kiến, giá căn hộ tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ tăng khoảng 5-10% trong nửa cuối năm.

Về triển vọng thị trường nửa cuối năm, các chuyên gia DXS đưa ra 3 kịch bản.

Trong đó, kịch bản 1 (lý tưởng): Nguồn cung các sản phẩm mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán được kỳ vọng tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Kịch bản 2 (kỳ vọng): Nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Kịch bản 3 (thách thức): Nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.