Thị trường bất động sản phục hồi tích cực nhưng “bóng bóng” giá nhà vẫn đang phình to?

Thị trường phục hồi tích cực

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2024 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề của thị trường BĐS Việt Nam, nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành.

"Đây không chỉ là nền tảng quan trọng để tháo gỡ khó khăn hiện tại mà còn đánh dấu sự mở đầu giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ và bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới, với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng", ông Đính khẳng định.

Báo cáo mới nhất của VARS đánh giá, năm 2024 là bước đột phá cho hành lang pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã tự tin ra hàng và nhiều dự án đã tái khởi động sau thời gian dài nằm chờ.

Lãi suất cho vay duy trì ở mức 6-8% năm, giúp ổn định thị trường; kinh tế phục hồi mạnh mẽ cùng nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai trên khắp cả nước càng làm gia tăng “sức nóng” cho thị trường.

Cũng theo VARS, năm 2024 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với nhiều dự án quy mô lớn tung sản phẩm ra thị trường vào thời điểm cuối năm.

Cụ thể, số lượng sản phẩm chào bán mới trong quý IV/2024 là 28.000 sản phẩm, tăng 2 lần so với quý trước đó và tăng 4 lần cùng kỳ năm 2023; tổng số sản phẩm chào bán năm 2024 là 81.000 sản phẩm, tăng 50% so với năm 2023; tổng số sản phẩm lần đầu ra mắt thị trường là 65.376 sản phẩm, mặc dù chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - thời điểm chưa xảy ra đại dịch Covid-19, nhưng tăng khoảng 3 lần so với năm 2023.

Tính riêng tổng lượng giao dịch, năm 2024 ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tăng 3 lần so với năm 2023.

“Những con số trên phản ánh thị trường bất động sản năm 2024 tiến tới chặng nước rút với nhiều tín hiệu lạc quan, là năm ‘bản lề’ cho sự chuyển mình rõ rệt hơn trong năm 2025”, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nói.

Vẫn còn những tồn tại

Dù có dấu hiệu hồi phục rõ nét, nhưng thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần có sự điều tiết nhiều hơn của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là tình trạng mất cân đối cung - cầu vốn là nguyên chính khiến giá nhà ở tăng cao.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, một trong những vấn đề đáng lo ngại là giá nhà ở quá cao và tiếp tục tăng.

Hiện tại, giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm thu nhập của một công nhân, vượt quá mức khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) là 30 năm thu nhập. Điều này không chỉ tạo ra một gánh nặng lớn cho người dân, mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây ra “bong bóng” bất động sản.

“‘Bong bóng" bất động sản là hiện tượng khi giá nhà tăng quá mức so với khả năng chi trả của người dân và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, bong bóng này có thể nổ, gây tổn thất nặng nề cho thị trường và nền kinh tế.

Do đó, rất cần những giải pháp mang tính chất ‘khác thường, phi thường’ để giải quyết vấn đề về giá nhà, một trong số đó là cần tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quyết liệt tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để tăng cung cho thị trường”, ông Nghĩa phân tích.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, năm 2025 sẽ là năm ghi dấu mốc quan trọng khi nguồn cung nhà ở dự báo tăng mạnh. Các dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ được ưu tiên, giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường.

Tuy vậy, điều quan trọng là tiếp tục có những giải pháp giúp nhóm người mua ở thực tiếp cận được nhà ở. Bởi lẽ, trong năm 2025, giá nhà vẫn trong xu hướng tăng, nhất là sau khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường, từ đó có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường.