Thị trường bất động sản có đang đi theo quy luật của chu kỳ trước?

Dữ liệu trong 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cho biết, tâm lý người mua tương ứng với từng giai đoạn của thị trường. Với giai đoạn điểm đảo chiều và thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn là ở thực, pháp lý và tài chính. Ở giai đoạn củng cố, các yếu tố tài chính, pháp lý vẫn được đặt lên hàng đầu, cùng với đó là các loại hình bất động sản ở thực, có dòng tiền tốt được ưu tiên lựa chọn.

Với giai đoạn khởi sắc, người mua bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm​. Ở giai đoạn ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản nóng nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý lớn và có số lượng hữu hạn. 

Tại buổi họp báo công bố chương trình Ngày hội Môi giới bất động sản 2024 vào cuối tháng 5 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, kể từ đầu năm trở lại đây, đã có hàng trăm cuộc ra mắt, giới thiệu, mở bán dự án, nhiều hơn cả năm trước cộng lại.

Tuy các cuộc ra mắt, giới thiệu, mở bán dự án không rầm rộ như giai đoạn 2017 - 2019 nhưng ông Đính đánh giá, các chủ đầu tư, nhà phát triển và cả đơn vị phân phối đều xác định giai đoạn khó khăn nhất đã qua, khi vướng mắc pháp lý của các dự án dần được tháo gỡ, lãi suất giảm và tín dụng ngân hàng “rộng cửa” hơn với người mua có nhu cầu ở thực.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản và những xu hướng mới của Batdongsan.com.vn đã phác thảo những định hình về các xu hướng đầu tư trong năm 2024.

Theo đó, kênh đầu tư bất động sản được nhận định vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền khi có 65% người tham gia khảo sát cho biết có kế hoạch mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 60% mua với mục đích đầu tư. Chung cư và các loại hình của bất động sản thổ cư là đất nền, nhà riêng, nhà phố được lựa chọn đầu tư nhiều nhất.

So sánh về đà phục hồi của từng loại hình bất động sản ở thời điểm hiện tại so với khoảng 10 năm trước, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, vào giai đoạn khủng hoảng trước của ngành địa ốc (năm 2013) thị trường ghi nhận sự hồi phục diễn ra trước tiên với chung cư. Một số dự án chung cư ra mắt như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền với lượng giao dịch nổi bật. Những chính sách hỗ trợ chung cư trong thời kì này có thể kể đến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng; Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định nhà ở xã hội được bán sau 5 năm, thay vì 10 năm như trước đó.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, đến đầu năm 2024, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư khi đây là phân khúc có tốc độ tăng giá và thanh khoản tốt nhất. 

Trong chu kì trước của thị trường, đến nửa đầu năm 2014, loại hình nhà riêng, nhà phố bắt đầu ghi nhận cải thiện về giao dịch và tin đăng. Đây là 2 phân khúc có lượng tin đăng phục hồi rõ rệt vào đầu năm 2014. Batdongsan.com.vn dự báo, yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, những loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế. Theo đó, với chu kỳ hiện tại, giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025 với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố.

Ở giai đoạn khởi sắc của chu kì thị trường trước, tâm lý tự tin vào kinh tế và mức lợi suất giúp loại hình đất nền, biệt thự được quan tâm​. Đầu năm 2015, thị trường đón nhận nhiều dự án biệt thự, đất nền mới được chào bán với lượng tin đăng có sự hồi phục tương ứng. Dự báo trong chu kì hiện tại, giai đoạn khởi sắc tương ứng với sự đi lên của đất nền, biệt thự sẽ diễn ra vào quý II/2025 đến quý IV/2025.

Ở giai đoạn ổn định, thị trường ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục. Ông Quốc Anh thông tin, nửa cuối năm 2015, tất cả các loại hình đều có những bước tăng trưởng ấn tượng so với nửa đầu cùng năm. Cụ thể, lượng tin đăng của bất động sản nghỉ dưỡng tăng 93,7%; officetel và căn hộ dịch vụ tăng 68,9%; nhà phố tăng 41,1%; đất nền tăng 33,9%; nhà riêng tăng 23,2%; chung cư tăng 16,6%.

Với chu kì hiện tại, dự báo giai đoạn ổn định sẽ diễn ra vào quý I/2026 trở ra.