Tìm lối thoát cho tồn kho bất động sản

Thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ tiếp tục chịu áp lực khó khăn về dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho tăng cao, thậm chí có doanh nghiệp chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản. Nếu không xử lý được, nhiều doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục rời bỏ thị trường hoặc buộc phải chuyển nhượng dự án để xử lý nợ xấu.

Tồn kho lớn, doanh nghiệp vẫn gặp khó về dòng tiền

Theo báo cáo thị trường của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, quý I/2023, thị trường tăng trưởng trưởng âm 16,2%. Thế nhưng sau 9 tháng từ đầu năm thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý 1. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ.

Một số doanh nghiệp ghi nhận tín hiệu tích cực khi đã "hạ nhiệt" ở mục trị giá hàng tồn kho. Như CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va – Novaland, trị giá tồn kho cuối quý 3 hơn 137.755 tỷ đồng, tăng so với cùng kỳ nhưng đã đã quay đầu giảm gần 1.100 tỷ đồng so với cuối quý liền trước.

Chiếm lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của "ông lớn" này là bất động sản đang xây dựng với 126.976 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Khoản này chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, xây dựng liên quan dự án. Còn bất động sản để bán đã hoàn thành là 10.669 tỷ đồng, giảm 9%.

Còn trong báo cáo quý 3/2023, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra bên cạnh tín hiệu tích cực, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với những thách thức về giao dịch, pháp lý đất đai, áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn...

Dẫn số liệu báo cáo của 52/63 địa phương, Bộ Xây dựng cho biết lượng tồn kho bất động sản trong quý 3/2023 vào khoảng 16.940 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).

Trong đó: chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền. Có thể thấy tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng không "khá" hơn khi trong tháng 7 và 8 lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới là rất hạn chế.

Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm cho nguồn cung mới liên tục giảm trong năm 2023.

Áp lực về giá trị hàng tồn kho khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “rối như tơ vò”. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, trong giai đoạn thị trường sôi động, doanh nghiệp mở rộng quy mô hoạt động, thâu tóm nhiều quỹ đất lớn nhằm làm đẹp hồ sơ với các nhà đầu tư nên thường sử dụng các thủ thuật xoay vòng tài chính khi thế chấp dự án cũ, vay tiền mua dự án mới rồi lại mang thế chấp để lấy tiền thâu tóm dự án khác, hậu quả là các tài sản đều bị cầm cố hết ở các ngân hàng. Đến khi thị trường khó khăn, không bán được hàng ở các dự án cũ nên không có nguồn thu, cộng thêm đến kỳ tất toán công nợ… dẫn đến khó khăn về dòng tiền .

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, vấn đề cơ bản nhất vẫn là vướng mắc pháp lý, bởi quy định pháp luật chưa đồng bộ, chưa thống nhất.

Lối ra nào cho tồn kho bất động sản?

Mặc dù Chính phủ tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, nhưng câu chuyện pháp lý thường rất phức tạp, không dễ giải quyết trong một sớm một chiều, do đó sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có lượng sản phẩm đủ lớn tung ra thị trường.

Thêm vào đó, dù pháp lý có được gỡ trôi chảy thì điều đáng lo ngại, là đối với loại hình căn hộ chung cư, theo các báo cáo về thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, khoảng 80-90% số căn hộ mới mở bán trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình 55-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu mua căn hộ chủ yếu tập trung sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Tình trạng lệch pha cung - cầu ngày càng cao dẫn đến thanh khoản kém cho dòng sản phẩm này. Chưa kể thị trường hiện nay giao dịch yếu, các dự án mở bán cũng chậm, khiến lượng tồn kho càng tăng mạnh. Giải pháp chấp nhận cắt lỗ để giải phóng hàng tồn kho đối với những dự án dạng này trong bối cảnh hiện nay vẫn là giải pháp khả thi nhất.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận trả thêm tiền bằng nhiều hình thức trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian này không nhiều, chỉ kéo dài 1-2 năm, do đó nếu không sớm tự tìm cho mình cách giải quyết, chủ động tái cấu trúc thì nguy cơ phá sản là rất cao. Ông Đính cho rằng, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy nợ vay quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản bài học để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.