Thị trường bất động sản đón thêm những “tín hiệu vui”?

Đón nhiều “tín hiệu vui”

Đầu tiên phải kể đến đó là việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 sẽ được áp dụng từ 1/8 tới đây thay vì phải chờ đến 1/1/2025. Theo đó, nhiều điểm mới trong các luật trên như các quy định về bỏ khung giá đất, giao đất, cho thuê đất, chủ thể kinh doanh bất động sản… được kỳ vọng sớm thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Ngoài ra, theo Bộ Tài chính, thu ngân sách 5 tháng đầu năm của cả nước là 898.000 tỷ đồng, tăng gần 15% so với cùng kỳ 2023. Trong đó, thu nội địa gần 756.000 tỷ đồng, tăng 16,8% so với năm 2023. Riêng khoản thu từ nhà, đất đạt 90.600 tỷ đồng, tăng tới 78,2% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2023, do thị trường bất động sản trầm lắng nên thu ngân sách từ nhà đất giảm so với năm 2022. Như mới đây, cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh cho biết thị trường bất động sản ở địa phương này cũng có chiều hướng tăng tích cực. Cụ thể, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh ước đạt 101.814 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 59% trong doanh thu dịch vụ khác, tăng 7,4%.

Tại TP. Hồ Chí Minh, số doanh nghiệp bất động sản đăng ký hoạt động mới cũng đạt 395 trong 4 tháng đầu năm, tuy giảm 6,6% về số lượng được cấp phép song tăng gần 150% về số vốn đăng ký.

Tính trên cả nước, những số liệu về dư nợ tín dụng liên quan tới ngành địa ốc cũng có chiều hướng tích cực. Như báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu của NHNN cho biết, tính đến 29/2/2024 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 1,114 triệu tỷ đồng, tăng hơn 20.700 tỷ đồng so với cuối năm 2023 (tương đương tăng 1,86%).

Như vậy hết quý I/2024, cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn.

Các động thái nới lỏng tín dụng cũng là yếu tố thúc đẩy quá trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Cuối tháng 5 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản gửi các tổ chức tín dụng; các chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu thực hiện một số giải pháp về tín dụng và lãi suất. Trong đó, phấn đấu giảm 1 - 2%/năm lãi suất cho vay.

Việc này nhằm tạo động lực tăng trưởng, hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh và tăng khả năng tiếp cận tín dụng cho các ngành nghề, trong đó có lĩnh vực nhà ở. Đây cũng được xem là thông tin tích cực đối với thị trường địa ốc.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết, hiện nay các kênh huy động vốn vào thị trường địa ốc rất hạn chế, nguồn vốn ngoại đang được xem là chủ lực. Nhưng trên thực tế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng (chiếm tới 70% các khoản vay), với việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu giải pháp để hạ 1 – 2%/năm lãi suất cho vay sẽ mang đến những tác động “kép” đối với thị trường này.

“Với động thái chỉ đạo tiếp tục giảm lãi suất cho vay từ Ngân hàng Nhà nước, không chỉ mang đến những tác động tích cực cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, mà còn đối với cả người mua nhà. Vì nếu được tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp hơn, bảo đảm được lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ mở rộng đầu tư; đồng thời cũng kích thích nhu cầu mua nhà, sở hữu nhà của người dân”, ông Đính nhận định.

Cung – cầu cũng dần sôi động trở lại?

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 70% chủ đầu tư có sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã sẵn sàng bung hàng. Ngay từ cuối quý 1 năm 2024, các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án, các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, "làm mới hàng cũ" diễn ra rầm rộ với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã chính thức nhận cọc.

Thống kê cũng cho thấy trong quý 1/2024, phân khúc nhà ở đón nhận khoảng 20.541 sản phẩm được chào bán; trong đó có hơn 4.300 sản phẩm tự các dự án mở bán mới hoàn toàn. Giao dịch phân khúc nhà ở tiếp đà tăng trưởng, với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4 năm 2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận hơn 3.000 căn mới với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%. Việc lãi suất cho vay xuống mức thấp nhất trong 20 năm qua trong bối cảnh kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi không chỉ là cơ hội cho doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn giúp cánh cửa vay mua nhà của người dân mở rộng hơn. Mặc dù, nhiều người vẫn e ngại về mức lãi suất thả nổi sau ưu đãi. Tuy nhiên, so với năm ngoái, lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 9-11%, đã giảm từ mức đỉnh là 13-15% mỗi năm. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng đã phối hợp với chủ đầu tư, tung ra chính sách với cam kết mức trần lãi suất tối đa, người mua nhà sẽ tránh được những “rủi ro" liên quan đến lãi suất thả nổi.

Đến thời điểm hiện tại, các tổ chức tín dụng hầu hết khuyến khích các khoản vay mua nhà để ở - là các khoản vay ít rủi ro và điều khoản tài sản đảm bảo rõ ràng. Lãi suất cho vay đang duy trì ổn định, trong đó có cả lãi suất cho vay mua nhà, thời hạn vay kéo dài 25 - 30 năm, giảm áp lực trả nợ từng tháng cho người vay vốn. Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn đang tích cực tiết kiệm chi phí để giảm lãi suất theo tinh thần chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

VARS cho rằng, tác động có độ trễ của chính sách do dư nợ tín dụng chủ yếu nằm ở cho vay trung, dài hạn và các biện pháp điều hành của Ngân hàng Nhà nước, dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Về nhu cầu đầu tư, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, khách hàng, nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khẩu vị rủi ro của các chủ thể này đã thay đổi sau các bài học từ những giai đoạn trước. Khách hàng, nhà đầu tư hiện trở nên đắn đo, thận trọng, tính toán hơn trong việc xuống tiền. Họ sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và nghiên cứu, đánh giá thật kỹ mức giá và tính thanh khoản trước khi quyết định.

Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm trong quý 1 năm 2024 đã phản ánh sự thận trọng của người mua. VARS cho rằng, thời điểm này là cơ hội cho các khách hàng, nhà đầu tư quyết định nhanh chóng, chấp nhận rủi ro vào thị trường để tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt nhưng vẫn phải đảm bảo không lợi dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

Kết quả khảo sát mới đây của VARS với các hội viên là môi giới bất động sản cũng cho thấy, mặc dù thận trọng hơn trong quyết định rót tiền ra nhưng nếu cung hợp lý thì có tới 70% khách hàng, nhà đầu tư của họ sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024. Khách hàng lựa chọn kỹ phân khúc, loại hình bất động sản trước khi xuống tiền. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất.