Thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, nhà đầu tư không nên vội vàng nhảy vào “gom hàng”

Mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, Việt Nam vẫn nhận được dự báo ngày càng tăng từ các tổ chức trong nước và quốc tế. Trong khi hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị hạn chế, thì dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng.

Kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với 9 tháng cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD).

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, thị trường bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng đầu năm 2022 tăng so với cùng kỳ 2021, nhưng đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh từ quý 3/2022. Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân…

8 vấn đề bất cập ở lĩnh vực bất động sản

Mới đây, lãnh đạo ngành xây dựng cũng đã chỉ ra 8 vấn đề bất cập còn tồn tại trong lĩnh vực bất động sản.

Một là, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định  liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Hai là, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m²/12,5 triệu m² theo yêu cầu).

Ba là, cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bốn là, giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Năm là, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Sáu là, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Bảy là, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.

Tám là, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý 3/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản

Dự báo về thị trường trong thời gian tới, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, theo kinh nghiệm thì thị trường bất động sản có biến động khi chịu tác động đồng thời bởi các yếu tố: một là tình hình kinh tế vĩ mô; hai là các kênh đầu tư khác không ổn định; ba là nguồn cung quá thiếu hoặc quá thừa so với nhu cầu; bốn là chính sách tín dụng thắt chặt, nguồn vốn đổ vào bị hạn chế; năm là thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước.

Từ kinh nghiệm và diễn biến thị trường năm nay, Bộ Xây dựng dự báo, thị trường bất động sản nước ta thời gian tới tiếp tục khó khăn. Nguồn cung tiếp tục bị hạn chế, cơ cấu sản phẩm có cải thiện nhưng chưa phù hợp, trong khi nhu cầu người dân với nhà giá rẻ còn lớn.

Mặc dù thị trường còn khó khăn, nhưng theo Bộ trưởng Xây dựng, nếu thực hiện đồng bộ và quyết liệt các giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật, các giải pháp về kiểm soát cơ cấu tín dụng bất động sản, tạo điều kiện cho vay đúng quy định pháp luật, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tốt, có năng lực tiếp cận nguồn vốn tín dụng để phát triển các dự án góp phần tăng nguồn cung, đặc biệt ưu tiên cho vay dự án nhà công nhân, nhà ở xã hội, nhà có giá phù hợp.

Đồng thời với đó, Bộ trưởng cho rằng cần kiểm soát phát hành trái phiếu, đồng thời có hướng dẫn phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán đúng quy định, tạo điều kiện và không làm cản trở việc huy động vốn của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.

Ngoài ra, Bộ trưởng cũng cho biết sẽ tháo gỡ khó khăn trong thủ tục đầu tư; rà soát quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng tại các địa phương cũng như tăng cường thanh tra, kiểm tra; đặc biệt là những biện pháp tháo gỡ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...

Với các giải pháp đồng bộ, được thực hiện quyết liệt đó cùng với sự phối hợp hiệu quả của bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp thì thị trường bất động sản sẽ dần cải thiện, đi vào ổn định hướng tới mục tiêu đảm bảo thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước.

Dự báo thị trường trong năm tới?

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý trước đó. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, xu thế chung của thị trường là trầm lắng, càng khó khăn với bất động sản xa trung tâm hay các sản phẩm hình thành trong tương lai. Do vậy, ngay cả khi nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ nhưng thanh khoản vẫn kém.

Bên cạnh đó, hết thời gian ân hạn, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải gánh lãi suất từ 12 - 14%/năm, chi phí vốn đang đè nặng lên các nhà đầu tư.

Ông Quang dự báo, cuối năm nay và đầu năm sau thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, trầm lắng, giao dịch chững lại, xu hướng giảm giá mạnh nhất sẽ xuất hiện ở những vùng xa trung tâm. Các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt lại… tác động đến thị trường. Nhà đầu tư cần nhanh chóng cơ cấu lại các khoản đầu tư.

Với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, giao dịch chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì vậy mà nhà đầu tư phải vội vàng nhảy vào ôm hay gom hàng. Thay vào đó, nếu có nhu cầu, nhà đầu tư nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường.

Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, nhà đầu tư từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng đến hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề về vốn của thị trường.

Bên cạnh đó, kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn.

Ông Thịnh dự báo cuối năm nay và sang năm 2023, thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi.