Thị bất động sản bước sang trang mới, sân chơi không dành cho những “tay mơ”?

“Gỡ” nút thắt cho thị trường

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh  bất động sản mới được đánh giá đã khắc phục được những bất cập, chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến việc đầu tư, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản; rút ngắn thời gian thực hiện các dự án.

Ở một chia sẻ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết, có một số điều mới tác động đến thị trường BĐS. Trong đó, Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS đã khắc phục được những bất cập, chồng chéo giữa quy định pháp luật liên quan đến việc đầu tư, đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, xây dựng; tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch trong việc thực hiện đồng thời các nghị định hướng dẫn đã có quy định rõ ràng về trình tự thủ tục triển khai các dự án theo hướng đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án này.

Cụ thể hơn, tại Luật Nhà ở 2023 đã được sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển ở Việt Nam, nhất là bổ sung các quy định giai đoạn của dự án đầu tư nhà ở như Điều 34.

Đồng thời, Nghị định 95/2024 của Chính phủ cũng đã có quy định rõ ràng các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở, trình tự triển khai các dự án theo hướng đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian các dự án nhằm đảm bảo thuận lợi cho các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Các bộ luật mới được kì vọng có thể thúc đẩy nguồn cung cho thị trường khi pháp lý được giải quyết. Theo chuyên gia của Công ty Chứng khoán ABS, pháp lý của nhiều dự án bất động sản thực sự trở thành điểm nóng trong vài năm gần đây. Từ năm 2019, khi việc phê duyệt pháp lý các dự án bị siết chặt và hoạt động thanh, kiểm tra được đẩy mạnh, hàng loạt dự án gặp bế tắc, nguồn cung nhà ở trở nên hạn chế.

Dưới tác động của các luật mới, thị trường kỳ vọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ quay trở lại. Cùng với đó, nhiều người cũng đặt hy vọng vào tương lai thị trường bất động sản đạt được trạng thái cân bằng, không còn tình trạng "lệch pha", nghiêng về nhà ở cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, điều đó không hề dễ dàng.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nói cùng lúc 3 luật liên quan bất động sản được thông qua, tạo hành lang pháp lý cho thị trường thông suốt hơn. Tuy nhiên, thời gian để các luật này đi vào đời sống cần ít nhất 6 tháng đến 1-2 năm, khi các Nghị định, Thông tư được ban hành. Từ đó, nguồn cung thị trường mới được cải thiện.

Tuy nhiên, ông cho rằng câu chuyện giá bất động sản không dễ giảm, thậm chí còn tiếp tục tăng. Bởi, cấu trúc giá bất động sản là phép cộng của chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác.

Các chi phí đều đang ở mức cao, nhiều dự án đã tắc nghẽn pháp lý kéo dài 5-6 năm, chi phí lãi vay cũng đã gia tăng… Chưa kể, tiền sử dụng đất là biến số, là nút thắt với các chủ đầu tư lúc này, thậm chí nhiều doanh nghiệp chưa thể đóng tiền sử dụng đất hoặc xác định đóng xong là lỗ.

"Các yếu tố chi phí đều tăng cao, doanh nghiệp muốn giảm giá cũng giảm không được. 5 năm nay, bất động sản TPHCM không có căn hộ mới với giá bán từ 35 triệu đồng/m2", ông Thắng nói. Do đó, vị này cho rằng nhà ở cao cấp, hạng sang vẫn còn chiếm lĩnh nguồn cung thị trường trong thời gian tới.

Sân chơi không dành cho “tay mơ”

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng, tại Luật Kinh doanh BĐS 2023 các văn bản quy phạm pháp luật cũng đã quy định trực tiếp, hướng dẫn thi hành và quy định rõ các loại sản phẩm, dự án BĐS đưa vào kinh doanh, công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Nghị định 94/2024 về điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.

"Trong tháng 8, 9, Bộ Xây dựng và các cơ quan chuyên môn sẽ phổ biến pháp luật, đặc biệt là các nghị định có hiệu lực từ ngày 1/8 về các thủ tục, Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8, tới 63 tỉnh thành, để đưa luật và các nghị định vào cuộc sống và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và minh bạch", Thứ trưởng Dũng nhấn mạnh.

Hiện tại, thị trường vẫn còn nhiều vấn đề tồn đọng. Trong đó, nhiều dự án, công trình nhà ở thương mại không được chủ đầu tư thực hiện đúng quy trình, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…, dẫn đến bị treo, chậm tiến độ.

Trong thực tế, đã xảy ra không ít tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư. Đó là, chủ đầu tư giao nhà trễ hẹn, giao không đúng chất lượng như cam kết, không đảm bảo hạ tầng văn hóa xã hội, chậm trễ trong việc giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

Thực trạng này được các thành viên thị trường nhận định là sẽ sớm được khắc phục khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc". “Cuộc chơi” sẽ rõ ràng và thực chất hơn, nên tham gia thị trường chỉ là những đơn vị có năng lực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đây là vấn đề rất lớn với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Muốn tham gia thị trường, doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh, cũng như năng lực kỹ thuật, kinh nghiệm cao. Đặc biệt, phải có năng lực thật thông qua các dự án đã hoàn thành.

“Khó khăn của thị trường thời gian qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường”, ông Đính chia sẻ.

Theo quy định pháp luật, có một phương án nữa mà doanh nghiệp có thể thực hiện là chuyển mục đích sử dụng đất. Song, đất đó phải đáp ứng 2 điều kiện, trong đó có điều kiện phải có một phần đất ở thì mới chuyển mục đích sử dụng để phát triển nhà ở thương mại. Nếu doanh nghiệp đang có đất mà khu đất đó không có diện tích nào là đất ở, thì không thể chuyển mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại.