Thị trường bất động sản qua thời “vàng thau lẫn lộn”, không còn hiện tượng “đầu cơ đất”?

Giảm đầu cơ đất, “nhà hai giá”

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo đó, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.

Nhiều ý kiến lo ngại việc này sẽ tác động đến tăng giá đất và thực tế thời gian gần đây, tại nhiều địa phương đã xuất hiện các nhà đầu tư đi "săn" đất nền nhằm đón đầu thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Tuy vậy, về lâu dài, các chuyên gia đều đồng tình việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường minh bạch, loại bỏ tình trạng sốt ảo.

Một chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng quy định này của luật nhằm hạn chế tình trạng "sốt ảo" đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đồng thời, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, để bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai.

Cũng theo chuyên gia này, quy định cấm phân lô bán nền chỉ áp dụng cho đất ở, không áp dụng cho đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy người dân vẫn có thể tự xây dựng nhà ở trên đất của mình mà không cần thông qua dự án phân lô. "Việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã là một biện pháp nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững và bảo vệ người tiêu dùng. Tuy nhiên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để bảo đảm thực thi hiệu quả quy định này" - chuyên gia này góp ý.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) đó là quy định tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

“Với quy định này các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào” VARS đánh giá.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

"Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo", VARS nhận định.

Qua thời “vàng thau lẫn lộn”

Các sắc luật mới điều chỉnh lĩnh vực bất động sản nếu sớm có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp thị trường đất nền bước sang giai đoạn phát triển mới với sự minh bạch, ổn định và bền vững hơn.

Chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. “Vùng đáy” của thị trường xuất hiện vào quý 1/2023, mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Theo đó trong quý 1 và quý 2/2024, lượt tìm kiếm bất động sản ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Đặc biệt, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, hầu hết các loại hình bất động sản đều cho thấy lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực.

Một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản được cho là xuất phát từ việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ sớm có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn nửa năm so với kế hoạch). Theo đó, quy định mới sẽ cấm thực hiện hoạt động chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, sẽ có tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc không cho phép phân lô, bán nền đất.

Thực tế, ngay từ khi bắt đầu sửa luật, Nhà nước đã định hướng siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo” đất nền, góp phần ổn định thị trường bất động sản, khuyến khích phát triển dự án có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đồng thời bảo vệ người mua nhà, hạn chế tranh chấp đất đai… Dù vậy, khi hoạt động này bị kiểm soát chặt chẽ hơn cũng sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.

Ngoài ra, với các dự án của chủ đầu tư có sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước, nhiều ý kiến cho rằng, có thể sẽ được hưởng lợi trong giai đoạn hiện tại khi thị trường phục hồi và theo đó, đất nền dự án có thể sẽ được săn đón nhiều hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Việt Nam đánh giá, nhu cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền tăng lên, nhưng khác với những chu kỳ trước, với việc hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, chu kỳ mới này sẽ không còn hiện tượng giá đất “sốt ảo”, tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Mặt khác, trong tương lai, khi thị trường thực sự hồi phục trở lại, sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đất nền đã được phê duyệt hay mở bán trước đó có cơ hội tăng giá và điều này sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

Trên thực tế, thời gian qua, xu hướng tìm kiếm các dự án đất nền đầy đủ pháp lý đã hình thành rất rõ nét. Ngoài những dự án cũ được triển khai bán hàng trở lại, nhu cầu đất đấu giá mới cũng tăng cao. Từ đầu năm 2024 đến nay, các huyện ngoại thành Hà Nội tổ chức thành công nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở và thu được số tiền lớn cho ngân sách nhà nước.

Ở góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, khi siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa có thể hạn chế tình trạng phân lô đất tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”. Theo đó, hoạt động mua bán đất nền thời gian tới sẽ chịu tác động nhất định và giai đoạn đầu thị trường có thể sẽ khó khăn.

“Khi quy định được thực thi, khả năng xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền rao bán đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, lô đất nền tách thửa có giấy chứng nhận ở địa phương bị cấm phân lô thì giá bị đẩy lên... Sự thay đổi này không chỉ tác động đến một nhóm người nhỏ, bởi tại đô thị loại II và III, lượng nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền rất lớn do có tính thanh khoản tốt. Bởi vậy, trong thời điểm chuyển giao này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi bỏ vốn vào đất nền”, ông Tuấn nói.