Thị trường bất động sản sẽ lại xuất hiện "đầu cơ" từ năm 2026?

"Đầu cơ" bất động sản sẽ lại xuất hiện vào năm 2026?

Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, nhìn lại chu kỳ năm 2008-2012, tồn kho bất động sản tăng liên tiếp, cho tới năm 2013, tín hiệu đảo chiều xuất hiện khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua đã hỗ trợ cho thị trường địa ốc.

So sánh với thời điểm hiện tại, thị trường đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước​. Bên cạnh đó, ở thời điểm hiện tại, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều lần điều chỉnh lãi suất điều hành từ đầu năm đến nay, qua đó lãi suất huy động và lãi vay ở nhiều ngân hàng cũng đã hạ nhiệt. Chính phủ cũng có nhiều giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng tạo nên điểm sáng.

Do đó, ông cho rằng trong nửa cuối năm sau, thị trường sẽ bắt đầu thăm dò với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ các sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực​.

"Điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2-4/2024. Thị trường sau đó sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định", ông Quốc Anh dự báo.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Đồng thời, thời điểm từ quý 2-4/2025, khi nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào bất động sản tăng trưởng, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện cũng là thời điểm thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại.

"Từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản. Đặc biệt, nhiều loại hình mang tính chất đầu cơ bắt đầu xuất hiện trở lại", Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận.

Cũng theo một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn, 65% trong số 1.000 người tham gia khảo sát cho biết có ý định mua bất động sản trong một năm tới. Mục đích chính vẫn là để đầu tư và do cần thêm không gian sống. Phần lớn người mua cũng có kế hoạch vay vốn vì nhận thấy điều kiện cho vay và lãi suất đã dễ chịu hơn.

Nhìn chung tại các hội thảo về diễn biến thị trường bất động sản đã được tổ chức, các chuyên gia đều nhận định, quý 2-4/2024, thị trường bất động sản sẽ có khả năng phục hồi. Thời điểm hấp dẫn để nhà đầu tư và người có nhu cầu mua bất động sản tính toán đến việc xuống tiền. Bởi một khi thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn tiền phục hồi và đi vào tăng trưởng trở lại, giá bán sẽ tăng.

Doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị gì cho chu kỳ mới?

Cũng ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings cho rằng, tình trạng pháp lý đang ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và khả năng được cấp vốn của chủ đầu tư.

Do đó, pháp lý là mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khơi thông nguồn vốn nào. Ông kiến nghị các cơ quan chức năng sớm tháo gỡ cho các dự án, nhất là những dự án đã giải phóng mặt bằng, chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng. Các công trình khác được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ.

Bên cạnh đó, cũng cần triển khai chương trình tín dụng nhà ở khép kín, trong đó đẩy mạnh tín dụng cho người mua nhà với nguyên tắc chính là chủ đầu tư phải chấp nhận giảm giá bán, chỉ áp dụng cho các phân khúc trung, thấp cấp. Khi đó, thị trường cũng sẽ được tái cơ cấu theo hướng bền vững hơn, giảm rủi ro an toàn hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn cần chủ động đa dạng hóa kênh vốn, đặc biệt là từ hợp tác kinh doanh và người mua.

Để sẵn sàng cho chu kỳ mới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động đa dạng hóa các kênh huy động vốn thay vì chờ vào sự hỗ trợ từ phía cơ quan quản lý nhà nước (Ảnh minh họa)

Thực tế có thể thấy, thời gian qua chưa có một lĩnh vực nào lại được quan tâm như bất động sản. Điều này cũng dễ hiểu bởi bất động sản là lĩnh vực vô cùng quan trọng với nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới 35 ngành nghề lĩnh vực, hệ số lan tỏa từ 0,5 đến 1,7 lần. Gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng là gỡ khó cho nền kinh tế. Chính vì vậy, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đưa ra không ít đề xuất cơ chế ưu đãi về tín dụng, về thủ tục...

Nhưng giới chuyên môn cho rằng, đòi hỏi đặc quyền cho thị trường bất động sản là không hợp lý, đặc biệt, trong giai đoạn kinh tế suy giảm, ngành nghề nào cũng khó khăn. Chưa nói đến cơ chế đó không mang lại lợi ích cho người nghèo, người thu nhập thấp. Đồng thời, trước khi đòi hỏi cơ chế ưu tiên, doanh nghiệp bất động sản phải tự nhìn lại chính mình. Thực tế, do đầu tư dàn trải, tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp bất động sản không chỉ đẩy mình, mà còn đẩy ngân hàng cho vay vào tình thế rủi ro.

Từng là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh thừa nhận ngân hàng cũng thấy e ngại khi cho vay lĩnh vực này. Bản thân doanh nghiệp bất động sản "phải thay đổi, xem lại mình", đặc biệt ở việc minh bạch trong sử dụng vốn, không thể "ôm" tất cả dự án. Nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn như thế này thì cần phải bán bớt tài sản đi, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn. Bởi như thế là không công bằng với ngân hàng.

"Các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thấy rằng tình hình đã khác rồi. Mỗi doanh nghiệp nắm cùng lúc 30-40 dự án mà cứ ngồi giữ thì làm sao thoát ra được. Chỉ mong ngân hàng hỗ trợ thì ngân hàng hỗ trợ sao được", ông Vinh chia sẻ.

Do đó, ngoài các giải pháp hỗ trợ về chính sách tiền tệ, các ngân hàng đề nghị Chính phủ có thêm các giải pháp khác hỗ trợ doanh nghiệp, ngân hàng, cũng như nền kinh tế, như các giải pháp tháo gỡ pháp lý với doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo, kích thích tổng cầu nền kinh tế, mở rộng thị trường cho doanh nghiệp...

Không phủ nhận, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là cần thiết, nhưng để thị trường phát triển lành mạnh, cần đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên, gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà./.