Thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ tích cực hơn trong năm 2024?
Trải qua một năm tương đối khó khăn ở hầu hết các phân khúc, thị trường bất động sản Đà Nẵng được dự báo có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024.
Cung – cầu giảm mạnh trong năm 2023
Theo báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023 mới được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) công bố cho thấy, trong năm 2023, đa phần những phân khúc bất động sản tại khu vực này vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2022, ngoại trừ phân khúc căn hộ.
Cụ thể, với phân khúc đất nền, trong năm 2023 nguồn cung mới giảm mạnh tương đương khoảng 26% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Nguồn cung mới tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng với tỷ trọng đạt lần lượt 58% và 42%. Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm dự án mở bán mới.
Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp chỉ tương đương 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 - 59,5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10,6 - 11,3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam). Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng...
Với phân khúc căn hộ, đây có lẽ là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường bất động sản Đà Nẵng khi nguồn cung mới và sơ cấp toàn thị trường lần lượt tăng 28% và 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Các dự án tập trung tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn, chiếm 67% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, hoàn thiện pháp lý, phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.
Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay từ chủ đầu tư.
Trong khi đó, phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm hơn 46% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho mở bán từ những năm trước - chiếm 73% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022. Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có tiếng trên thị trường.
Còn nhà phố/shophouse, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 6% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ các dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn. Riêng thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường sụt giảm đáng kể, bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có mức giá bán dao đồng khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn.
Sẽ có nhiều “điểm sáng” hơn trong năm 2024?
Mặc dù thị trường bất động sản Đà Nẵng 2023 tiếp tục trải qua khó khăn, thách thức, tuy nhiên nhiều ý kiến dự báo rằng khu vực này có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024. Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó tạo được đột phá, nhưng sẽ đan xen nhiều cơ hội mới.
Đánh giá về tiềm năng bất động sản Đà Nẵng 2024, ông Trần Trọng Vũ, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS tại Đà Nẵng cho biết, thị trường sẽ có nguồn cung lớn về chung cư trong thời gian tới khi các chủ đầu tư bất động sản đang hoàn thiện pháp lý và dần mở bán từ quý III/2024.
Đặc biệt, Đà Nẵng hiện đang là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng nguồn cung nhà ở xã hội, giá ở giá bình dân với số lượng hơn 15.000 căn. Ngay trong tuần đầu năm 2024, địa phương cũng đã đăng công khai rao bán nhà ở xã hội đợt đầu tiên. Song, trên thực tế, vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của người dân.
Lý giải về vấn đề này, ông Vũ thông tin, một mặt nhà ở xã hội tại Đà Nẵng hiện nay mới đang tập trung chủ yếu ở khu vực Liên Chiểu, còn tại phía Nam và Tây Nam thành phố thì gần như không có dự án mới.
Còn mặt khác, mức độ tăng dân số tại Đà nẵng hiện nay là 2,51%/năm, do đó nguồn cung nhà ở xã hội hiện có nhiều nhưng cũng chưa đủ để có thể đáp ứng. Bằng chứng rõ nhất là trong năm 2023 đã có gần 15 đợt mở bán với 1700 sản phẩm mở bán chung cư nhà ở xã hội và đều hết hàng nhanh chóng.
Trong khi đó, theo dự báo của DKRA, căn hộ sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2024 khi nguồn cung mới đưa ra thị trường trong năm 2024 dự kiến tăng nhẹ so với năm 2023, dao động ở mức 800 - 1.000 căn, phần lớn nguồn cung tập trung tại Đà Nẵng.
Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Thanh khoản thị trường sơ cấp tập trung ở những dự án thuộc quận Ngũ Hành Sơn mức giá dao động từ 50 - 65 triệu đồng/m2.
Đồng thời, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.
