"Siết" phân lô bán nền có ngăn chặn được tình trạng "đầu cơ"?

"Siết" phân lô bán nền là cần thiết

Phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh bất động sản nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị.

Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.

Tuy nhiên, xét về mặt tiêu cực, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lợi dụng chính sách để đi gom đất, san phẳng mặt bằng, xây dựng một ít hạ tầng sơ sài, từ đó bán đất giá cao cho người dân để thu tiền. Khi đó, không chỉ dự án ban đầu bị nham nhở mà còn ảnh hưởng đến hình ảnh đô thị, tạo sự rối rắm trong việc quy hoạch phát triển đô thị do mỗi người dân có thể xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Chính vì vậy, từ nhiều năm trước những quy định về siết phân lô bán nền đã được đề ra.

Trước thực trạng đó, mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Trong đó, đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Cụ thể, tại Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo đó, phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

Đồng thời, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 31 cũng quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Về khu vực được phép phân lô, bán nền, Điều 31 cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Có thể thấy, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã có những quy định chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Liệu có ngăn được tình trạng "đầu cơ"?

Thực tế, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã săn lùng những lô đất có diện tích từ vài trăm m2 với tính toán sẽ phân lô nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực. Không ít chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò phân lô tách thửa để bán. Tuy nhiên, nếu quy định siết phân lô có hiệu lực, cách thức làm ăn này sẽ không thể thực hiện được.

Theo lời một môi giới bất động sản, tại một số khu vực vùng ven Hà Nội tình trạng phân lô bán nền diễn ra phổ biến. Hàng loạt thửa đất được chia lô nhỏ để bán lại cho người có nhu cầu và thường là người địa phương khác đến mua đất đầu cơ.

"Khoảng vài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua đất nhỏ lẻ rồi tự phân lô bán tại một số khu vực ở huyện đang chuẩn bị lên quận, những nơi có giá đất biến động rất lớn. Tuy nhiên, nếu đầu tư mà không căn cứ theo quy hoạch thì có thể mất trắng khi khu vực đó mở đường hoặc phát triển các công trình công cộng", người môi giới này chia sẻ.

Tình trạng phân lô bán nền được ngăn chặn sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai. Về lâu dài, điều này sẽ là giải pháp cần thiết để điều hướng thị trường phát triển lành mạnh.

"Siết" hoạt động phân lô bán nền được kỳ vọng sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ đất. (Ảnh minh họa)

Tuy nhiên, không ít quan điểm bày tỏ lo ngại quy định này của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ đem lại những tác động đối với thị trường. Điều dễ dàng nhìn thấy là nguồn cung và sức cầu của đất nền kém đa dạng hơn. Chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tức là từ nay đến thời điểm đó còn khoảng 1 năm, liệu có nguy cơ xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt để doanh nghiệp bán tháo đất phân lô?

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống.

"Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường", ông Đính nói và khẳng định, việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, điều này có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Theo ông Tuấn, thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.

"Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn", ông Tuấn nhấn mạnh./.