Theo dấu dòng tiền: Khi thấp tầng ‘nổi sóng’

Thấp tầng hút vốn

Tháng 3/2025, Vinhomes Wonder City (Đan Phượng, Hà Nội) chính thức ra mắt và ngay lập tức tạo nên “cơn sốt” ở phía tây Hà Nội. Chỉ trước đó ít tháng, cũng chính Vinhomes đã “đốt nóng” phía bắc Hà Nội bằng dự án Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh). Lùi xa hơn nữa về năm 2024, Vinhomes Royal Island (đảo Vũ Yên) có thể xem là “bom tấn” của thị trường Hải Phòng. Ở cả ba “đại dự án” này, Vinhomes đều chuyên bán thấp tầng.

Không phải ngẫu nhiên nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam hầu như không còn làm chung cư trong khoảng 2 năm trở lại đây. Ngoài việc phát triển chung cư mất nhiều thời gian (từ khi xây dựng đến khi bàn giao mất khoảng 2 năm, trong khi xây thấp tầng chỉ cần vài tháng) nguyên nhân quan trọng là thấp tầng có biên lợi nhuận lớn và có mãi lực mạnh.

Báo cáo tổng kết của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận trong năm 2024, các dự án thấp tầng mới ra mắt có tỷ lệ hấp thụ lên tới 65%, tương đương 9.000 giao dịch được thực hiện. Hơn 60% trong số đó đến từ 2 dự án của Vinhomes là Vinhomes Royal Island và Vinhomes Global Gate.

“Sóng” thấp tầng càng về cuối năm 2024 càng mạnh, tới nỗi ngay cả những dự án từng khó bán trong giai đoạn trước đó cũng có thanh khoản trở lại, thậm chí còn bán hàng khá tốt. Và VARS, trong báo cáo tổng kết năm 2024 đã không ngần ngại “chốt” câu nhận định xanh rờn: năm 2025, thấp tầng sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản.

Sóng bắt đầu từ gió, gió bắt đầu từ đâu?

Không phải ngẫu nhiên thấp tầng “nổi sóng” như vậy. Sự hấp dẫn của phân khúc này trước hết đến từ đà tăng giá mãnh liệt của chung cư trong những năm qua. Đơn cử trên thị trường Hà Nội, chung cư nội đô hiện đã phổ biến trong vùng giá 150 – 180 triệu đồng/m2, nhiều dự án còn neo giá trên 200 triệu đồng/m2. Đặt hai dòng sản phẩm cạnh nhau, nhà đầu tư nhận thấy thấp tầng đang “rẻ” hơn trên cả hai phương diện: rẻ hơn so với chung cư và rẻ hơn so với trước đó. Ví dụ một sản phẩm thấp tầng đang được rao bán ở Gia Lâm có giá chỉ 8 – 10 tỷ đồng cho một căn 75m2 đất. Giá này chỉ tương đương với 1 căn hộ cao cấp trong nội đô.

Hay tại Ocean City, Vinhomes đang tung ra các loại sản phẩm thấp tầng có giá 15 tỷ đồng và 18 tỷ đồng, cao hơn không nhiều so với căn hộ cỡ lớn tại nội đô, ngang bằng với giá nhà thổ cư nội thành và cũng gần như tương đương với giá đất đấu giá tại Hưng Yên hiện nay.

Nguyên nhân thứ hai là tâm lý của nhà đầu tư chịu tác động mạnh của việc xuất hiện bảng giá đất mới. Với việc bảng giá đất mới cao gấp nhiều lần bảng giá đất cũ, giá đất trên thị trường đang được đôn lên nhanh chóng. Nhà thấp tầng là sản phẩm gắn liền với đất nên tăng giá nhanh hơn chung cư, do đó đầu tư vào thấp tầng hiệu quả hơn.

Nguyên nhân thứ ba là các dự án thấp tầng đang tung bán trên thị trường hiện nay hầu như đều ở vị trí rất đẹp và được trợ lực từ sự phát triển của hạ tầng. Chẳng hạn như Vinhomes Global Gate hưởng lợi từ dự án cầu Tứ Liên, Vinhomes Wonder City được hưởng lợi từ đại lộ Tây Thăng Long và đường vành đai 3,5 cùng cầu Thượng Cát. Hạ tầng là đòn bẩy của bất động sản. Hạ tầng càng chuyển động, kỳ vọng của nhà đầu tư càng lớn.

Nguyên nhân thứ tư là chính sách bán hàng rất ưu đãi của chủ đầu tư. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư chiết khấu hơn 10% cho khách hàng thanh toán sớm bằng vốn tự có, hỗ trợ vay ngân hàng tới 70%, ân hạn nợ gốc cùng lãi vay trong 24 tháng hoặc hơn thế, cam kết tiền thuê với lợi suất 5% - 6% trong nhiều năm… chưa kể các quà tặng đi kèm.

Ví dụ một căn thấp tầng 96m2 tại dự án phía tây Hà Nội có giá niêm yết 203 triệu đồng/m2, tương đương 19,5 tỷ đồng. Trừ đi tiền xây dựng khoảng 2,5 tỷ đồng, tiền đất là 17 tỷ đồng, tương đương 180 triệu đồng/m2. Nếu hưởng chiết khấu 10,5%, giá thực tế chỉ còn khoảng 160 triệu đồng/m2. Với nhà đầu tư thấp tầng, đây là mức “khá ổn” cho một dự án của chủ đầu tư lớn và giàu tiềm năng, thậm chí là “rẻ” hơn so với thổ cư của chính khu vực dự án toạ lạc.

Trong trường hợp vay ngân hàng để đầu tư, với việc được ân hạn nợ gốc và lãi trong 2 năm, lại được hưởng cam kết tiền thuê với lợi suất 5% - 6% trong 2 – 3 năm, nhà đầu tư rõ ràng được lợi hơn rất nhiều so với các sản phẩm khác của thị trường bất động sản cũng như so với kênh đầu tư khác.

Ngoài các nguyên nhân nêu trên, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance rằng, điều quan trọng khác khiến người dân có xu hướng đổ tiền vào thấp tầng là do tâm lí lo ngại đồng tiền trượt giá.

“Với định hướng tín dụng mở rộng, lãi tiền gửi thấp, người dân sẽ dồn tiền vào nhà đất, vì đây là dòng sản phẩm mà giá hầu như chỉ có tăng chứ không có giảm, còn giờ giữ gì cũng lo mất giá”, vị lãnh đạo này nhấn mạnh.